轉自真叫盧俊
自從新冠疫情來襲，我們早就對接下來的樓市有了初步判斷。「2月是傳統的淡季，這下應該要更淡一些了吧」。
而就在早上拿到上海2月新房成交數據的那一刻，真的是要驚呼OMG。
大家可以猜一下2月的淡季到底有多淡？
數據來源：克而瑞
你沒看錯！上海2月新房成交套數跌破了千套還不止，最終29天總計網簽成交695套。我一口氣查詢了克而瑞自2006年至今每一個月的成交，695套成為了近十四年上海新房成交套數的歷史新低。
01
鼠年元月樓市慘澹的原因
由於疫情引發的一系列連鎖反應，和往常的淡季並不能簡單的畫上等號。
首先，我們把目標轉向了供應這一環，由於疫情影響，2020年2月的新房供應為零。無新增房源供應，同樣也是2006年至今，14年內的首次。
疫情來襲，房地產行業陷入「被動」。
售樓處被迫關閉，線下銷售基本暫停。上海樓市凍住了！這進一步增加了房企項目去化和回款難度。
於是，部分開發商會通過以價換量的措施提升短期銷量。疫情下，像房地產這種高負債、需要資金快速周轉的行業，即便採取了緊急措施，開通了線上售樓處。
然而購房需求主動或被動釋放動力減弱，房地產市場交易規模短期將出現回落，一季度的市場將呈現出更多的規模下行態勢。就像我們此前預計的那樣，2020年的小陽春就不要再談了。
02
疫情的緩解對於樓市的促進作用慢慢在顯現
2月的上半月，大家幾乎都在居家辦公。除了天天關心官方公布的疫情新增病例數據之外，阿飛同樣留意著新房市場成交的變化。
於是，我們真有好房也已「周度」（比月度監測更細緻）這樣一個維度來觀察上海新房市場的變化。因為，我們心裡其實都有這樣一個觀點，上海樓市何時復甦與疫情好轉休戚相關。
數據來源：克而瑞
數據顯示，2月的第一周，樓市進入冰凍期，2/3-2/9僅僅成交29套。交易中心客戶少的可憐。
而到第二周陸陸續續開始復工，成交157套。再到2月的三、四兩周開始慢慢恢復。目前單周新房的網簽成交面積在30000平米左右。逐漸接近了1月春節前第三周的38000㎡。
03
2月新房整體均價不降反升，哪些樓盤在支撐著上海樓市
最新出爐的2月新房成交均價為：60433元/平米。
數據來源：克而瑞
熟悉上海房價的朋友一定了解，上海新房的整體房價這些年，尤其是這四年來，一直是一個穩中有升的態勢，2017年始終離5萬差口氣，而18-19年跨過了5萬，但是始終徘徊在5萬5上下，但在2018年的10月和12月突破過6萬。
數據來源：克而瑞
而根據克而瑞提供的數據來看，2020年的2月是上海新房歷史上第三次月度破6萬。
一直都說先有量，再有價格。2月成交如此差，為何還能撐起這6萬的房價。
按照2月成交套數多少進行排序後，TOP5的樓盤分別是：
瑞虹新城
萬科天空之城
靜安府
萬科青藤公園
錦繡里
數據來源：克而瑞
這五個網紅項目之中，瑞虹新城八期均價超過了11.4萬，錦繡里的均價接近了11萬，靜安府接近9.5萬。前五中的另外兩個項目萬科天空之城和萬科青藤公園同樣針對改善用戶，所以整體拉高了月度均價。
由於數據是網簽數據，有人就會提出爭議，比如瑞虹八期據說去年12月開盤就「清盤」了。網簽數據只是延後了而已，從而拉高了2月整體均價。但其實某些剛需低價盤同樣會存在這個問題。
於是，我們又查詢了另外2個上海新房史上均價最高的2個月份的成交套數，都有4000套/月以上的成交，所以並不能說明因為高價盤在成交較低的月份集中網簽而帶高了月度均價。
04
2月的695套成交能給予我們哪些買房啟示
從這次疫情里，我們發現了不少買房的新思潮。而2月的這份成交數據就可以給我們開拓一些新思路。
我們通過小區的規模對這些成交小區進行細分，發現了一些有趣的現象。
而說到小區規模，主要分成了「小型社區」、「中型社區」、「大型社區」、「超大社區」。
區分社區大小規模的主要通過小區的總建面來進行區分。
2月的695套之中，中型社區的占比達到58%，接近六成。
同樣的我們還對去年2019年一整年的新房小區規模占比情況做了統計。發現2月成交的小區規模上，中型社區占比高了6個百分比，而大型社區則降了8個百分比。
於是，我們先來聊下目前市場的中型社區。從這些樣本小區中，我們基本可以發現中型小區的總建面範圍在5萬—15萬之間。
為何中型小區如此走俏，一方面和供應有關；另一方面，「小區規模適中才最好」，因為兼具了小的安靜和大的規模的特點，規模太小，可能造成人氣不足，而規模超大，人太多要造成擁擠。尤其這次疫情過後，也都喜歡自家小區幽靜一些更好。
而中型小區兼具了兩者的優點。
當然也不能完完全全的代表小型社區、大型社區和超大社區就無人問津。
比如小型社區，樣本案例給了我們答案。小型社區總建面積在5萬以下，麻雀雖小五臟俱全，看好小型社區的要求的就是居住的舒適度。
和總建面相匹配的還有一個指標，超低容積率，基本都在1.5以下。業主買它就是圖它一個幽靜，愜意和自然。
大型社區總建面基本在15—30萬之間，賣的比較好的包括靜安府、公元2040、東亞威尼斯公館。
超大社區的特點是有多個分期，但是單個分期相對獨立。多個分期的總的體量甚至達到60萬至100萬。
05
要是沒有這場疫情，原本2020年樓市真的會挺好
疫情確實打亂了市場整體的步調，但我們結合2020年頭兩月的成交數據來看，如果沒有這次疫情，2020年的開頭是非常好的。
2020年的1月和前幾年不同，春節提前了。於是，第一周「日光」6盤。我們就和大家聊過，「剛開年的上海樓市，成交是真的有點猛！」
我們通過歷史成交數據發現，1月份的4157套，差不多僅僅用了3周時間完成的。而由於疫情的關係，2月的成交量跌到了歷史谷底。
數據來源：克而瑞
而目前，隨著疫情的逐漸好轉、穩定，交易量也正在逐步慢慢復甦。短期內來可能依舊看會影響購房者的信心和預期。
開發商不會調整加推計劃，後期會根據疫情發展做相應的調整。
但疫情只會帶來短時間的停滯，只是將大量需求延後，而隨著疫情的好轉到結束。
2020年的小陽春，可能就真的保不住了，而真正屬於2020年的第一波高峰很有可能隨著疫情結束推遲到二季度的4月或者5月。
而後期房價的漲跌，主要來自整體市場的反饋。3月會是2020年關鍵的，承上啟下的一個月份。隨著疫情的進程，樓市的每一環都會默默的發生改變。而到下個月，我們繼續和大家一起討論新房數據的時候，相信一切都會更加明朗。
疫情的逐漸好轉到結束，購房的趨勢也已經完完全全的顛覆了原先的看法。評論區留言說說你對上海樓市未來的看法。
希望疫情早些過去，美好生活慢慢歸來！
以上為正文，來自房產數據分析師阿飛
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-hk/OQhgoXABgx9BqZZI8Qnb.html