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城中村改造安置房的情况多样、税收政策杂乱，甚至很多地方不明确，所以这一直是房地产开发企业财务人员很头疼的地方。
为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家，根据服务的案例，针对城中村改造中安置房的涉税问题进行梳理，形成如下一问一答，希望对您有所帮助。
问题一、不同土地性质的安置房税务处理有哪些区别？
答：
（一）利用集体土地建设安置房的税务处理
这种情况下开发商按照代建处理，不涉及销售不动产的增值税以及土地增值税。
提示：这种情况下村民取得的安置房为小产权房，无法公开交易。
（二）已经变更为开发商名下的国有土地的税务处理
1、安置房建成后无偿交付给政府，并且没有与拆迁户签订商品房买卖合同的税务处理
（1）无须视同销售；
（2）增加商品房土地成本；
（3）建造成本可以抵扣进项税额。
相关依据：
2016财税36号第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2、与拆迁户签订商品房买卖合同的税务处理
应当视同销售，分按成本价视同销售和按市场价视同销售两种情况：
（1）单独建造、无偿安置的回迁房，按照不包括土地的成本价视同销售。
（2）非单独建造、或有偿安置的回迁房，按照公允价值视同销售。
（三）利用关联公司的商品房作为安置房的税务处理
1、关联开发商按照销售不动产处理；
2、开发商向关联开发商支付的款项，作为拆迁补偿费处理；
3、开发商既可以选择抵减未来的销售额，也可以选择未来全额计算销项税额。
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问题二、开发商将安置房申报为经济适用房有哪些税收上的好处？
答：
1、部分地区土地增值税可以不预征
有些地区是有文件明确规定可以暂不预缴的，有明确文件的地区有：北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川、内蒙古等省市、自治区均明确规定保障房暂不预征土地增值税。
2、企业所得税上的好处
销售未完工产品时，可以按照3%预计毛利率计算企业所得税。
相关依据：
国税发（2009）31号第八条（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，毛利率不得低于3%。
问题三、配套建设安置房有哪些税收优惠政策？
答：
按照《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（ 2013财税101号）相关规定：
1、对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
2、在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
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问题四、“无偿返还一套安置房，再按优惠价格购买一套商品房”是否存在税务风险？如果税务机关认为价格明显偏低，会如何调整价格？
答：
1、按照财税（2016）36号文第四十四条规定 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。
不具有合理商业目的，是指以牟取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
税务机关的法定职权是税款如何计算，而价格核定是衍生职权，不得对抗法定职权部门。
2、应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双方有争议无法协调时，再参照第三方中介做出的市场评估价格进行确定。
相关依据：
税总函[2016]181号第二条有关规定，营改增后，税务机关在核定计税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。 当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时，应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双方有争议无法协调时，再参照第三方中介做出的市场评估价格进行确定。
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问题五、代金券模式的安置房如何进行税务处理？
答：
由于被拆迁人购买商品房时是以商品房的市场价值为对价的，具有商业实质，应当视同销售。
1、 一方面，支付代金券时作为拆迁补偿费处理，计入土地成本、缴纳契税。
2、 另一方面，未来抵减销售额、视同销售。
作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司高级咨询师
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