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“经历了中国楼市暴涨的人，都想在东南亚找到再来一次的机会。”
然而，他们又真能如愿么？
随着国内房地产行业投资机会逐渐收窄，为对抗通胀、对冲风险、优化资产配置，大批投资客开始把目光转向海外。
基于地缘、经济等综合因素，近两年东南亚国家成为中国投资客，特别是热情的中国大妈们前往海外置业的不二选择。
她们风风火火地前往柬埔寨、泰国等各国考察，然后大手一挥豪掷几笔，以期在红利期转手大赚一笔。
一
蜂拥而至的中国投资客
“金边就是30年前的深圳，20年前的上海，10年前的新加坡”，“今天在泰国买房，就是投资十年前的北京”。
开发商和中介喊得响亮的宣传语鼓动了一波又一波的中国投资客，他们紧跟潮流一拥而上，俨然过去北方冬天买大白菜般开启了东南亚房产“爆买”之旅。
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去年有业内人士透露，长三角地区，尤其是上海的投资客，对于海外投资机会比较敏感。有些投资人，一出手就是两三套小户型。
当然，中国大妈们在选择东南亚房产投资时也并非无脑介入，无外乎看中可期的投资回报率。而她们之所以如此看好，大多是基于以下因素考量：
- 目标国家经济增长情况
东南亚国家作为新兴经济体，近年得益于庞大且低廉的劳动人口数量，在接棒“世界工厂”后快速崛起，其地区经济的快速发展，让不少中国大妈看到了机会。
- 目标国家人口红利
东南亚多国属于人口密集型国家，庞大的人口基数，年轻的人口结构，与之相匹配的消费需求，随之而来的是国外技术、资本、产业输出。这在不少投资客看来，势必会刺激购房需求。
- 一带一路政策影响
有数据显示，仅2017年中国对于东南亚和南亚房地产投资投入达25亿美元，17年泰国曼谷和马来西亚吉隆坡的房价年均涨幅更是超过10%。
- 目标国家房产市场投资门槛及升值空间
相较于发达的欧美房产市场，东南亚多数国家房产市场投资门槛相对较低，且得益于人口红利，其升值空间备受中国投资客关注。
二
中国大妈赴东南亚置业一览
剔除所谓“刚需”，当前中国大妈们前往东南亚购置房产，多数以投资需求为主。
众所周知，进行房产投资主要依靠两种变现途径：
一种是依靠租金，比如像泰国普吉岛这种偏热门旅游城市，依靠出租热门景点附近的房屋赚取收益；
另一种则是依靠出售，借由房产升值当口转手出售赚取差价。
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按投资偏好及热度，中国大妈对东南亚各国的置业投资主要有如下划分：
第一梯队——泰国、马来西亚
泰国，作为近年来中国民众所偏爱的东南亚旅游目标国，其首都曼谷及热门景区如普吉岛，一度成为中国大妈前往置业的热门选择。而马来西亚吉隆坡拥有较为稳定的投资回报率，也一直备受青睐。
第二梯队——柬埔寨、越南、菲律宾
柬埔寨首都金边，在去年荣登 “胡润2018年度海外置业投资回报指数”榜首，其房价指数的攀升，不得不说绝对有中国投资客的功劳。而越南、菲律宾作为东盟地区经济增长较为快速的国家，其首都的房产投资人群中也少不了中国大妈的身影。
不得不说，在细化到具体房产选择上，中国大妈们也可谓是下足了功夫。
她们仔细研究了各国付款及贷款方式，产权限制及各种税费等综合限制条件，甚至在房屋地段、区域规划、交通、周边环境、配套设置等投资维度进行实地“考察”。
一波折腾下来，终于放了心，大手一挥，买上两三套！
三
真实利好还是资本骗局
谁在搅动东南亚房产市场？
资本是逐利的。
客观来讲，东南亚房产市场的崛起，基本是几股力量共同作用的结果。
除了以中国大妈为代表的广大中小投资者的助推力量外，中国及东南亚各国房地产开发商和中介的作用也绝对不容忽视。
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其中，中国房企就深谙高周转之道。
以柬埔寨金边为例，2010年以来，当其他资本都在撤离，中资房企却逐渐加码投资，深化全球化布局，逐步强化在东南亚的扩张。
大宗资本力量的加码，则意味着铺天盖地的宣传推广随之而来。
而经历了中国楼市暴涨的人，都想在东南亚找到再来一次的机会。于是乎，东南亚房产投资在中国中小房产投资圈迅速火爆开来。
即使不关注房地产市场，也或多或少在微信群或朋友圈，看到过有关东南亚房产投资的广告。
一时之间，中国赴东南亚炒房团风光无两。
中国买家的“互割”游戏？
不同于中国房产动辄上百、上千万的资产价格，东南亚房产相对低廉的价格只能说是小巫见大巫。
然而，即使是“小钱”，对中小房产投资者来说，他们又真能在其中获利？
从全球房地产市场看，房屋不动产，作为流动性较差的固定资产，其变现能力较弱。
而过去中国房市的投资逻辑，是基于中国经济高速腾飞期，城镇化进程中巨大的人口红利以及多重复杂因素的综合。
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东南亚各国，他们既不同于中国，也不同于欧美发达国家。
且不说消费观念，仅在消费能力上，即使作为新兴经济体，他们的经济体量也相对更小，国民收入相对更低，房产承压能力也更差。
换句话说，在东南亚买房，本国人接盘的可能性非常低。
从风险防范角度讲，在东南亚投资房产需要格外注重经济、政策等系统性风险。
由于经济体量较小，东南亚各国对国外资本依赖度很高，随着全球贸易不确定性高企，其经济必然遭受影响。实际上，今年东南亚4个新兴经济体已经遭受重创。
而打着房屋出租获利的主意，且不说跨境投资，可能由于环境熟知度低、风险可控性低等遭遇各种问题。光是跨境置业高昂、不透明的物业管理费就够让人头疼。
事实上，中国大妈们接手的东南亚房产，由于接盘时房价已经不低（远超当地人可承受范围），大部分房产变现效率、换手率非常低，最多只能中国买家之间互相流通。
而更多的只能砸自己手里，默默承受损失。
当然，并不是说东南亚房产投资就绝对不靠谱。但盲目相信所谓置业顾问们的一面之词，仓皇判断大举投资，最终遭遇损失的只会是自己。
泡沫吹起的时候，正是众人狂欢的时刻。
而当所有人狂欢的时候，或许正是泡沫黯然离场的时刻。