文 | 華商韜略 王寒
融資不暢，債務到期，陷入流動性困境，繼而暴雷……過去幾年來，這個過程接二連三地發生在地產企業身上，一艘艘巨輪的倒下更是引發了整個海面的震盪。
儘管經歷了年初的短暫回暖，但由於經濟大環境的變換衝擊需求端，人們開始收緊消費、提高儲蓄，銷售不振又打破了房企們的最後一絲幻想。
據國家統計局數據顯示，2023上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%。同時，房地產開發企業房屋施工面積、住宅施工面積等指標均呈下滑趨勢，房屋新開工面積、住宅新開工面積等更是大幅下滑超過20%。
長期以來，地產行業高喊的都是高舉高打、激流勇進，但這場多米諾骨牌式的系統危機，卻讓行業猛然醒悟，作為托起大眾生活的重要支撐，對它的基本要求從來就是——穩。
穩，本應該、也成為了當下房企最稀缺、最重要的特質。在此背景下，哪個房企能夠穩住，就是企業發展底層邏輯、內在實力的最好說明。
好在，國內地產業還有能穩住的房企。
【以安全性為第一要旨 築牢財務護城河】
近日，龍湖發布2023年中期業績，以行業最優財務盤面，向用戶和投資人交出了安心答卷。
中報顯示，2023年上半年，龍湖集團實現營收498.7億元，毛利額為139億元。同時，房地產開發合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業高位。
在備受關注的債務指標方面，龍湖集團綜合借貸規模為2070.9億元，相較去年末的2080.1億元穩中有降，在手現金增長為724.3億元，進一步確保流動性安全；三道紅線指標連續第7年穩居綠檔，其中，剔除預收款後的資產負債率進一步降為61.9%，為近五年來最低。
具體到債務結構，過去半年來，龍湖以安全為綱，持續合理化長短債配比、延長貸款年限，合理調配內外債占比，取得了突出的成果。
不僅借貸成本保持在4.26%的低位，平均帳期進一步拉長至7.19年，還通過提前償還等方式，基本還清了2023年內境內到期公司債。與此同時，到2026年底，龍湖已無境外到期債券。
一系列財務指標均保持行業最優水平，財務盤面的健康，也讓龍湖收穫了標普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠譽（BBB）、中誠信（AAA）、新世紀（AAA）等境內外機構全投資級評級。
房地產過去以高槓桿實現高規模高增長的思路，是現今眾多房企在圍牆之下難以轉向的核心原因。而龍湖如今的突出表現，正得益於其早就確定不以規模為導向，而是堅持精準投資提升品質的發展思路。
如今來看，這是堅持自身發展思路、跳脫階段競爭局限性、踐行長期主義的表現，在房企退市潮來臨、暴雷不斷的當下，不僅極富遠見，對社會和行業來說，都十分珍貴。
【以高質量發展迎接下一個行業周期】
正是在安全性的支撐下，在地產行業的關鍵轉型期，龍湖才能加快構建高質量發展模式。
長期以來，地產行業都是高舉高打、激流勇進，但作為托起大眾生活的重要支撐，對它的基本要求從來就是——穩定。如今，政策正在引導行業轉入這一正軌，而龍湖則在「空間即服務」的戰略指導下，聚焦開發、運營、服務三大業務，發揮「1+2+2」航道協同效應，構建大眾的美好生活。
由此，龍湖多年沉澱的運營及服務能力得以體現，在周期中既是盈利兌現的貢獻源，也是持續發展的增長級。
運營方面，截至2023年6月，龍湖商業已進入全國30餘座城市，開業運營80餘座購物中心；在明確長租公寓、產業辦公、服務式公寓、活力街區四條產品線，打出「冠寓」「藍海引擎」「霞菲公館」「歡肆」四大品牌的基礎上，繼續推動長租公寓業務產品升級、尋找增量。
服務方面，龍湖智創生活持續以瓏之名等四大住宅產品體系、超20年物業服務和商業運營經驗賦能美好生活，服務更多業主，並依託基本盤繼續拓寬業務範圍。
值得一提的是，龍湖龍智造作為全新推出的「智慧營造」品牌，也已迅速成為代建行業佼佼者，為眾多同行紓困解難，推動未來城市發展。目前其已累計獲取建管項目50餘個，總建築面積超900萬平方米。
綜合來看，運營及服務業務共同為龍湖帶來122億元營收，同比增長10.4%。更重要的是，經營性利潤占比超半數，使龍湖利潤結構更加優化。
依託於安全的財務底色，以及持續深耕積累的產品力、運營力和服務力，過去半年裡，龍湖在發展與安全的平衡考量下，完成了更大範圍的高能級城市布局。
2023年1—6月，其在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二線核心城市，以合理成本，共獲取20幅新地，遍布西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區。
至此，龍湖總土儲達到5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米。其中，接近9成銷售貨值集中在高能級城市，結構的優化，為龍湖的可持續運轉、良性循環提供了良好的基礎。
三大業務板塊協同發力，為龍湖貢獻了穩定的收入與利潤，也使其領先於行業，從高槓桿、高成本轉向低槓桿、低成本，同時實現強運營、正現金流的高質量發展模式。
得益於此，2023年上半年，龍湖實現股東應占溢利80.6億元，剔除影響後的股東分紅達到65.9億元。在行業整體下行、六成上市房企預計虧損的背景下，這份兼具安全性和高質量的成果得來不易。
別人樂觀「我」悲觀，時刻自律，不在拚命狂奔的行業洪流中迷失自我，讓龍湖打穩地基，在風暴來臨時也能腳踏實地。如今，地產行業格局已變，結合高質量發展的時代要求，以及居民對美好生活的更高品質追求，可以預見，適應趨勢、嚴格自律、不斷進取的龍湖，將有更大作為。
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