济南CBD片区，我们一直很看好。
中央商务区承载了济南城市功能提升和经济跨越发展的重任。CBD片区内各种商务、商业、地铁配套非常齐全，未来在此居住、工作、购物、出行会很方便。目前片区内及周边有仁恒公园世纪、招商项目、万科大都会、龙湖天璞、复星国际、绿地IFC、中信泰富济南尊、华润昆仑御、现代逸城、伴山居10个楼盘在售，竞争比较激烈。
参考君曾多次发文分析过CBD片区的优点，今天重点说说在此置业的敏感点。其实CBD片区更侧重商务规划，片区内住宅从居住角度来讲有很多敏感因素。前段时间，济南楼市参考一行曾到CBD片区的中信泰富济南实地探盘。这篇文章就以该楼盘为例，讲讲在CBD片区置业的敏感点。
NO. 1｜壹
中信泰富济南尊产品介绍
中信泰富济南尊是中信泰富在济南的第一个房产项目，开发商实力毋庸置疑，但口碑有待时间检验。参考君衷心希望中信泰富不会像某些其他品牌房企一样，来到济南质量缩水。
先来看一下，中信泰富的商业项目。
中信泰富在CBD有5宗商业组团地块，3块住宅组团地块。商业地块中规划有CBD“五指山”的“城”，规划总高度为330米。根据媒体报道，CBD中信的超高，去年12月就已经奠基，到目前为止8个月过去了，现在这个超高怎么样了呢？
从现场来看，超高层尚未大规模动工，工地仍是平地，地基还没深挖。考虑到超高层建筑建设周期较长，中信泰富的“城”距离真正建成投入使用，至少还需3-5年。
截至今天，距离CBD片区二钢拆迁已过去将近3年，中信超高的工程进度要加油了，800万济南人民热切期盼CBD五座地标早日建成。
CBD五座超高进度最快的是绿地国金中心，目前已盖到10多层。
再来看一下，中信泰富的住宅项目。
中信泰富济南尊（下文中简称中信泰富）3宗住宅地块位于CBD片区的东北方向，地处工业南路和奥体西路交汇处西南。住宅项目分为B1、B2、B3地块，共规划有16栋住宅。
3宗地块容积率皆>2.0！
B1地块地上容积率2.54（规划有4栋住宅），B2地块地上容积率3.0（规划有3栋住宅），B3地块容积率2.11（规划有9栋住宅）。
中信泰富3宗地块共规划有870套住宅（B1地块210户、B2地块236户、B3地块424户），体量并不大。从容积率及地块具体位置来看，B3地块产品较好（容积率低），B2地块（挨着奥体西路很近，容积率高）和B1（居住公寓较多）地块产品稍差。
中信泰富B1和B2地块住宅产品皆为毛坯交付，B3地块为精装交付。项目首开的是B1地块的1#楼和2#楼，目前仍在售，均价24000元/㎡。未来会加推3#楼和4#楼，B1地块4栋住宅交付时间为2020年12月30日。
该项目户型面积跨度较大，建面在103-182㎡之间。其中B1地块规划有6种户型：112㎡（三室两厅两卫）、133㎡（三室两厅两卫）、134㎡（三室两厅两卫）、151㎡（四室两厅两卫）、152㎡（四室两厅两卫）、176㎡（四室两厅三卫）。
NO. 2｜贰
住宅产品及配套优劣性分析
中信泰富住宅的很多敏感点，CBD区域其他楼盘几乎都存在。像住宅组团、小街区、住宅楼下有底商、部分楼栋紧邻主干道等。参考君仔细分析该项目，大家可以此项目对比参考CBD区域内的其他楼盘。在CBD买房的多数人，基本上在济南不止一套房。综合来讲，CBD区域内楼盘的宜居性整体还不错，但不是特别好。
1、容积率较高。
中信的容积率每个地块不太一样，B1地块地上容积率2.54、B2地块地上容积率3.0、B3地块地上容积率2.11。户型建面在103-182㎡之间，从这两点来看，中信泰富并非是纯粹的改善楼盘，其中B2地块容积率更是高达3.0。
一般而言，低容积率和圈层统一是纯改善楼盘的标配。
B2地块仅规划有3栋住宅，容积率却最高。B2地块3栋楼总层高较高，1#楼和3#楼总高25F，2#总高17层。另外楼盘较高但楼间距却比较窄，像B2地块1#跟南侧3#楼间距仅有约60米。
2、小街区，每栋楼都挨马路。
小街区是深度城市化的一种趋势。小街区如同城市的微循环系统，可以兼顾高连通性和可达性，可让有限的土地资源发挥最大的收益。但这是以牺牲住宅舒适度为代价的，尤其临街栋楼的矮楼层未来噪音污染、粉尘污染、尾气污染会较为严重。
中信泰富的B2地块和B3地块东侧，挨着奥体西路很近，奥体西路是贯穿济南南北的一条主干道，未来噪音、粉尘、尾气污染可能较为严重。通过航拍图，可清晰感受到部分楼栋距离奥体西路如此之近。
3、住宅楼下有底商。
中信泰富3宗地块共规划有16栋楼，除B3地块3#楼外，其余15栋楼皆有住宅底商。带底商的住宅有利有弊，未来业主购物很方便，但底商带来的噪音影响、环境污染不可轻视。住宅底商扰民的新闻报道屡见不鲜。
需要特别说明的是，住宅底商现象在CBD区域比较普遍。
4、未来地铁交通较为方便。
中信泰富济南尊距离R3地铁线的丁家东站很近，部分楼栋距离地铁口仅约200米，是真真正正的地铁房。但需注意的是，楼栋距离地铁口并非越近越好。
未来CBD片区很多楼盘乘坐地铁较为方便，贯穿龙洞片区、CBD片区、盛福片区、新东站片区的R3线将于10月份前后试运营。根据济南地铁二期规划，未来途经CBD片区的地铁线会越来越多。
奥体西路和工业南路交叉口
5、存在一定数量的居住公寓。
中信泰富南侧为绿地的住宅项目，受限于3宗居住地块本身的容积率及南侧绿地住宅项目遮挡，B1地块和B3地块存在一定数量的居住公寓。
目前在售的B1地块1#楼和2#楼并没有居住公寓，即将加推的B1地块3#楼和4#楼有一定数量的居住公寓。具体数据如下：3#楼仅有1个单元，两梯两户，皆为152㎡四室户型，东户2-7层+西户2-6层为大寒日日照不足2小时的居住公寓；4#楼也仅有1个单元，两梯四户，东户3-4层+中东户3-5层为大寒日日照不足2小时的居住公寓。
B2地块未有居住公寓。B3地块尤其注意4#楼和9#楼：4#楼东单元总高7F，其中西户的3-7层皆是居住公寓；4#楼西单元总高16F，其中西户的3-9层皆是居住公寓；9#楼总高24F，其中西户、中西户、中东户三户3-15层共计39套住宅皆为居住公寓。
6、配套学区问题。
据售楼处置业顾问介绍，未来业主的孩子们可能会到中国铁建国际城北侧（丁家安置房南侧）的中小学就读，这所学校未来生源可能包含一定规模的丁家安置居民子弟。
该学校具体签约学校目前尚未最终确定，未来配套学区有一定不确定性。
7、由于中信济南尊住宅位于CBD北部，要注意北部的敏感点。最近CBD北侧东新热电厂要建冷却塔群一事引发了很多业主和购房者的关注。从实际距离来看，中信济南尊距离济南不算太近，但也不远。
8、户型。
前文说到，中信泰富济南尊户型面积跨度较大，建面在103-182㎡之间。B1地块户型有6种，其中152平米四室户型卖的最好，据售楼处置业顾问介绍，首开B1地块2#楼的该户型已售罄。未来B1地块3#楼，B2地块2#楼还有较多该户型，喜欢该户型的朋友可以多关注下。
B1地块4#楼及B2地块3#楼有112㎡小户型，考虑CBD片区小户型的朋友们可以多关注下。
9、B2地块车位很奇怪。
B2地块有一现象比较奇葩：B2地块规划有236套住宅但地块内只规划有164辆停车位，车位比仅为1：0.7。为解决B2地块车位短缺的问题，B1地块及B3地块为B2地块另行配备了车位。未来B2地块部分业主停车后回家可能要走较长距离。
NO. 3｜叁
关于该项目的置业建议
CBD是济南未来的经济中心，将来会集聚全省大量高净值人群，正因为此，片区内的房产有一定投资价值。CBD未来无限美好，只是成熟过程可能很漫长。当前CBD东半部分和南半部分商业及住宅项目进展很快，北部和西部工程项目进展较为缓慢。
CBD西半部分空地较多
现阶段参考君并不建议高杠杆投资房产，如果资金充足非常想投资，CBD是不错的选择。但正如参考君上文所分析，CBD片区内住宅整体的宜居性一般，除小街区、挨马路、容积率高、学区配套一般外，未来居住人群不稳定，租客可能较多。
CBD东半部分高楼屹立
对于年龄40岁左右，上有老下有小的改善群体，如果侧重商务商业文体配套可以多关注CBD片区，另建议多考察辅仁、龙洞、汉峪这三个片区。
CBD及泛CBD区域下半年供货量很大，未来有约10家楼盘同时在售。有的楼盘去化很好，有的楼盘销售压力很大。随着中信泰富毛坯产品的入市，下半年片区内的竞争将持续加剧。绿地IFC、华润昆仑御、中信泰富济南尊、现代逸城、伴山居皆有毛坯产品。
参考君特别想提醒大家，买房一定多去工地实地考察，只去售楼处能了解到的信息太片面。可能有小伙伴受限于专业知识有限，即使去了工地也很难全面了解楼盘的方方面面，可多关注济南楼市参考。参考君致力于打破济南楼市的信息不对称，会定期为大家推出楼盘、片区实地探盘文章，优劣势都会讲到。这种题材的文章非常耗时耗力，希望大家给文章点个“在看”。
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