文|雲北
中國房地產又一次遭遇歷史大考。
面對這場大考，萬科再提 「活下去」，碧桂園繼續拋出「城鎮化勢不可擋」的論調，融創將 「地產洗牌」掛在口頭。
恆大則給出了極為清晰的發展戰略：高增長、控規模、降負債。
在市場上升期，比激進者更積極。在市場橫盤期，比保守者更穩健。
面向未來，恆大究竟看到了什麼？
01
2019年的房企業績備受關注。
3月31日，中國恆大（HK.3333）發布2019年度業績：2019年實現合約銷售額6011億元，核心利潤408.2億元，資產負債率77.9%，現金餘額2287.7億元。
2013年銷售破千億，2019年破6000億，恆大的擴張之路可見一斑。最近幾年來，恆大無論總資產還是銷售收入，都在持續刷新地產行業的規模上限。
然而，在業績步入巔峰之際，恆大卻逆勢提出了與眾不同的發展戰略。
在發布會上，許家印宣布恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施「高增長、控規模、降負債」發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，把負債降下來。
高增長、控規模、降負債，這種戰略在所有房企中都顯得獨具一格。
高增長很好理解，這是所有企業生存壯大的基礎。恆大表示，今年力爭實現銷售8000億，2022年力爭實現銷售破萬億。
恆大之所以定出如此之高的目標，原因在於今年一季度，恆大取得逆市飄紅。
即使面臨有史以來最嚴重的意外事件衝擊，藉助網上賣房，恆大業績一枝獨秀：
一季度恆大實現1465億元的銷售額，同比大增23%；銷售回款1133億，大增55%，位列行業排名第一，刷新一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
隨著「網上賣房」戰略深入，以及市場逐步恢復常態，加上政策面日益寬鬆，恆大要實現8000億的銷售目標，並非沒有可能。
02
與高增相比，控規模、降負債都屬於典型的穩健發展戰略。
控規模，說的是控制土地規模。
恆大表示，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
一般而言，土地儲備是房企爭奪的核心資源，有麵粉才會有麵包。恆大的土儲正是其核心優勢之一。
根據年報，恆大土地儲備2.93億平方米，平均土地成本僅為1800元/平方米。其中，一二線城市平均樓面地價為2252元。
既然土儲優勢獨一無二，為什麼還要控制規模？
這背後的邏輯在於，手握巨量土地儲備，手中有糧，心中不慌。但相比於手中有糧，更重要的是將餘糧轉化為生產力，生出源源不斷的現金流。
畢竟，土地背後還存在大量的資金沉澱，盤活土地儲備、加速開發回款，反而能將土儲效益最大化。
換言之，控制土地規模，正是為了回籠現金流，穩定基本盤，為長遠發展提供基礎。
03
與控規模一樣，降負債，同樣至為重要。
恆大表示，要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
這無疑向市場傳達了非同一般的信心，也給整個行業帶來諸多提醒。
恆大為何選擇這個時間全面降負債？
要知道，對地產行業來說，沒有負債就難有擴張，但負債過多也容易變成負擔。事實上，負債本身不是問題，問題是在何時加槓桿、又在何時去槓桿。
顯然，在繁榮時期，高槓桿、高負債都是企業擴張的利器。相反，在橫盤乃至下行時期，高槓桿、高負債反而容易變成負資產。
麻煩的是，經濟周期總是無從把握，金融周期更是充滿變數。槓桿並不可怕，負債也未必都是問題，最怕的不是加槓桿，而是在樓市上升期全面退縮，在政策緊縮期又All in 而上。
所以，但凡具有前瞻性的企業，總是懂得在放水時加槓桿，在經濟和金融出現緊縮跡象時，迅速去槓桿。
我們看到，2014年和2015年，恆大是積極擴張的踐行者。藉助這輪擴張，恆大不僅躋身地產龍頭企業之列，而且在「世界500強」迅速實現了 「四連升」。
同理，面對2020年波詭雲譎的形勢，恆大轉而祭出了穩健發展戰略。
這背後，疫情衝擊前所未有之大，全球經濟面臨共振下行，而樓市同樣面臨從黃金時代到白銀時代的大轉變。
同時，黑天鵝湧出、灰犀牛遍地，不確定性預期日益強烈，提高抗風險能力變得第一重要，「控規模、降負債」就成了順理成章的選擇。
這無疑極具前瞻性。
04
一進一退，是對時代趨勢的精準把握。
回溯歷史，恆大每一次新發展戰略的提出，背後無不存在行業格局巨變的影子。而每一次關鍵時刻的選擇，隨後總能得到市場精準的驗證。
1996年，許家印在廣州創立恆大。當時，取消福利分房的聲音不絕於耳，住房商品化改革如同箭在弦上，恆大得以抓住這一歷史機遇，從而開啟20多年的擴張之路。
2006年，恆大率先布局二三線城市，同時加大資本布局。藉助這次全面布局，恆大不僅在2008年的金融危機中轉危為安，而且在2009年成功上市，奠定「華南五虎」的行業地位。
時間到了2009年，恆大率先進軍三四線城市。藉助這次超前布局，恆大得以成為隨後一輪樓市大周期的最大受益者之一。
2014年，市場陷入低迷，樓市庫存居高不下。基於對房地產市場的深度認知，恆大逆勢抄底，快速擴張，不僅一躍成為龍頭房企，而且得以在2015年躋身世界500強企業。
2016年和2017年，當大多數房企跟隨布局三四線之際，恆大又將視野轉回一二線，同時開始控制槓桿。
這些大動作的先見之處在於，從2017年開始， 「防範化解重大風險」被列為「三大攻堅戰」之首，同時棚改貨幣化逐步退潮，棚改存量所剩無幾，支撐三四線房價上漲的基礎不復存在，一些高槓桿和深度三四線的房企開始遭遇市場壓力。
時間到了2020年，恆大再次搖身一變，將「高增長、控規模、降負債」列為年度全新發展戰略。
這背後，無論國際環境還是國內環境，無論宏觀經濟還是房地產，都面臨著遠比2008年和2014年更為複雜的局面，穩健發展、高質量發展正在變成迫在眉睫的現實。
未雨綢繆，方能避免陷入危機。恆大又一次率先行動了。