济南楼市从2016年10月开始调控，持续至今，楼市的一场好戏从去年下半年开始上演，也就是说楼市调控的实质性影响越来越明显，济南房价前几年高歌猛进的势头，如激情过后的过山车顶点，接下来的情节简直不要太刺激。
去年年底，很多人体验了一把，一批特价房惠泽了一大批自住型购房者；如今济南楼市进入后疫情时代，新的搅局者来了，堪称价格屠夫，接下来买房要小心了！
NO. 1｜壹
不怕楼盘套路深，就怕韭菜有思想
现在的购房者，都已经慢慢的接近行业的内幕和真相，他们正在像买车一样，逛论坛了解产品，各种渠道打听价格，楼市交流群体互通有无，说到价格，他们门清，连售楼处的特价房有多少套，价格多少，正常房源成交价位，周边精品楼盘的价格，以及楼盘们之间的PK，他们烂熟于心。
基本上济南楼市有个风吹草动，不能说人尽皆知，但大部分劲爆消息还是会一夜传遍济南各地楼市群，这很大程度上感谢自媒体。
最近济南楼市的搅局者来了，两个大盘接下来可能开盘在即，放出的风声，价格很低，堪比价格屠夫。虽然位置产品稍有不同，但基本跟同片区、周边片区的项目相比，价格优势比较明显。
要知道这两个盘都是超级大盘，一旦大盘这么玩，基本上周边楼盘会很难受，一个放风价13000，一个放风价一万五六，这还是比较震撼的。
我们可以把这两个大盘的动作看做济南楼市2020年开局的风向标，一场价格暗战不可避免。
个人是这样判断的：
1、济南房价会震荡整理，只要调控紧箍咒不除，涨不了！
2、（保值、增值）重点关注片区：CBD及其周边、贤文片区、科技城片区、和谐片区内的新房或者十年内的次新房。
3、五花大绑的调控会逐步松绑，楼市惯性还要继续下探一会！
4、各片区的马太效应会日渐明显！
5、不会营销的高价地彻底凉透！
6、韭菜们变得有思想了，博傻时代结束了！
这是参考君关于济南楼市2020年的一点判断，济南楼市参考的知识星球里我们会有更丰富全面且具体的分析与研判，欢迎关注。
NO. 2｜贰
济南楼市2020的16字箴言
2020年，在济南房地产市场需求侧支付能力不足的新常态下，送各位16个字：低温前行，震荡整理；冰火交融，危中有机。我们也可以把这4个短期，对应为2020年的四个季度。
在16个字之外，参考君向大家分享一个我个人的具体看法，说的不对，说的不准，欢迎拍砖。喷子别喷，除非你给点建设性的意见。
1、整体上来看，济南楼市总体均价会稳。
这个很好解释，作为主管部门强调必须稳房价，相信各热点城市地方政府不敢造次。但这种稳，是均价的稳，不会大涨也不会大跌，只能是具体楼盘的波动，也就是业内人所说的整体温度计正常，局部失常。
2、具体到片区、楼盘来说，那些价格回调的片区，有止跌反弹空间；水分较大的片区和楼盘还要继续挤水分。
调控时代房价应该是三个维度决定：供求关系+资源禀赋+舆情炒作。其中，供求关系与资源禀赋各占4，舆情炒作占2。
舆情炒作很好理解，如果某新区，几乎所有的舆情一直评价为价值高地，那么就会影响到购房人，甚至让购房人产生买了就升值的心理。所以，你会发现那里新楼盘多，哪里的市场解读就多。
供求关系，济南每个片区不一样，不做分析了。至于资源禀赋，山水湖河公园学校商场医院地铁高架等等。
3、五花大绑的调控已经到了最严格的程度，接下来不会再紧了。
4、省内其他城市的人会继续加大济南接盘力度。
地市和济南的价差在逐步拉平，日照楼市妖到均价一万，临沂更是一飞冲天，泰安济宁聊城房价也不复当年，省内地市的房价正在无限接近济南，而济南雪山新东站还有一万的新盘，请记住济南楼市不可能永远这样。
在地市和济南楼盘价差缩小的背景下，又有放松外来人员落户政策助力，外来韭菜正在争相恐后接盘济南楼盘。
5、楼市供应结构由金字塔型向橄榄型转化。
济南楼市的主流应该已经是改善了，2018年的成交面积就已经达到了122平米。面积段突破120平就是改善阶层了，所以，可以得出结论，济南楼市供应结构正在由金字塔型向橄榄型转化。
由于严苛调控，6成首付压力太大，济南的改善需求几乎长达三年没有释放。这部分群体比刚需还刚需，急需面积段120平以上的大房子，来实现美好生活需求。
6、济南城市有机更新大势下，大量的二手房成为新房市场搅局者。
老城区楼盘，正在逐步分批加装电梯。这意味着济南城市有机更新，已经逐步展开，老城区的优势是房子旧，但配套全，生活便利，而且随着大量人口向新区的迁移，交通拥堵的痛点，也在逐步缓解。
次新二手房，有些价格真的很惊喜。
NO. 3｜叁
南南南南南南
2020年的预判，比2019年2018年2017年都难。
之前我们做过很多预判，比如2017年下半年到2018年年初我们预判了处理二手房的最佳时机，等等。之前很多预判还是比较简单，但2020年不一样了。开局太魔幻，都知道2020年会很艰难，但没想到是这样的残酷。唯一确定性的是，目前国家对楼市的立场比较坚定，房地产不会作为短期刺激经济的方式。
所以核心调控政策持续，不论是开发商，还是济南购房者支付能力都面临余额不足的痛点。而从中央高层表态，央行的举措看，市场上有很多钱，但就是到不了房产碗里来。
开发商支付能力不足，带来的结果是，济南土拍市场最近一两年都有点力不从心，高溢价很少，托底的都是自己人，就这样还有不少流拍，土地财政也受影响。
而济南购房人支付能力更是堪忧，现在很多刚改人群十分尴尬，到了换房的年级，面临换房的需求，特别是疫情居家几十天，突然发现自己的小房子有点住不开了。然而，如果他们不卖自己的首套房，也就是自己住的这套房，就没有能力购买二套户型稍大的改善房。
资金实力不允许改善，而二手房目前又卖不上价格，成交周期长，换房力不从心。
现在很多购房者其实都面临着一些问题，自己很困惑迷茫，参考君接下来会分别为大家分析。
由于篇幅所限，本文不就济南所有片区展开分析，也不就具体楼盘如何选择展开分析，感兴趣的人士，可加参考君，深入探讨。买房找优惠可以加我，爆料也可以加我，帮忙参考也可以加我。我尽量回复。
济南楼市参考，做客观楼盘点评，专业买房推荐，楼盘业主维权爆料，通通都可以找我们！请关注“济南楼市参考”，下面有二维码！欢迎加入济南楼市QQ群，群号：771768156。V: jiazaijinan0531