最新消息：礄口區漢正街片江山如畫8期，目前推出建面約52-116㎡1-3房毛坯住宅產品，目前正在VIP誠意登記中，預計6月份開盤，放風價約3.4-3.5w一平。
令人關注的礄口區江山如畫8期，目前戶型圖已出，樓盤其實已經做好了，屬於准現房，但是據說還要等兩個月才會開盤，項目放風價在3w+。很顯然，江山如畫定位是高端改善住宅，終極改善的價位，在中心地段，居然主推剛需房型，而且小戶型會比大戶型價格高，客戶群的定位也是很迷了。
區域分析：項目所在的漢正街，這條有著500多年歷史、被譽為「漢口之根」的商業老街，是武漢最大的城中區，也曾經是一代人的輝煌。但隨著城市的變遷，漢正街的繁榮已經不在了，在進入2000年後漢正街就走入了一段相當長的低谷時期，區域也在逐漸拆遷改造中，未來漢正街將堅持「漢口之根、武漢之心、世界之窗」的總體定位。
但因為範圍廣、人口多，拆遷難度較大，目前仍屬於城市介面較差的一塊，周邊環境魚龍混雜。但它的區位跟歷史沉澱也註定了這裡的房價不會便宜，所以該區域的改造期間的新房可能都要面臨這一種尷尬的境地。
最新戶型：
戶型為毛坯出售，公攤約23%，1號樓兩梯五戶，2、3號樓兩梯六戶。整體密度還是比較大的。
1、52.53平一室兩廳一衛這個戶型，主要分布在2號樓、3號樓，廚房、衛生間相鄰，有點不太好，廚房衛生間都有窗戶，但是窗戶開的比較小，通風還可以，採光會有影響。客廳帶陽台，視野應該還可以，但是從窗戶望出去是朝向江漢橋這邊，周邊都是老舊的社區，整體城市面貌不是很好。戶型整體很方正，作為小戶型，布局還算較合理的，通透性欠佳。
2、84.86平兩室兩廳一衛，主要分布在1號樓，經典動靜分區，主臥、次臥都帶飄窗，增加了房間的採光度，但是進深有點大，餐廳的採光會不太好，整體通透性比較一般。
3、115.54平三十兩廳兩衛主要分布在1號樓，主臥帶衛生，從戶型圖上看，大門是對著主臥的門的，可以在玄關處做一些遮擋。從大門到主臥這一塊浪費面積較多，餐桌跟客廳沙發的擺放可能有點奇怪，無論把電視櫃安在哪一邊，沙發都是背對餐廳的，並且不挨牆，這裡需要設計一下，沙發就不能選擇太大的。
戶型點評：整體來說，戶型都比較方正，但是採光跟通透性略差一些，單身又喜歡這個地段的，買個52平還是不錯的選擇。84平就比較雞肋，總價大約要300w，這個價格在二環還是有不少改善選擇，例如一江之隔的遠洋東方境世界觀，同為礄口區的興華尚都國際等。
拿地情況
該項目是拆了長達8年的長江食品廠A1地塊，項目位於武勝路與大夾街交匯處，2017年花樣年集團通過收購武漢華通置業發展有限公司，取得原武漢華通置業持有的武漢江山如畫項目開發權。
根據規劃，長江食品廠A地塊建設凈用地面積2.02萬方，總建築面積16.12萬方，容積率6.16，建築密度26.7%，綠化率27%，總戶數871戶，總停車位776個（37個地上，739個地下）。主要建設內容包括3棟33層住宅樓及1棟30層、高度154.15米的寫字樓。
其中，住宅建築面積71120.05平米，90平米以下套型建築面積4.17萬方，共623套；90平米以上套型建築面積2.8萬方，共248套；商業建築面積5.40萬方。其中寫字樓1—3層為商業，5—30層為辦公。
區位情況
從整個大區位來說，江山如畫位於礄口區沿江大道上，標準內環，緊挨著江漢橋，南面與漢陽琴台遙遙相望，過長江大橋可以直達武昌區域。
小區位上小區北面是中山大道，還挨著一個長堤街，南面是沿河大道，西面是武勝路、江漢橋，樓盤被一些老小區和批發市場環繞。
項目的整體區位是很好的，相當於武漢的一個核心區域，比前幾期更靠近主幹道，前往武漢三鎮都非常的方便。但周邊的環境比較複雜，有一些破舊的居民區和街道，因為旁邊就是漢正街，周圍拖貨的板車很多，城市面貌不是很好，但後期會逐漸改善。
交通情況
地鐵：樓盤距離地鐵六號線武勝路站C出口200米不到，屬於正地鐵盤。地鐵六號線從金銀湖通往漢陽國博、東風公司，距離四站路的江漢路站還能換乘地鐵2號線，地鐵2號線含金量還是很高的，可直接通往大光谷區域。
自駕：小區緊挨著主幹道，門口就是武勝路，駕車出行都很方便。但是如果要過武昌、漢陽，需要在橋下掉頭，早晚高峰這一塊還是很擁堵的，可能需要耽誤一些時間。
公交：以前小區門口是有武勝路家樂福站的，但是後來因為修路拆遷，這個站點被取消了。所以如果是去青年路方向，公交出行需要步行約800米到利濟北路站。如果是前往武昌、漢陽，從橋下繞道馬路對面就有公交車站。
交通點評：總的來說，樓盤毗鄰幾個漢口主幹道，整體交通出行還是很便利的。但駕車該區域路況略微複雜，早晚高峰會很擁堵，地鐵出行是最方便省時的。
生活配套
商業：樓盤馬路對面就是武勝路凱德廣場，算是毗鄰漢口比較知名大型綜合體，裡面美食、各大品牌服裝、KTV、電影院一應俱全，離人信武勝里也不遠。
乘坐地鐵六號線四站路的距離可以到江漢路商圈，換乘2號線可以到武漢武廣萬松園商圈。周邊還有大型的蘇寧家樂福超市（目前在改造），但沒有大型的農貿市場，買菜的話暫時還不是特別方便，得走一定得距離。周邊的小副食店、小吃店、燒烤攤還挺多，都聚集在周圍的老社區里。
教育：按照2019年礄口區的劃片情況，該樓盤應該是對口江山如畫的行知小學、武漢第64中，學校整體師資力量比較一般，教育資源不算特別優質。
醫療：樓盤馬路對面就是武漢第四醫院（普愛醫院），也是很好的武漢骨科醫院。距離武漢市第一醫院大概1公里左右。
休閒：目前樓盤周邊沒有大型公園，如果需要散步可以到江灘走走，但是該區域離漢正街太近，人多而雜，夜晚橋下不是特別安全。從小區規劃的體量和綠化來看，也不會有特別好的園林配套。
價格分析
目前樓盤放風價是3.5w左右，與前幾期比，江山如畫8期是不臨江的。我們先看一下區域內的二手房，因為周邊大多都是老社區，房價並不高大約在1.7-1.8w左右，江山如畫五期在2.7w，江山如畫可以瞰江的樓盤在3.2w。
3.5w的均價，在漢口可選擇的豪宅項目並不少，核心區域有泛海國際芸海園、西北湖壹號等，環境品質都很高，但是戶型面積都比較大。同為礄口區的改善型項目，中建御景星城目前帶裝修均價29000元/平，融創一江源在27863元/㎡。這兩個盤在整體區位上是不如江山如畫8期的，但整體小區規劃跟居住環境會比該樓盤好，性價比就顯得高多了。
在目前限購階段，這類小戶型住宅其實也面臨一個比較尷尬的境況，大多數家庭其實更願意用購房名額購置改善、一步到位的戶型，不然後期又會面臨換房等問題。
雖然樓盤總價不高，又處於市中心優質地段，但單價仍然要3w+，而產品的小區環境也不如一些大體量項目，又有多少人願意為這種高單價小戶型住宅買單呢？
綜合點評：
1、項目的地理位置優越，交通也比較方便，地鐵六號線正地鐵口。雖然毗鄰幾條主幹道，但周邊路面情況較為複雜，自駕早晚高峰會比較擁堵。
2、樓盤對面就是大型商業綜合體武勝路凱德，距離江漢路商圈、武廣萬松園商圈也比較近。周邊都是居民社區，小商店、水果店、小吃店還挺多，生活氛圍很濃，基礎生活不缺。
3、項目是3棟住宅+1棟公寓、商業綜合體組成，容積率比較高，人口密度過大，居住舒適度一般。再加上周邊靠近漢正街批發市場還有一些老社區，整體區域面貌不是很好，但項目的開發也是整個漢正街大型改造中的一部分。
4、作為江山如畫8期，是不臨江的，缺少了江景房的優勢。
5、樓盤對口的小學、初中教育資源一般。
6、此次推出的戶型52-116平米住宅面積段不大，比較適合想在市中心買1-2-3居戶型的人入手，特別是對該區域有濃厚情懷，追求居住氛圍的人，畢竟該地是老漢正街核心內環。項目去往武漢三鎮上班都還比較方便，並且市中心的小戶型住宅還是比較稀缺，但如果沒有優質的社區環境、配套，這類型產品跟公寓的居住體驗又有什麼區別呢？
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文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-my/uJ6pmHEBnkjnB-0zNqUd.html