去年8月，杭州楼市进入下行周期，直到今年春节后行情才得以反弹。一眨眼又来到了8月，在“限房价、限地价”的土地新政下，杭州诸多板块未来两年的房价清晰可见。首套房贷利率也从上半年最低的基准利率上浮3%回升至上浮10%。持续调控之下，杭州楼市何去何从?
关于利率
问：佳骏老师，听说房贷利率又上涨了，这是真的吗?今年年初朋友申请的房贷利率只上浮3%，而去年首套最高上浮过20%，我如果不买房，房贷利率会不会涨得和去年一样高?
答：就在本周，杭州多家银行接到上调利率的通知，调整过后，按揭利率首套上浮10%，二套上浮15%。
摇号是看运气，贷款利率多少也是看运气。比如有人等网签，利率下调了;也有人等着网签，眼睁睁看着利率上去。
今年的调控目标是稳房价，虽然房地产降杠杆，但合理的购房需求要满足，且国外大环境是在降息，所以首套上浮10%较为合理。当然，据了解，接下去首套贷款利率还可能上浮至12%~15%。但我不认为今年的房贷利率会回到去年的最高水平，去年首套房利率一度上浮20%，二套房25%。
对银行来说，一般也是上半年房贷额度高，利率低一点，下半年利率高一点，且放款时间也慢一点。我的建议是，接下去房价稳定，你可以摇号买性价比高的楼盘，摇中了，房价上省钱了，就别考虑贷款利率问题;如果摇不中，也别着急买，到了明年年初，利率或许又开启下行周期。
关于新房
问：佳骏老师，沁园价格出来了，5.4万元/m2的单价，并没有回调价格，有点失望，但又有点高兴，中签率会高点。我在武林门附近工作，是等摇绿城晓风印月还是先去摇沁园?
答：5.4万元/m2，目前就是申花板块高层房源的价格天花板。可选的楼盘比较多，除了沁园，还有古翠隐秀、九龙仓天玺丨天荟。首开杭州金茂府卖完后，现在的申花楼盘在价格上没差距，所以比的就是产品本身，比如户型、精装、品质、园林等等。
在限价下，晓风印月的性价比当然会更高，但是摇中的几率也会更低。所以，如果你特别喜欢绿城产品，买房是为了自住，我的建议是先摇沁园，毕竟这是沁园最后一幢高层，卖完也就没有了。
问：佳骏老师，你好!我工作在城北瑷颐湾附近，女朋友在滨江杭州印附近上班。两个人工作稳定，除去基本开销，加上公积金，每月可以存两万多元。不过首付款有限，现在能凑40万元，买房首付压力有点大，但还贷压力不大，现在该不该买房?
答：三成首付40万元，意味着能买总价130多万元的房子，这样的总价，目前基本只能买到很远的郊区。你们工作一南一北，房子如果太远，肯定会增加通勤时间，影响生活品质。鉴于你们一年能存下20万元，现金流情况比较好，如果再积累一年，凑60万元的首付，就可以买180万元左右的房子，选择余地就大多了，买的房子也会近不少。未来一年大概率房价比较稳定。
问：佳骏老师您好，我打算首套房买在萧山，总价预算400万元左右，现在看上的有悦虹湾110m2、市心府130m2以及锦粼府110m2的户型，如果有同等机会选择的条件下哪个比较好?
答：悦虹湾属于滨江区政府外溢板块，交通便利，虽然周边来看配套一般，但是距离核心板块比较近，规划也不错，以它的价格看，性价比还是挺高的。市心府是地铁盘，胜在单价低，可以买到更大的面积。锦粼府位置一般，靠近铁路，价格优势也不明显。建议选择市心府或者悦虹湾。
问：佳骏老师，刚需自住，看来看去便宜的地方也就崇贤、良渚、临平山北和大江东，更建议哪个?
答：这几个地方都不是同一板块，相当于杭州市区外围转了一圈，除了单价基本在2万元左右(良渚大部分已经突破这个价格了)，没什么共同点。
崇贤板块是这几个板块中自驾到市区最方便的，而且价格也不贵，但缺点同样明显，比如没地铁，配套欠缺。
良渚板块环境好，再加上良渚申遗成功的利好，起码在板块界面上，今后会打造得很不错。所以在你的选择里，良渚板块的单价是最高的。
临平板块，地铁和生活配套是优势。至于大江东，劣势是现有的配套太少，优势是板块大，有产业，可规划性强，而且现在价格也不贵。
如果从现成配套看，建议买在临平;如果对宜居性要求比较高，建议良渚;愿意“对赌”未来，买大江东。不过你既然说自住，在限价不放开的情况下，建议先别考虑升值前景，选一个离自己工作地比较近的板块，因为通勤时间也是生活质量的一部分。
关于投资
问：儿子大学还有两年毕业，怕之后房价暴涨，想先以儿子的名义全款买一套房备着，还是等儿子工作后再说，这样可行吗?
答：你的情况并不是刚需，所以完全可以等你儿子毕业后，视工作情况选择板块和楼盘，现在“双限”背景之下，房价未来的价格都能看得到，没必要着急。当然，一些性价比特别高的红盘也可以去摇，摇中了可以买。
问：最近在新西湖小镇入手了一套131m2的房子，感觉中泰的发展前景还不错。您觉得呢，值得入手吗，大户型到时容易出手吗?
答：一般人们所说的未来科技城，指的是它的核心区，也就是目前阿里巴巴、海创园所在的地方。而中泰是未来科技城外溢板块，只要未来科技城发展良好，你买入的价格合理，长期看是有一定前景的。
至于大户型难出手的问题，131m2并不算很大，但考虑在中泰，这可能不是刚需的主流户型。
问：家庭有两套房，自住一套140m2无贷款，空置一套70m2采荷二小学区房无贷款，从优化家庭资产角度，把采荷这套卖了去摇杨柳郡的138m2，是否合适?
答：从优化家庭资产角度来说，我一直都建议把老破小(大)换成新房。但有一种房源是例外，那就是学区房。
随着今年6月杭州各小学录取结果出炉，“公民同招”第一年，学区房的招生情况也尘埃落定。最终的情况是：热门的公办小学反而更热门，落户时间要求更苛刻。
除非政策波动，不然这类房源丝毫不受环境、户型、房龄等因素制约，甚至比新房还有保值性。
杨柳郡目前还不确定是什么时候推出，如果你买杨柳郡是为了自住，那自然有这个必要。如果只是为了投资，我觉得要好好算下账。在租金方面138m2的杨柳郡肯定是比70m2的采荷要多，但上升空间相比真不好说，建议谨慎。
来源：钱江晚报
原标题：
房贷利率回升了，会上浮20%吗
卖掉名校学区房去摇红盘，值得吗
月收入高但首付款不足，该买远郊房吗
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文章来源:钱江晚报