周一谈市场：供应回落 楼市逐渐入冬

【 市 场 关 注 】

• 近日，央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中重申，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  
• 日前，中央纪委国家监委机关会同教育部等部门公布在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治漠视侵害群众利益问题工作的第三批成果。整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。北京、上海、广州、成都、西安等40个重点城市共排查住房租赁中介机构2.94万家，查处违法违规住房租赁中介机构2816家，通报曝光违法违规典型案例1117起；全国共排查住房租赁中介机构5.77万家，查处违法违规住房租赁中介机构5617家，通报曝光违法违规典型案例3442起。各地曝光的案件中，游离在监管之外，采取威胁、恐吓等手段驱逐承租人，恶意克扣押金租金的2021起；发布虚假房源信息诱骗群众租房的469起。
  
• 11月14日，国家统计局发布的前10个月全国房地产开发投资和销售数据显示，1月份至10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1月份至9月份回落0.2个百分点。
  
• 11月13日早间，万科公告称，子公司万科地产（香港）有限公司2013年7月设立了20亿美元中期票据计划，并于2016年9月在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元，并在此后几年持续更新为95亿美元。基于该中期票据计划，万科地产香港近期进行了第十四次发行：金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，票面利率为3.15%；以及，金额为3亿美元的10年期固息票据，票面利率为3.5%。年内至今，万科共发行2次美元债融资计划，第一笔是3月，融资金额为6亿美元、5.25年期固息票据，年息率4.2%。

【 一 周 综 述 】

在连续上冲后，上周楼市成交出现回调，据上海中原地产数据显示：上周（11.11－11.17）新建商品住宅成交面积13.7万平方米，环比减少34.6%。

临近年底，伴随供应回落成交开始下滑，交易意愿也开始降温。从前十榜单中显示，虽然有签约过百套的项目，不过从榜单其他项目来看，大部分签约量都不过40套，甚至有1个项目签约只有个位数。说明过签约期的项目成交量下坠速度比较快。如果后续供应没有接续，那么成交量将震荡下行，甚至有跌破10万平方米的可能。

国家统计局今日发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。在传统销售季作用下，指数总体延续上涨格局。

数据分析：二手房一半城市下跌 上涨不具备持续性

特点1、指数惯性上涨，但涨幅开始回落，后劲不足。指数环比虽有上涨，但一线城市涨幅明显收窄。四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅上涨0.5%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅上涨0.6%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。9月市场成交保持不错热度，给10月创造良好氛围，虽然上半月有小长假影响，但房企在营销活动上继续保持积极姿态，为交易奠定基础。

特点2：下跌城市略有增多，最大跌幅增加。对于大部分城市而言，房价涨幅在1%以内，总体维持平稳。但当期有17个城市指数出现下跌，比9月下跌的城市增加了5个。从最大跌幅来看，10月出现最大跌幅为1%，而9月只有0.4%。10月仍有不少城市对人才，公积金等政策有微调，给部分城市交易带来信心和利好，市场出现短期提振。

特点3：一线城深圳、上海涨幅领先。10月一线城市中，深圳、上海涨幅领先。9月以来，深圳受政策利好，一直受市场关注，走出量、价齐升的走势，10月延续前期惯性。北京和广州价格指数出现下跌，北京跌幅0.2%，广州跌幅0.1%。

特点4：二手房中，有一半城市出现指数环比下跌，比前期增加7个。相对于新房市场，二手房降温更明显，一方面，价格倒挂现象还有，分流市场客户，另一方面，二手市场有更高自由度，一些房东为促成交易，价格让步尺度较大，造成价格下滑。

后市展望：缩量震荡盘整 二手房降温过快

临近年底，房企对销售的压力越大，一些标杆房企加快投放同时在营销动作上也较为积极，为达成销售目标起到铺垫工作。同时，更多城市加入人才政策行列，对市场信心有所提振。从市场表现来看，刚需以及刚改类项目仍是市场交易主力，并且从一些项目来看，和前期价格并没有明显上涨，因此取得不错去化成绩。不过也正因为年底因素，从惯例来看，成交会呈现震荡盘整格局。二手房市场更能及时反应市场情绪，从10月表现来看，或预示四季度成交量、价将出现震荡下行走势。