“物权法定”
用益物权迎来新成员“居住权”
到底什么是居住权？
各位法考生你了解吗？
居住权
28日下午，随着十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，也将给我们的生活带来巨大变化。民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。
居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。民法典中的居住权是指有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住的需要。
第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条规定，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
居住权vs租赁权
居住权不同于租赁关系产生的“居住权”，同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。
居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。
居住权的设立方式为登记主义，居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以以遗嘱设定。居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物比如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。
居住权设立初衷
事实上，居住权的出现，最初只是为了满足一些特殊的弱势人群的居住需要，比如父母、离婚后暂未找到居所的一方（通常是女方）、保姆。比如一对老夫妻中的男性去世后，由其子女继承其房屋的所有权，但可以赋予老母亲居住权，直到她去世，从而保障其“老有所居”。
武汉大学法学教授孟勤国就表示，居住权适用于一些特殊场景，比如一个老人被保姆照顾了几十年，老人去世了，保姆怎么办？老人就可以去有关部门登记一个居住权，要求把房子让保姆‘占有’，一直到保姆去世。这样，今后房子的所有权人也不能赶走保姆。正因为居住权只适用于特殊场景，所以必须经过登记。
但是，最重要的一个推动因素是中国在2014年开始“以房养老”的试点。尽管以房养老的模式涉及约30种，但人们经常所指的是住房反向抵押贷款。即拥有房屋完全产权的老年人一方面可以通过抵押房子的所有权获得退休后的养老金，另一方面也可以继续保持对房子的使用权利。而这种养老实践，实现了房屋所有权与居住权的分离。