上半年，在烟房企的销售额可谓惨淡，对比去年同期，蝉联榜首的万科成交金额下降了近四成，而去年上半年的成交季军中海更是下降了近50%，前三甲之中只有龙湖成交额同比去年上涨了1亿元。
19年上半年销售排行
18年上半年销售排行
榜单前几位的头部房企成交额几近腰折，这其中固然有全国政策环境改变、调控收紧的原因，但在烟台本地，政府并没有出台任何收紧性的地产调控政策的情况下，房企成交金额依旧如此惨淡，这个锅恐怕还有一大半要自己来背。
巴菲特说，要在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧。然而烟台的很多房企的所作所为却恰好把这句话反了过来——别人贪婪，我也贪婪。
先来看一眼上半年的成交状况。
按照面积结构来看，由于二孩政策的放开，购房者的需求发生了比较明显的变化：90平以下的二居室市场开始缩小，买房的需求逐渐向三居室转移。
19年上半年的成交总体延续了18年下半年的结构，并没有发生太大变化，成交主力依旧是90——120平米三室户型，其次则是120——140的刚改户型，加上90平以下的二居室户型，三者占据了成交总量的八成还多。
虽然其中90——120面积段成交微有下降，120——144面积段成交微有上涨，但变动幅度都在5%左右，并不明显。
需求有了，再看一眼供应。
这张图不太明显，我们稍作修剪，对比来看。
从19年初到现在，真正能满足购房者需求的房子少得可怜。
现在烟台房价高企，平米单价动辄就要突破四位数，部分刚需人群转向小户型，但建面100平以下的房子却明显供不应求，购房者们想买，可到开发商这里，真正有这些户型的项目却不多。
相反，130平以上的大户型三居甚至四居室改善型住房在高房价的情况下需求量有限，但却十分受开发商青睐，上半年140——150平大户型产品的供应量甚至比80—90平产品还要多。
稍微有些常识的人都知道这不现实，可开发商为什么还要这么做？
——因为贪婪。
2017年烟台地产市场热度激增，货币化棚改和二孩政策的放开推动了市场上改善需求的增加，2018年，烟台地产市场90—120平的需求量环比增加了超过10%，120—140平米面积段的需求也上涨了6%。简单来说，购房者对面积的要求更上一层楼。
利益面前，没有人不为之动摇，看到变化的房企争先恐后增加大户型建量，随着房价突破万元大关，开发商赚得盆满钵满，但与此同时，大建面三居室存量同样随之水涨船高。
跟流行色一样，评选出来的流行色是已经出现的趋势，数据总是具有滞后性，趋势总是在出现之后才能被抓捕，这一次的房企跟风来自已经产生的变动，但经过接近一年的需求释放之后，这个变动在19年继续推进的空间已经不剩多少了。
根据腾策数据，上半年成交量同比下降24%。
针对于中高端改善性人群的大建面三居室确实利润丰厚，可现在哪里还有那么多大建面的改善人群？
所有户型面积段当中，销售量最大的还是90—100平，100—110平次之。110—120、120—130与80—90一样，需求量都在3000套左右，但开发商却明显更偏重大户型产品，供应量比80—90平产品多出近1000套。
不仅如此，新开盘的房子也是越建越大，明明需求量并不大，但130—140的房子依旧扎堆，供应量比需求量高出近四分之一，而且后面还有大量130—140的房源正在规划建造。在价格最高的莱山区，即将开盘的几个项目全部是类似万科“翡翠系”的知名房企高单价大户型高端项目，社区以三居大建面户型为主，其中小户型的房源少的可怜。
目前莱山市面主推产品中，基本都100平米起。而在莱山，房价高达13650元/平米。
这年头，手头上没有130万的预算，都不敢考虑莱山。
市面上的刚需楼盘太少，普遍都是价格较高的改善楼盘，不少刚需人群左右为难。
可需求就像是金字塔，刚需永远都是最底层需求量最高的楼市销售基础，如果反过来，那金字塔随时都有坍塌的风险。
事实上市场已经真实地反映了一切，户型多样化较高的社区里，卖得最好的都是小户型产品：
万科翡翠大道95平米产品已近乎告罄，但143平米大户型却可以随便挑。
中海锦城85平米户型所剩无几近乎需要抢购，而118平米产品可以随便挑。
而如果专注于大户型，走中高端路线，无论在哪个地区，销量无一例外都十分惨淡：
芝罘区金科博翠山，140、150、180平大建面产品首次开盘132套房，开盘当日去化仅有30套左右，首开去化率23%。
更有甚者，位于莱山中心城区的远洋东莱郡首开当日去化率仅有个位数。
销售不力，如今融资渠道又缩紧，房企身上的资金压力不断升高。原本想要借此大捞一笔的大建面户型，如今却成了开发商在市场下行房企寒冬中为自己亲手挖下的一口陷阱。
当然，尽管有过错，可房企也并非没有苦衷，一来，需求面出现下滑。经历了近三年的楼市调控，越来越多的购房者选择推迟买房计划，从“抢着买”到“挑着买”的转变，购房者已经开始趋于冷静和理性，从前威逼利诱的招数都排不上用场，房企的去化率自然不那么好看。
此外，最近一段时间，随着棚改数量减少，政府出地的数量也跟着出现了缩水，“一地难求”的情况下，为了周转顺畅，即便是小地块也会引发一众房企疯抢，上半年碧桂园拍下的南大街“地王”、新城抢下的机场路地块，无一例外都是小面积高地价，尽管此时中高端大建面产品存量已经明显过剩，但为了回款，开发商也只能选择继续开发售价较高的中高端产品，硬着头皮走上大建面房源的恶性循环。
房企虽然发愁，但对于购房者来说，这未必不是好事，目前市场趋冷，虽然上半年房价并没有出现下降，但很大程度上是因为时间上的滞后性，现在上半年市场上购房需求的下降很大程度上会在下半年的房价上显现出来，房企降价销售、推出特价房等营销活动将增加，届时，便是刚需出手买房的好时机。