周一谈市场：末翘尾效应再现 宝山一家独大

【 市 场 关 注 】

• 近日，中国人民银行发布了《中国金融稳定报告（2019）》。报告特设专栏对我国住户部门债务进行了分析。报告认为，2018年，我国住户部门债务水平上升趋势有所放缓，个人住房贷款的较快增长势头得到一定程度的抑制，短期消费贷款在经历2017年的异常增长后企稳回落，经营贷款增速小幅回升，互联网金融行业个人贷款增速有所减缓。虽然与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出，但债务分布不均衡，部分地区住户部门和一些低收入家庭杠杆率相对较高。下一步，应坚持从宏观审慎视角密切关注住户部门债务风险变化，防范住户部门债务水平的过快上涨。
  
• 住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、中央网信办在主题教育期间集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为，切实维护群众的合法权益，取得了预期效果。专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。
  
• 28日，中国社会科学院财经战略研究院发布中国住房市场发展月度分析报告，预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。
  
• 嘉定区新闻办：嘉定城北路延伸段工程迎来新进展，目前道路路基已完成施工，预计于本周开展沥青混凝土路面摊铺，新建工程省界检查站结构工程已完成。建成后的城北路将与江苏省太仓市的岳鹿公路贯通，未来往来沪苏之间将更方便！
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【 一 周 综 述 】

月末效应再现，上周楼市成交出现翘尾，据上海中原地产数据显示：上周（11.25－12.1）新建商品住宅成交面积18万平方米，环比增加33.2%。

从区域表现来看，近期宝山表现较为抢眼。上周宝山再度成为全市排名第一的区，并且成交量放大到5.4万平方米，一个区成交量相当于几个区的交易量，对月末翘尾起到相当大的助推作用。上周南汇、青浦成交继续维持在1.8万平方米以上的流量，有稳定发挥。值得关注的是以浦东、闵行为代表的改善项目聚集区，最近成交表现较为疲软，尤其是浦东，上周成交还不足6000平方米。

11月上海楼市成交出现明显反弹，据上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积70.3万平方米，环比增加30.7%。

基于前期高供应，11月市场成交端有稳定表现。尤其是11月第一周，出现成交20万平方米以上的高成交，后续成交虽然出现滑落，但维持在13万平方米震荡，最后一周翘尾也上冲到18万平方米的水平。并且周度成交前十榜单中始终有签约过百套的项目，说明市场情绪较为稳定。

从市场成交热点来看，前期南汇、奉贤基于临港自贸区因素成交继续保持一定活跃度。相比之下，宝山表现突出，凭借杨行、张庙的两个项目11月成交量达到5.4万平方米，排名全市第一。

当前首次改善产品是交易主流，因此结构变化不大，11月成交均价为52335元/平方米，环比小幅下滑3.7%，总体来看维持区间震荡格局。

11月供应48.4万平方米，环比减少20.8%。共计16个楼盘入市。从入市产品来看，以远郊刚需以及首次改善类产品为主，不过市中心高端项目投放量明显增加，当期有中企中企滨江悦府、八埭头滨江园等多个项目入市。豪宅类项目标的高，对房企回笼资金，冲击销售任务有积极助力，预计伴随这些项目入市，可能受到此类产品拉动，均价或有小幅向上可能。

通常情况下临近年底，成交热度会有所退减，不过11月成交量却超过月均流量，说明市场交易情绪维持稳定。从市场交易活跃的项目可以看出，一些具有性价比的楼盘还是能取得不错的去化，说明在价格的撬动下，需求还有潜力可挖。而11月LPR下调，也给市场吹了暖风，这些都有助于买家入市。考虑到年底还有部分房企要冲业绩，冲排名，年末应该还会有一波集中供应。