前段時間，在匯總大漢口純新盤的時候，發現大漢口純新盤數量最多、競爭最激烈的當屬東西湖區的三店板塊。
這個板塊即將入市的純新盤有5個之多，加上在售的項目，方圓2公里約有12個盤貼身肉搏，不可謂不激烈。
中梁天璽壹號、新城桃李郡、都市徑水瀾苑、武漢當代境MOMΛ、首開光明國風上觀、佳兆業悅府、華發四季、武地華發時光、中南熙悅、東原閱境、奧山漢口澎湃城，再加上即將加入戰局的保利，一共12個樓盤。
保利徑河項目是在2019年9月拍到的P（2019）111號地塊，2020年1月出了規劃，還未有正式的項目名。
在這個混戰之地，保利的項目有什麼優勢了？憑何突圍?下面來看看項目的具體情況：
基本情況
環線：三環至四環
位置：武漢東西湖區徑河街吳新幹線東、濱河南路南
開發商：武漢保置房地產開發有限責任公司
體量：用地面積62952.19平方米，總建築面積226505.67平方米
價格：純新盤，價格待定
關於土拍
2019年9月20日，位於東西湖吳家山輕軌站附近的P（2019）111號地塊，報價高達65次，最終被湖北保利投資有限公司以溢價37.08%拿下，成交價為120130萬元，樓面地價達7543元/平。
據天眼查顯示，湖北保利投資有限公司為保利置業集團有限公司100%控股。
P（2019）111號地塊位於東西湖區徑河街吳新幹線以東，濱河南路以南，出讓面積62952.19平方米，容積率不高於2.53，土地用途為住宅，起始價87630萬元，最高限價為170250萬元。
供地圖
地塊建設要求：需要配建一所6班幼兒園。
區位情況
保利徑河項目位於武漢西北向，在行政區上屬於東西湖區，限購，具體位置位於東西湖區徑河街吳新幹線東、濱河南路南。
小區位上，地塊北向是濱河南路，南向是三店北二路，西向是吳新線。
這個區域屬於臨空港核心區域，類似於光谷中心城之於大光谷的地位；緊鄰數谷產業區，將會是東西湖集居住、商業、政務為一體的區域。目前東西湖區政務中心、東西湖區政府都在這個區域，其他區政府機關也會陸續遷入。
樓盤情況
保利徑河項目占地約62952.19平方米，總建面約226505.67平方米，計容建面約159195.96平方米，其中住宅建面約152173.88平方米，規劃有1274戶，算下來套均面積在119平左右。
項目容積率在2.53，規劃有17棟5-22層住宅，建築密度24.97%，綠地率30.01%，規劃機動車位1895個，車位比約1:1.48，除了幼兒園處2個校車停車位在地上，其餘全在地下，另外規劃非機動車位803個。
其中5#、10#、12#三棟樓為裝配式建築。
項目戶均約119平，面積較大，還有較多的多層和小高層建築，有2棟5層，6棟6層，2棟9層，整體項目還是剛需偏改善。
下面看下日照圖和效果圖：
日照圖
效果圖
效果圖
交通配套
自駕方面：項目緊鄰吳新幹線和濱河南路，從濱河南路到臨空港大道約2公里。臨空港大道是武漢臨空港經濟技術開發區的中軸線，為雙向4車道，貫穿臨空港新城南北區域向南連接三店大道、金山大道、東西湖大道，從額頭灣立交橋可以上三環線，自駕估計約20分鐘不到。另外也可以從吳新幹線直接到金山大道。
地鐵方面：距離項目比較近的是輕軌1號線徑河站，約800米左右，步行去輕軌站並不會吃力，在碼頭潭公園站還可換乘地鐵6號線二期，目前已經在建，6號線二期預計2020年通車。
公交方面：目前距離項目較近的有2個公交站，一個位於濱河南路，一個位於輕軌1號線徑河站。目前只有h77路公交，開往網安基地方向，比較適合在那邊上班的人乘坐。
h77路公交路線圖
生活配套
商業配套：項目自身帶有部分底商，主要集中在小區的東側，最近的大型商圈五環時尚廣場，直線距離約3公里；此外坐輕軌1號線4站地鐵到五環大道可以去吳家山老城區商圈，比如海林廣場等，可以滿足基本的生活需求。
未來在馬投潭公園站換乘地鐵6號線二期，到金銀湖公園站可以去金銀湖萬達廣場，目前萬達廣場已經開工在建，預計2020年底竣工。
萬達廣場效果圖
附近還有規劃中的利嘉中歐城市廣場，是利嘉地產繼光谷步行街後的又一力作，投資約150億，建設住宅和約50萬方的商業。
利嘉中歐城市廣場效果圖
醫療配套：在三店大道上，直線距離約項目約2公里的東西湖人民醫院新址，目前基本外部結構已完工，按照三甲綜合醫院的標準進行建設，已經對外開放運營。
教育方面：項目本身帶有6班幼兒園，位於小區的東南角；另外區域內三店大道以北、台商大廈一席，規劃有北師大附屬學校，同時區域內還預留7處教育用地，教育環境將會有很大改善。
休閒娛樂：徑河公園依徑河兩岸而建，分兩期工程，建成後相當於5個中山公園的面積，遊客不僅可以到「十里花海」拍照打卡，還能在花海草坪體驗星空帳篷節和室外音樂會，目前一期工程已完工交付！
徑河公園效果圖
關於價格
三店板塊基本都是新項目，基本沒什麼二手房出售，所以價格上主要還是參考周邊在售的項目。
目前區域內整體售價在13000-16000左右；曾經帶裝修18500的中南熙悅，在今年1月爆出個大新聞，扛不住去化壓力，價格直降3000，帶裝修只要15500，相當於裝修是白送的；這說明，在板塊價值還沒提升，配套還未兌現的時候，過高的價格用戶並不買帳。
中梁天璽壹號，樓麵價地價6440.69元/平，純新盤。
新城桃李郡，樓麵價地價5150元/平，純新盤。
都市徑水瀾苑，樓麵價地價6444.79元/平，純新盤。
武漢當代境MOMΛ，樓麵價地價5469元/平，純新盤。
首開光明國風上觀，樓麵價地價6445.85元/平，毛坯銷售，均價13430元/平。
佳兆業悅府，樓面地價6226元/平，帶裝修出售，高層均價12900元/平，洋房14500元/平。
華發四季，樓面地價7046元/平，毛坯銷售，均價13525元/平。
武地華發時光，樓面地價7022.88元/平，毛坯銷售，均價13500元/平。
中南熙悅，樓面地價10133元/平，帶裝修出售，均價15500元/平。
東原閱境，樓面地價7023元/平，帶裝修出售，均價16000元/平。
奧山漢口澎湃城，樓面地價3247元/平，帶裝修出售，均價14900元/平。
基於保利7543元/平的樓麵價和周邊項目目前售價，個人估計帶裝修價格在15000左右。
總結
1、這個區域最大的優勢就是臨空港的規劃。東西湖樓市目前分4大板塊 金銀湖（生態居住）、金銀潭（後湖外溢延生）、常青花園（綜合人居）以及臨空港（產城融合）。這裡被稱為「數谷」，以國家網安基地為圓心的 40 平方公里範圍內，因武漢臨空港經濟技術開發區大力發展數據中心、雲計算、大數據、超算等產業而得名。
2、這個區域共同缺點就是目前配套缺乏。新開發的區域，周邊基本都是新項目，等入住率提高後，相應配套會逐漸完善。
3、保利項目相比同區域其他樓盤的優勢在於，位於臨空港的核心位置，是目前這一區域內距離數谷產業區最近的，僅隔了一條徑河。項目門口就有通往產業區的h77路公交，非常方便。
4、保利一線臨徑河，等徑河公園全部建成後（一期已完成），步行可達，生態環境較好；項目北面和東面的高層，和徑河之間沒有遮擋，觀河視野好。
5、保利項目容積率2.53，戶均面積達119平，低密舒適，居住人群較為純粹，剛需區域的偏改善定位，就看入市價格如何了。