人均住房近40㎡！现在买房是高位接盘？买不买，怎么买？这场报告会不得不听！

前不久，国家统计局发布报告称，2018年中国城镇居民人均住房面积39㎡，比1978年增加32.3㎡。

人均39㎡是什么概念？差不多是一人独享“2米大床+衣帽间+大浴缸”的豪华主卧。

让我们来看看杭州的情况，统计局数据显示，2018年末，杭州城镇居民人均住房面积达37.3平方米，已经接近全国平均水准。以一个三口之家为例，杭州家庭平均住房面积达到了111.9㎡。人均住房面积将近10倍的增长，是杭州人居品质飞升的显著表现。当然也有质疑声：“我是不是被有多套房的房东平均了？”

1

改革开放以前，我国的住房制度是福利分房，人口多、住房面积小、三代同居一室是当时住房条件的真实写照。1978年，杭州的人均居住面积还只有3.8㎡，约等于一个卫生间大小的模样。

上世纪80年代初，杭州人陆续搬进了带有独立厨卫的新建小区。这些小区大多是政府出资或单位建设的福利房，公房，以40㎡-70㎡的小户型为主。

朝晖小区实景

主城区的朝晖、翠苑等大体量的小区就是那个年代的产物，如今也是主城区二手房的成交主力，成交房价在38000-40000元/㎡。

但那时候的房子普遍存在客厅小，采光差等通病，一家五六口人挤在六十多平的房子里，人们无暇顾及房子是不是有暗卫，客厅亮不亮堂。有网友总结，以前最重要是有得住，现在考虑的是住得好不好。

2000年后，随着杭州人民生活水平的提高，市场上随势出现了许多120㎡以上的大户型，甚至有许多近200㎡面积的三房，此时的户型设计还在发展阶段，人们并不重视户型的功能布局，暗卫、暗厨，大面积过道浪费……依旧屡见不鲜。

某2000年左右建成的小区，超长过道 图/杭州我爱我家

如果现在回头去看那个年代的建筑，有太多不人性化及空间浪费，居住的舒适性与个性化也比较匮乏。

2

高层的得房率有限，89㎡作小三房空间很局促，因此，一些项目直接做了两房设计，但这类户型在如今的二手房市场，一般卖不过89㎡的小三房。

户型的真正改变源于一次政策的出台。2006-2015年，杭州施行住宅“70/90政策”，规定同个楼盘项目里90㎡以内的户型必须达到70%，目前，全国依旧有部分城市沿用了这一政策。

当所有的楼盘都是89㎡时，户型创新终于被放在了重要位置。一夜之间杭州市场涌现出大批 “89㎡神户型”，以得房率超高的三房两卫为主，它们有的在主卧里做出了走入式衣柜，有的做出了超50%的拓展空间，更有甚者打造了5-6米层高的跃层户型，90㎡实际得房面积达160-170㎡五房两卫，把空间利用到了极致。

杭州某小区90㎡有五个房间 图/杭州我爱我家

3

近期，不少购房者却说，最近的楼盘户型“缩水”了。“现在的楼盘几乎没有赠送面积，这不是变相涨价了么？”

实际上，随着70/90政策退出历史舞台，以及相关部门对新建楼房的严格管控，“偷面积”的做法不再可行。为了保证相对舒适的三房空间，一些刚需的新项目的“起步面积段”也提高到了96、97㎡。近期几个纯新盘项目上市，最小面积段96㎡起步，格局就与主流的89㎡类似。

起步户型从89㎡到96㎡，有买房人感慨，“买房相当于多花了十几二十万，太亏了！”但也有人认为，之前的偷面积是擅自更改规划浇筑楼板实现的，存在安全隐患。规定执行得越来越严，居住安全性提高了，也是一件好事。

与此同时，市场上多种类型的住宅大放异彩。例如近年来的叠墅住宅，也俘获了相当一部分改善购房者的心。还有回归中式风格的合院、排屋……不无代表着，杭州人民对居住的追求越来越高了。

住宅产品不断升级换代，购房者挑的眼花缭乱，应该怎么买？什么样的房子才算得上好产品？