文/吴婷婷
先说个案例吧~
昨天中午，和平村新出了一套42.85平的一室， 房东报价123万，单价约2.87万。当晚7点，房东那边传来消息，已原价成交。
据说买的人眼睛都不眨一下，看了就买。
上一次有和平村成交的消息是在这个月初。我的一位读者以178万的总价全款买了和平村一套64平的房子，单价约2.76万。
和平村在保利广场附近，是86年左右的老房子，没有电梯，典型的市区老破小。
唯一的亮点是连元街小学学区。
单凭这一点，在不到一个月的时间，这样的老破小就涨了1100元/平。这就是目前无锡的学区房价速度。
预计明年还会全面加速。
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个人预测，明年率先领涨的将是第一梯队里偏中段的老破小学区房。
什么样的属于偏中段的房子呢？
简单说就是比今年成交的主流房源环境稍微差一点、面积稍微大一点或者小一点的房子。
以锡师为例，今年几个刷新房价天花板的都是环境还不错的育才弄、解放新村、升平巷，稍微拾掇一下其实还能住或者出租，但今年这一轮抢下来，这些小区里已经处于房荒状态，然而学区房需求还在爆发，去哪里找房子补缺口？
如果还是坚持要锡师城中校区，那只能从比那些房子环境差一点的小区里拔一些高个儿出来，替代曾经的好房源、并以好房源的价格、甚至更贵的价格去卖。
典型如南市桥巷。当汤巷或者其他品质不错的小区房子多、好卖的时候，南市桥的业主基本是没有定价权的。但汤巷的小房子卖掉之后，南市桥等稍微差一点的小区就成了替补队员，还拥有了自由定价的权利。
我查了下成交数据，南市桥巷之前积压的不少陈年的老房子，比如楼层过高的、底楼的、面积略大或略小的，今年下半年都陆续清掉了，最贵的一套单价甚至卖到了4.6万+，比汤巷还要高，现在是中介三天两头上门求房东卖房的状态，这种“盛况”放在今年年初或者去年，是想都不敢想的。
设想，如果连南市桥巷都卖完了，又会是哪个小区去替补呢？替补的价格又会随市场需求有多大的涨幅呢？个人认为很有想象空间。
同样的情况还发生在连小的学区房上。
优质老破小卖的差不多之后，就轮到了本文开头那种86年的老破小，甚至连七几年、几乎不能住的南巷上也开始进入替补队伍，我查询成交数据了解到，8月南巷上45平左右的房子还只能卖90多万，12月初最新成交的已经卖到130万。
老旧如此的南巷上都涨成这样，明年第一梯队的中段老破小房价又会如何？
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再来说我的第二个预测：明年第二梯队学区房价随时会爆发，爆发之后会继续反推第一梯队房价上涨。
第二梯队包括哪些学校呢？根据民间排名，主要是指崇宁路、扬名、五爱、积余、东林，另外南长街呼声也很高，那就暂且也放在这里一起说。
就学区房价来说，今年无锡第二梯队学区房价整体表现比较平稳。稍微突出一点的是扬名中心小学的学区房曹张新村。
曹张今年10月之前走势很猛，我从中山房产了解到，集团公司基本上每月都能成交30来套曹张的学区房，至于房价，年初16000元/平左右，10月前有七八套房子的成交单价已经过2万元/平，最高的一套已经超过21000元/平。
如果不是10月公积金贷款新政，曹张今年普涨到2万应该问题不大。但现在受政策影响，曹张整体的均价暂时维持在18000-19000元/平，成交量也降到了原来的1/3以下。
之前我曾说过，扬名、南长街学区房价对于无锡学区房价的格局非常关键。而扬名王牌之一的曹张新村，能否再涨一波又要看政策走势。
一旦明年政策松绑，贷款额度提升，需求回归，曹张价格必然还会再涨一波，甚至均价涨到2万+也是有可能的，一旦涨过2万，就会反推第一梯队（主要指城中锡师、阳光锡师、连小）的学区房，尤其是连小老破小的价格。
而目前受总价/贷款额度限制买不了曹张的，退而求其次，会考虑买南长街，也有部分会选择东林、五爱的老破小，需求扩大的情况下，这批学区房会补涨一轮。
近期从我了解到的咨询量看，原先考虑曹张的都转而在考虑南长街，塘南、永胜、柴机、新江南的需求几乎翻倍，塘南新村的小户型价格也创新高，29平的最贵已经卖到了62万！
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第三个预测，是关于太湖新城学区房的，我会在明天晚上的学区房讲座上说给大家听。
讲座参与方式如下：
1、扫码添加锡楼客服，备注：讲座；
2、向锡楼客服支付讲座报名费19.9元；
3、周五（12月27日）晚7点到无锡国金中心25楼参加“学区房怎么买更好”的讲座。
点在看，告诉我你在看！