文/吴婷婷
这两天锡师附小本部学区房成交价冲破56000元/平的消息传的沸沸扬扬。
大多数人的反应是震惊。毕竟，从今年4月锡师本部封顶3.3万/平，到现在的5.6万/平，不过7月多月的时间。
更多房东放话出来，房价还要涨，“现在不卖了，捂着，等破6万！”
一堆涨声中，我注意到有人在为另一所名校的学区房价“太低洼”抱不平。
这所学校是连元街小学。
连元街小学和锡师附小本部校区一样，都是无锡第一梯队的名小学，甚至，在大部分无锡人心中，连元街的美誉度和认可度要比锡师更好些。
但这种美誉度、认可度、好评度的差别并没有在房价上有直观的体现。
据不完全统计，目前连元街小学学区房的挂牌价在1.5-4.4万元/平，成交均价在3.2-3.3万元/平，历史最高成交价约3.9万元/平。
相比，锡师附小本部学区房的挂牌价在2.7-6.19万/平，绝大多数都在4.4万/平以上，成交均价超4万/平，历史最高成交单价超5.6万元。
对比任意一项数据，差距都不小。于是问题来了，为什么，更好的学校，房价却更低？
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在讨论连元街小学的学区房价之前，我们先来看下这7个多月里锡师附小本部学区房价是怎么涨起来的。
个人认为主要原因有二：
一是实验幼儿园的加持。
锡师本部的学区房既有优势是小学和初中的资源较好，幼儿园相对普通，但今年5月20日实验幼儿园公告锡师施教区为其服务区之后，等于可以一步到位享受实验幼儿园、锡师附小本部、江南中学共计12年的优质教育，含金量顿时提升不少。
二是锡师本部施教区内的房子面积段和物业类型较为单一。
在二手房市场上，同等配置下，物业类型单一或面积段较为集中的小区房价，往往会比其他物业类型复杂、面积段较多的小区涨得快。而在锡师本部校区施教区内的房源同时满足了这两个要件。
如你所见，这个范围内主要以老小区（商住类公寓极少）和40-70平的小户型为主。
买老破小学区房的，往往对居住环境没有太多要求，就单纯要一个学区名额，所以总价越低的房子越好卖。
而控制总价有两种方向，一是让单价更低，一是让面积更小。
本部施教区内的房子有天然的小面积优势，接下来就是比单价了。同期，无锡市面上有和这一区教学资源差不多、且有60平左右小户型的，只有阳光城市花园。
阳光城市花园虽然房龄较新，持有成本也较低（可以用高租金冲抵），但户型最小要60多平起，且挂牌量极少，奇货可居，今年3月的均价已经超32000元/平，同期本部校区的学区房均价在3万/平左右。
换言之，在阳光买套小户型学区房的起步成本要192万甚至更高，而同期在锡师本部买套学区房只要180万左右甚至更低——不管是单价、总价、还是人们理解中的总部和分校的资源之差，在阳光和本部老破小之间，买房人都会优先考虑本部。
而以上，还只是锡师本部学区房涨价的先天优势。真正触发暴涨的，是跟风的心态。
首先是房东跟风报价。
“瞧，升平巷那个房子比我家差多了，还是法拍房，居然3.2万成交了，我不是法拍房，装修也好，报35000行不行？”
行，成交了…
“什么？！你家房龄那么老都35000了，那我们小区比你新啊，报4万行不行？”
行，成交了…
就这样一次又一次的试探性的涨价，都被市场认可了。包括到这次5.6万的出现，市场也是认可的。
涨到一定程度之后，市场就有点不受控制了，买家开始跟风抢房。
我有一次打出租遇到一个住在南市桥巷的师傅，他告诉我，中介说房子不够卖，三天两头上门问我们房子卖不卖，甚至有买房人捧着钱上门求卖房…
几乎是水到渠成的，就有了如今我们看到的5.6万/平成交和最高6.19万的挂牌价。
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说完锡师本部学区房价的疯涨史，我们一起思考一个问题：基于上述原因涨起来的锡师房价，正常吗？
我比较认同一个资深学区房中介的看法：从总价看，很正常。
不管是之前刷新房价天花板的4.3万元/平、4.8万元/平和最近的5.6万/平，因为面积小，总价都控制在了250万、甚至是230万以内。
而对比全市，想要在250万内买一个幼儿园、小学、中学排名都拔尖的学区房，很难；
再对比连元街学区房，虽然小学可能略有差别，但多花这1万多/平可以上到更好的幼儿园和初中，也让很多人觉得值。
所以有人开玩笑说这次花5.6万/平买一套锡师学区房的人是个“冲头”（无锡话，和“冤大头”意思接近），我并不是很认同。因为从总价看，这套房，这个总价，并不“冤”。
但这样的高价，让连元街小学学区房的房东们连连喊“冤”：凭什么连元街连4万都卖不起来？！
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根据中介提供的成交数据信息，连元街小学学区房目前成交单价最高为39000元/平，成交时间大约在半个月前，为一套50多平的老房子，总价195万。
同期，施教区内老破小的成交均价在3.2-3.3万/平左右（公寓类成交价差太大，这里先不说），对比锡师本部房价，差距过于明显，低价的原因在哪里？
按照刚刚分析锡师房价高企的三点原因（教学资源、物业类型及主流面积段、买卖心态），我们来看下连元街小学施教区内的情况。
第一，教育资源：锡师对应的实验幼儿园和江南中学，连元街是东林中学；
第二，物业类型和主流面积段：不仅有老破小、还有老破大、商住公寓、次新房，从挂牌房源看，老破小的房源量远少于老破大、商住公寓、次新房的挂牌量，而后者又是不太好卖的物业类型和面积段，直接拉低了整个板块的均价；
第三，在均价不高的情况下，老破小房东也不是很有信心抬高房价，甚至还有主动接受议价的。
总体来看，涨价支撑点只有两个：连元街小学本身的吸引力和无锡学区房整体市场的热度。其他的，基本上都是在拖后腿。
纵观这大半年的涨价幅度，基本上是踩着无锡整体房价、锡师三个校区的房价、以及不如连元街学区的其他二梯队学校的房价上涨节奏上涨。
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分析完两个学校的学区房价情况，再来看本文的标题：锡师都5万6了！连元街才3万9？！为什么连元街学区房价涨不过锡师？！
个人认为，不是涨不过，是连元街学区房的先天太不足，缺失快速涨价的土壤。
你也可以理解为，连元街小学的学区房价值被严重低估了。
撇开那些“捣糨糊”的老破大、商住公寓、次新房，连元街老破小的价格足足比锡师本部的老破小低了1万多。
不是严重低估是什么？
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最后再说一个问题，也是很多粉丝经常会问我的问题：
同样是第一梯队的学区房，目前，锡师本部学区房和连元街学区房相比，谁更值得投资？
我的观点是：在目前这样大的价差下，连元街小学施教区内的中小户型值得买入。
其中，纯为了学区、不住的话，可以挑面积更小的小户型；
如果要住，可以选70-100平区间的中等户型，单价目前也不高，对比其他学校的学区房价格和未来无锡学区房价的趋势，依然是划算且有升值空间的；
尽量不要选公寓，哪怕总价再低。
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