最近的杭州土地市场有点猛！
比如，昨天成交的大江东核心宅地，尚未开拍，就已进入自持比拼。没想到，这股热度延续到了今天。
主城区两宗宅地开拍，一宗溢价率接近封顶，另一宗表现远超预期。
接近封顶的，为三墩北宅地。20轮叫价后，被钱江房地产以近15.5亿的价格拿下，溢价率29.2%。
这是三墩北时隔两年再次推出宅地，意外的是，新房售价一分没涨，仍停留在28100元/㎡的基准线。加上起价不高，尚未进入正式开拍环节，已有19轮报价，彼时溢价率25.8%。
11分钟后，钱江房地产加价4000万，一举拿下，接近封顶，折合楼面价15018元/㎡。
相比三墩北，限价上涨2千的东新宅地原本不被看好，但表现出奇的好。
尽管每次加价幅度都只有一千万，显得开发商十分谨慎，但竞价轮次高达41轮。最终由绿城以总价269729万元竞得，折合楼面价28275元/㎡，溢价17.41%。
4个月前，西房在500米外拿下的东新宅地，溢价率不过3%。
为什么东新再次推地，热度明显上升？一是地块条件更好，离铁路、高架相对较远；二是位置更核心，距新天地不到1公里，到最近的地铁站也只有约600米。
加上年末行情回暖，房企资金宽裕，拿地热情自然要比以往高涨。
值得注意的是，本次拿地的钱江和绿城，均是杭州本土房企。可能谁也没有想到，最看好2020年的，会是他们吧！
三墩北：29.2%接近封顶
地块位置：东至良墩路，南至旺君国际，西至吴家坪路，北至周家坪路
规划指标：出让面积36856㎡，容积率2.8，可建面积103196.8㎡。起价119977万元，上限总价154977万元，折合楼面起价和封顶价，分别为11626元/㎡和15018元/㎡。
相关要求：配建公租房不少于16533.58㎡，限高80米。
新房限价：毛坯销售均价不高于25100元/㎡，且毛坯最高单价不高于17610元/㎡。装修价格不高于3000元/㎡，即精装均价上限28100元/㎡。
实际价格：剔除公租房，实际楼面起价14416元/㎡，实际封顶楼面价18455元/㎡
现场实探
三墩北地块，就在地铁2号线白洋路站出口往南，步行约400米的地方。
地块名虽然叫三墩北，但跟我们常说的三墩北板块，还不太一样。
这块地跟余杭区挨得太近了，就隔着条古墩路。很像早年的亲亲家园、蓝郡紫郡，虽然挨得近，但隶属两个不同行政区。
地块东北向斜对角，是上个月底二期交付的上实海上海；往北不远处，是已交付的奥克斯缔壹城。东、北两个方向，隶属余杭区。
西面挨着的，是原三墩镇的回迁房小区吉鸿家园，及知名网红酒店亚朵；南侧，是经营着开元曼居酒店的旺君国际商业楼。西、南两个方向，则隶属西湖区。
地块相对方正，且内部已平整完毕。但由于尚未出让，地块西侧的水泥路上，停满了私家车。
从现场可以看到，该地块与缔壹城中间，还有一宗空地。何时会挂牌，目前尚未可知。
这块空地，距离白洋路地铁站的距离更近。一大缺陷就是，地块一角是一个正在运营的加油站。
点评
三墩北地块接近封顶价成交，并不意外。
整个三墩北板块，已经整整有两年未出让新地了。上一次拍地，还得追溯到2018年1月19日，南京银城以19389元/㎡的楼面价，外加31%自持，拿下云谷天境地块。
去年10月，云谷天境最后2幢高层售罄后，三墩北板块便无新房可售。
目前，除了金辉三墩北地块、以及金辉&建发拿下的现房销售地块外，整个三墩北便无其他供应。
另外，西湖国际城、西雅图等板块次新二手房，二手房价稳定在3万+（隔壁余杭区的海上海，二手房成交价也有3万左右）。
从限价上看，地块精装均价限价28100元/㎡，与此前在售的云谷天境、云和湖高层售价一致。
换句话说，三墩北新房售价仍被摁在原地，倒挂明显。
云谷天境高层中签率3.6%，云和湖更低才2.9%。这宗地块新房价格未涨，未来也不会缺购房者。
况且，地块各方面配套强多了。
近5年三墩北出让的涉宅地块，距离地铁口最近的是云和湖，到白洋路站，直线还有800米，步行距离就更长了。
今天的三墩北地块，步行到白洋路站仅400余米，纯正的地铁盘。
往南约3.4公里，是龙湖紫荆天街；约1.2公里，有金地广场；两大综合体均已开业。学校有嘉绿苑小学景汇校区……各项配套均已成熟。
从周围的人气、居住氛围，以及二手房市场上的成交量能看到，这一带的市场认可度正在提高。
近几个月的土拍市场也显现出，但凡地块品相、配套良好的宅地，开发商抢着要。
东新：溢价17.4%远超预期
地块位置：东至规划费家塘路，南至沈家路
规划指标：出让面积43361㎡，容积率2.2，可建筑面积95394.2㎡。起价229729万元，上限总价297729万元，折合楼面价起价和封顶价，分别为24082元/㎡和31210元/㎡。
相关要求：配建公租房不少于9539.42㎡，配套公建不大于地上总体量，限高50米。
新房限价：毛坯销售均价不高于42500元/㎡，且毛坯最高单价不高于46750元/㎡。装修价格不高于4500元/㎡，即精装均价上限47000元/㎡。
实际价格：剔除公租房，实际楼面起价26779元/㎡，实际封顶楼面价34608元/㎡。
现场实探
这块地离杭州新天地非常近，我们沿着长浜路往南，到沈家路左转，不过几分钟时间，就能看到左手边的东新宅地。
从地图上看，东新宅地直线距新天地不到1公里，到武林广场和乐堤港也不到5公里。
最近的4号线东新东路站，距地块更是只有约600米。
虽然地块很市中心，但小环境也很一般。西侧和北侧，都是在建的安置房，东侧则是铁路和高架。
不过，和去年9月出让的东新宅地（离铁路更近）比起来，环境要好的多。
或许正是这个原因，新房限价从4万5提升到了4万7。
点评
溢价率大幅上涨，结果多少有点意外。
毕竟，去年9月成交的同板块东新宅地，折合楼面价23782元/㎡，溢价率仅3%。
而且，今天出让的宅地与西房地块，相距只有500余米，相关指标类似。比如，都需要配建10%公租房，边上都有铁路和高架。
但客观地说，今天这宗宅地综合性更出色。
比如，土地形状方正，面积更大（西房只有16956㎡），利于打造规模小区；离地铁和综合体更近，离铁路、高架更远。
正因此，地块起价贵了1000元（24082元/㎡和23081元/㎡），限价也涨了2000元。
加上年末土拍行情回暖，最终溢价超出预期，也算合理。
不过，从成交结果和新房限价看，东新宅地也算不上“绝对热”。如果以限价4万7倒推，房企可以承受的楼面价，绝对超过现在。
这说明：高限价并不一定能拉高房企预期。或者说，房企对未来市场持谨慎态度。
如果不贴合市场，再高的限价也只是“镜花水月”。
当下杭州楼市分化明显。火热的板块，如滨江、奥体、未来科技城、大江东核心等，限价之下依旧卖得风生水起。
但更多板块，限价已接近市场水平或高出市场预期。
这些板块推地时，房企自然会变得谨慎和理性。毕竟，现在尽可能压低成本（加价幅度足以说明房企谨慎），将来卖房时就拥有有更大的回旋余地。
像东新板块，不远处的首开德胜上郡，近期二手成交价只有3万5左右。人气比较高的万家星城，主流成交价也就4万-4万6。
开发商不傻，因为最终市场说了算，而不是限价。