文/吴婷婷
昨天我列举了无锡目前比较好卖的几种二手房，包括老破小、学区房、以及房东愿意降价的房子。
文章发布没多久就有读者来找我了，说：“我就是你说的那个小区的，还是学区房，我的房子挂了很久了，中间也降了好几次价，看得人挺多，但就是没人买，你说说这是为什么？”
有类似疑问的读者很多。
事实上，房子能卖掉，价格合适只是一方面。
据诸葛找房统计，现阶段无锡每天都有几百套二手房在降价。
数据来源：诸葛找房APP
就在我写稿的2个小时里，今天（10月9日）降价房源又多了74套，从346套直接窜到了420套。
数据来源：诸葛找房APP
24小时降价的房源里，不乏一些热门小区，甚至是一些热门学区房，而长江国际花园那套房堪称今日降幅最大的房源，达30万！
数据来源：诸葛找房APP
但，二手房每天的成交套数并没有随着降价房源的增多而有所提升。
数据来源：e房网无锡站
这也从另一个侧面说明了，降价并不是让房子成功卖掉的唯一因素。今天我们就来简单捋一捋二手房卖不动的可能原因
房子卖不动的原因有很多。比如可能房子本身有一些问题。
我们以撸房价上展示的降价房源为例：
数据来源：撸房价
这两套房属于撸房价里降幅最大的两套房，但即便降幅如此触目惊心也很难成交，原因是他其实是两套房。
我一个朋友手里也有这样的房子，看起来像是一套房，但却有两张房产证，名下无房的人买完这个房子直接就被限购了，所以虽然价格便宜，想买的人很多，但大都不够资格买。
而在滞销的二手房源里占比最大的，是120平以上的大户型。
数据来源：撸房价
大户型意味着高总价，尤其是二手房的首付往往要超过5成房款，对普通买房人来说，很难接。
以上图中万达广场139平的三室两厅为例，报价308万，房子首付+2-3个点的中介费+税费，一笔头可能要付到160万左右。
如果放到新房市场，按四成首付160万算，可以买到总价在400万左右的房子。即使是在滨湖区，这个价位的选择范围也比较大了，为什么要去买房龄10年甚至更久的二手房呢？
一句话，当别人有更好的选择时，为什么要选你？
来源：粉丝和我的微信对话
“老破大”也是二手房交易里的老大难。
所谓“老破大”是相对于“老破小”而言的，主要指房龄大、外观破旧、但是面积比较大，比如超过100平的房子。
这种房子因为房龄太大、不能贷款，只能一次性付款。但将心比心，如果买房人有能力付上个100多万买老破大，为什么不把这笔钱用作付新房或者次新房的首付呢？
所以，这种房子的受众面非常窄，即便是热门学校的学区房，面积一旦超过100平，也会很难卖。
之前几个粉丝手里都有这样的房源，最后都是降到老破小学区房价的7折左右才卖掉，更别说没有好学区的普通老破大了。
影响二手房成交的另一大因素就是房子内部的状况，这类情况在安置房小区里特别明显。
此前，我曾以五星家园为样本，翻阅过该小区内正在挂牌的近500套房源的具体情况，发现不同房源的挂牌差价很大，最大价差可达3000元/平。
后来我亲自去看了20多套房，也咨询了不少中介，才知道户型和装修情况对成交的影响非常大，户型方正、规整，装修风格简单不奢华的房子，即使比均价高出一些，也能很快出手。
当然了，大部分二手房卖不动的主要原因还是挂牌价太高。准确说，是挂牌价和房子的实际情况相差的有点远，超出了买房人的预期。
有一个最原始的经济学原理：供求关系决定价格。
今年是交付大年，再加上前两年限售的房源集中上市，理论上来说，当下无锡的二手房是不具备二次启动的上涨动能的。
但不知道从什么时候开始，二手房买家不止乱定价，还乱涨价，甚至涨到和区域内新房的价格差不多！
而他们敢这样涨价的理由往往是：
“二手房是现房，尤其是次新房，才交付了2年多的房子，和新房没啥区别，还比现在的新房位置好、质量好、开发商更有名气！所以值得卖和新房一样、甚至更高的价格！”
听起来毫无漏洞。还是用市场数据说话吧。
以梁溪区通扬路板块的几个次新房小区为例。
九龙仓碧玺B区89-99平的小户型目前报价在21000元/平左右，个别甚至报到了26574元/平！
数据来源：诸葛找房APP
碧玺西门对面、人民医院南面的东宝康园，均价20000多元/平，个别膨胀的业主甚至挂出了24495元的单价！
数据来源：诸葛找房APP
那这一带的新房价格呢？
毛坯如华侨城运河湾，上个月首开均价在20000元/平；复地悦城背后的万科运河传奇带装修的高层价格在21000-22500元/平。
一二手房相比，可以说是均价非常相近，甚至，算上房屋总价3%的中介费、2.5%的税费等费用之后，二手房的总价还可能超过一手新房。
这种情况下，你觉得买房人会选新房还是二手房？