01、
毫不客气的说，市场（或者说买房人）还是需要教化的。
2016年之前，无论你如何告诫买房人房价要上涨，他们都会把你划分到房地产“帮凶”一类，对于忠言无动于衷。
记得2016年3月份我写过一篇关于无锡房价要上涨的稿子，稿子发出去后，被骂的狗血淋头，所有的污言秽语都抛向了我。
当时，我一度怀疑我的判断是不是真的错了。
2016年3月中下旬，无锡房地产市场开始出现异动，大批上海、苏州炒房客涌进无锡市场，各个售楼处外停放的基本上都是苏E、沪开头的车牌，房价真的是一天一个价。
不过，房价上涨的速度并没有覆盖到全无锡。
当时位于东亭的蓝光五彩城房价涨到8000元/平时，长泰国际社区的房子都没敢涨价，即使上海炒房客组团来买房时，长泰国际社区的置业顾问也是一脸蒙圈。
可能在他的意识中，投资客只是一时的兴起，房价也是暂时的小幅上涨，毕竟在他的印象中，无锡房价已经几年没有上涨过，对于突然补涨的房价来的太突然，很多置业顾问和业内完全看不懂当前市场。
当时，对于无锡本地人而言，炒房和房价上涨完全和他们无关。
或许说，无锡本地人对于炒房和房价上涨的反应慢了“半拍”。
后知后觉的无锡本地人突然意识到，原来靠买房也可以赚钱，至少也可以保持资产增值，无锡本地人也开始加入到“炒房大军”。
从2016年下半年无锡商品房成交结构数据也可以看出，无锡本地人的成交占比日渐攀升，单月最高时，无锡本地人的买房占比达70%以上。
自从被市场教化以后，普通买房人对市场趋势有了自己的见解，完全一副业内专家的姿态，对楼市的下半场评头论足。
最近有很多粉丝给我发消息称：“张主编，无锡楼市下半年要遇冷了，你什么时候写稿子分析分析？”一副很果断的口气在警示我。
是的，这就是他们的进步，也反映出市场的潜力。
02、
我们接下来重点聊下半年的市场。
我给无锡地产下半年的市场定性为“周期性遇冷”！
其实也不用做过多的赘述，从整体的大环境上也可以看出整个市场都在收缩，不仅仅是无锡。
不过，政策对于楼市下半场的影响还是要简单梳理一下：
1、苏州出台史上最严厉调控政策：由原来的的一年限购升级两年限购，同时苏州主城区三年限售。这点上，不得不说苏州楼市彻底完成内部闭环。
2、7月30日，中共中央政治局召开会议上提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。今年下半年的楼市注定翻不起浪花。
3、人民币贬值对房地产肯定是利空。当人民币出现贬值后，人们对于购买欲望会大幅缩水，比如在买房上也会更加理性；再有，开发商也不会有多余的钱来储备土地。
4、今年截至5月底，全国1-5月份的楼市调控次数高达205次，而且整体呈现上升的趋势。比去年年初1-5月份的楼市调控次数159次还多出30%。
从目前的调控方向来看，海南、广州、苏州、合肥等地为调控主要对象，这些地方楼市调控不断升级。
当前的楼市调控政策主要还是以信贷以外的政策微调为主，政策力度上没有任何的放松反而越来越缩紧。
从整个大环境来看，今年下半年的房地产市场不容乐观。
不过，当前的市场环境对于有些开发商来说完全在预期之内。
我前几天拜访的几位营销总，对下半年的市场变化做好了预防和准备。
其中一位地产营销总还很乐观的说：“今年下半年的市场环境和去年完全不能比，今年可以用‘遇冷’形容，去年完全是‘惨不忍睹’，你都不知道去年下半年地产人的日子是怎么过的。”
难怪去年下半年和今年上半年无锡地产人的人事变动那么大，而且都是高层级别的人事变动。
说句不好听的，高层地产人也是要“看天吃饭的”。
这也说明高层对于地产求稳的决心。
但要清楚，虽然目前的主基调以求稳为主，但分摊到各个项目，开发商们能不能顺利过年，还要各凭本事。
03、
前面从大市场环境和政策方面阐述了无锡地产周期性遇冷的原因，接下来我们从无锡的市场环境和发展趋势再来剖析下无锡房地产的下半场。
严格意义上应该先罗列数据，数据最能体现市场的真实走向，我翻了翻数据发现，无锡地产各项数据有严重的滞后性，并带有一定的水分，并没有实质参考价值，如有感兴趣的朋友可以到各大网站上查看。
其实，我们单从开发商拿地的动作就可以看出房地产市场的走向。
如7月17日的土拍就是一个很明显的信号，当然，每个人看问题的方式和角度不一样，我来说一下我为什么认为7月17日的土拍是无锡地产的转折。
7月17日土拍结束后，大家宣传的点基本上都集中在高溢价成交的两幅地块上，谁拿的地不关心，以后开发什么产品不关心，只要楼面价突破一个限度，大家就会欢欣鼓舞的炒作房价又要开始涨了。
不知为何，我看问题一向悲观，我关注的点是：为何两幅地块“因故终止出让”、一幅地块为何以底价成交、两幅地块为何被外来房企高溢价竞得，这些问题不知道大家有没有深思熟虑的想过。
土拍结束后，我用一个词来形容这次的土拍，现在想想觉得很不严谨，我用“冷热不均”来形容7月17日的土拍，凸显出7月17日的土拍有冷有热，如果回过头来想想，7月17日土拍的“热”有点“倒春寒”。
我突然有种似曾相识的感觉，好像所有新进无锡的开发商都要拿一块“高价地”来证明自己的实力，结果发现无锡的市场并不像自己想象的那么顺畅。
2018年，光明、国瑞、康桥新进无锡就高调拿地，地块楼面价都是区域内的新高，拿地之后的产品还是备受期待的，最后由于是新开发商、市场定价又高，一开始在无锡的推进并不是那么顺利。
有一段时间，我深度怀疑这几家开发商的投发或前策就没对无锡进行一个深入的了解和分析。
7月17日的土拍，甘肃建总和江苏金领在无锡高价拿地很不严谨，有很多人质疑，这两家开发商在拿地之前有没有来无锡做过前期调研。
第一次来就给无锡竖“标杆”，是找自信还是被利用，以后大家就会清楚。
个人认为，这两家房企对无锡市场盲目乐观，地价拍出预期，对市场引到起到高出预期的效果，但如果把时间线拉长，这个地价还是很合理的，就看这两家房企是不是用心、用时间来做项目的了。
这两家房企高价拿地之后，外界就谣言四起，有传言称两家房企只负责拿地，后期会找在无锡深耕的房企合作；也有传言他们会把地转给更有需要的房企……
我一个在泰州的朋友第一时间恭喜了江苏金领，恭维他们说“水产地块是幅很优质的地块，拍下这块地就是捡到‘宝’了。”他们很自豪的说“那是，那是。”
其实，从这四个字的回复中明显可以感受到无锡地产的下沉。
04、
所谓“春江水暖鸭先知”，经过多轮市场的教化后，地产营销人对市场走向敏锐度超乎想象。
多位地产营销人对地产遇冷给出的“分水岭”是“530”土拍之后。
如果细细分析下，“530”土拍之后好像并没有给市场带来热度，反而让市场变得更加理性。
用地产营销人的一句话说：“这是唯一一次土拍给市场带来的负面影响。”
今年5月30日，无锡成功出让5幅居住用地，从成交的结果来看，这次土拍算得上一次完美土拍，华侨城、绿城、碧桂园补仓成功，而且碧桂园一举摘下两幅地块，还吸引南山首次进驻无锡。
值得一提的是，华侨城以16707元/㎡的楼面价竞得绿城西地块，如果加上配建，楼面价突破19000元/㎡，成为无锡实至名归的“地王”。
可就是这一连串的惊喜，最后给市场带来的却是惊吓。
“530”土拍结束后，无锡多个楼盘开盘遇冷，去化率锐减，有地产营销人直接吐槽“这次土拍没有给市场带来好的营销节点。”
大概在6月中上旬，我去各家拜访时听到的声音是“楼市突然下遇冷了，客户来访量、认筹数都减少很多。”
有家项目的营销总对我说“6月前10天，我们一共成交了7套房子，是5月同期的三分之一，客户来访量也没了。”
有营销人把楼市遇冷怪罪于严厉的调控政策上，他说“楼市调控封锁了炒房客，炒房客固然可恨，但一个城市如果没有炒房客，房子就流动不起来，房子流动不起来就没有价值。为了让市场更好的运转起来，还是需要炒房客的刺激。”
这样的话我听到过多次，讲句真心话，地产人真的很喜欢“炒房客”。
05、
我前面也说过，我给无锡的下半场定性为周期性遇冷。
楼市小阳春结束后，就会出现大面积维权事件，维权的时候大家的理由多如牛毛，但点其要害维权的理由很简单，就是因为市场降温，房价涨不上去，就要制造点事端，让开发商把房价涨回去。
一直以来，房价涨了，大家会骂街，但房价跌了的话，大家会动手，售楼部刚一降价，就把售楼部砸了。如果全国的房价都要降，又该砸谁呢？
所以可以肯定，房价是不能降太多的，因为目前中国房产价值占到家庭总财富的62%，且中国主要城市对土地财政的依赖度依然维持在30%以上，为了稳定及经济增长，房价只能稳住。
纵观房地产发展史，过去的房价趋势大体表现为“台阶式上涨”。
而当下这个阶段正是市场周期性跳动的时候，至于跳动是往上调还是往下调，跳动幅度有多大，还要看国民负债率的去化情况。