文|探房杜咔咔
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现在这个社会，辛辛苦苦工作要买的起一套房真的有点难。
就算是文学巨匠，努力一辈子的屠呦呦和莫言也只能收获鲜花和掌声，财富根本赶不上一个二流炒房客。
现在的社会能发财的都靠的是概念、风口、流量、漏洞和投机取巧。要知道选择大于努力，思维决定层次。
而且现在中国的房地产已经不是过去了，闭着眼睛买都能赚的时代了。
所以今天咔咔就不多废话了，直接上干货。买房顶级招数12式，统统教给你们。
让你们买对房，买好房。无论是有房的还是没房的，学着或者收藏起来，必要的时候可以拿出来参考。
今年最热的概念就是城市群和都市圈。无论是长三角的规划，还是粤港澳大湾区，各种概念都被炒上天。
好像只要买在这些圈中，房子就一定要涨价，所以无法购买上广深的购房者。拼了命的去购买惠州、珠海、中山、杭州、东莞等旁边的环二线城市。
但今年的情况你们看到了，环二线城市已经开始涨不动或者以很小的幅度在涨。究其原因，就是二线城市根本不具备辐射和外溢的功能，他们尚处于虹吸和聚集阶段。
所以千万不要被环二线城市的概念所欺骗从而去购买三四线城市。环二线城市在未来十年绝对还是个坑，不会发展很快。要买就买环深、环上、环广。
不管你买在那个城市，无论你是自住还是投资最忌讳的就是“三不靠”：不靠地铁、不靠学区、不靠配套。
买房最重要就是要看这三个条件，不能同时满足的情况下，也一定要有1.2点满足。三年都不满足的房子，除非你打算一直住不卖，而且价格特别便宜，要不然真的别选。
咔咔在这里跟你们举我亲戚的一个例子。四年前，他贪便宜，买了离城中心6公里的一个楼盘，那个楼盘附近只有一个公交车站和菜市场，剩下都是工厂。买的时候7000一平方，经历了这么多年，整个楼盘依旧没涨过，同等户型有些亏本一些都找不到买家来接手。
所以，大家清楚这三年有多重要了吗？当你入住几年后发现，孩子没有学上，每天上下班3个小时，最近的超市5公里开外，你才会知道当初你贪便宜就是换来今天的后果。当你终于醒悟想要置换时才发现，你的房子打折都不一定卖得掉。
郊区的大坑，谁买谁头疼。你以为是价值洼地呢，听着销售人员跟你讲，未来的生态，旅游或者是百万大城有多棒多棒，地铁一通过来，蹭蹭蹭的房价上涨，赚个几百万不是梦。
但我想告诉你们的是，通常抱着这种想法的，不是被忽悠，就是消息灵通，眼光毒辣的人。买了郊区，成功了还好，如果没成功，别说卖了找个人租都成问题。未来只会增加你的持有成本，不值得！
“买小不买大”、“能买两套不买一套”。是我经常说的一句话，因为世间最痛苦的事，就是房子再值钱，也没法套现！名下只有一套房，是最差的理财方式。
小户型的好处，在于租售比和投资回报率都要明显优于大户型。在总预算不变的情况下，宁可买2套小户型也别买1套大户型。而且房子面积小，越吃香。当然，我说的小面积最好的是二房或者一房一厅，要能满足家庭需求，而不是单间。
何况你有两套的话，变现和抵押会更加的灵活，更能满足你对流动资金的需求。别担心税的问题。只要能赚的回来，一点点税怕什么。
无论是新房还是二手房，千万别想着你能等到所谓的笋盘。要知道许多房产投资的高手们，他们的消息渠道是很广的。真正的笋盘根本不会在世面上出现，而是房东刚一挂牌，就被中介老板们或者投资客们自己抢掉了。
所以在选择某个小区的二手房时，能争到笋盘当然是最好，没有的话也别强求。只要觉得住的舒服，性价比高就上车。
我最近和许多客户聊过，说的最多就是“未来千万不要高杠杆投资楼市，而是注重现金流”。
高杠杆涉及很多问题，我就不过多分析，我就挑一个点出来说。在楼市接盘的永远是刚需客，但现在纯刚需客已经逐渐减少。没有他们的进场，所有改善和投资都将是一潭死水，就算房价在高也是一个数据罢了。
以前是短期看金融，中期看土地，长期看人口。但现在长期看的是刚需了。加上7.30政治大会刚提出来的“抑制楼市上涨，涨幅控制在每年5%以内”。所以，理性投资，保证现金流是未来5年最应该做的事。
老破小便宜是便宜，比如在均价6万往上的深圳，你还能在罗湖发现不到3万的经典老破小。可是，就算是这么便宜的房子，经常会遇上无人问津，挂盘在半年以上也是常事。
究其原因，老破小的居住环境已经不适合我们。无论是路网杂乱，过道逼仄，车位紧张，机非乱停，还是没有物业，没有配套，没有景观等。都是老破小不可避免的问题。
而且老房子贷款受限，银行对老房产的低评估通常要求首付比例非常高甚至拒贷，这更增加了买房者的成本。就算有旧改，也无法改变老破小落后时代的东西。
产权不明的房子主要包括两类：一是没有房产证的安置房或回迁房，二是在农村集体土地上建设的小产权房。
这两类房子最大的特点就是便宜，但最大的问题也是在于未来出售，会承担极大的风险，没有法律保障。加上这些小区环境和房屋品质都会比较差（除了个别情况）。
更重要的是，没有户口就意味着没有学位，这对于下一代来说，可不是件小事情。而且这些小产权没办法贷款，实在是“食之无味，弃之可惜”。
买新房和二手房的购房客，我相信你们经常会遇到精装房，二手的还好，买的时候已经可以看到。但买一手的话在没交房之前，基本是看不到的。这就没办法知道房屋质量会不会存在问题。
所以咔咔的建议是，在买全新和二手时，最好是买毛坯或者没有翻新装修的。
现在很多城市，都会创建所谓的“新区”。而这些新区很大一部分都是坑，比如：天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。
所以，如果一定要买新区的客户，我在这里有几个建议给你们。
1、必须是市级以上的新区。
2、新区投资首选启动区和示范核心区。
3、没有地铁和配套的新区绝对不要。和上面的郊区同理。
中国的炒房客，炒遍了全世界，无论是美国、泰国、澳洲、到东南亚各国。每个地区都有中国人的影子，因为全世界只有中国人相信，炒房可以发家致富。
但我劝你三思，海外投资风险巨大。何况每个国家的政策制度都不一样，很难了解到全全面面。一个不小心就会被忽悠，变成接盘侠，烫手山芋在你这里就是最后一棒。澳大利亚的房价现在一路下跌，当初买的人不知道得多难过。
买房投资和股票都是一个道理。随波逐流，顺势而为，需要你买房时，千万别退缩当逃兵，让你收手时，千万别贪得无厌。
做房产投资和购房自住时，都要做发现机会的人，而不是听人谈论机会的人。当扫地阿姨都告诉你现在房价涨的厉害的时候，你的觉悟已经无可救药了。当新闻联播告诉你，房价过高时，基本是你可以逃顶的时候了。
人必须学会敬畏，敬畏上天，敬畏恩赐，敬畏游戏规则，否则代价将是沉痛的。识时务，懂敬畏，才是我们这些草根可以活下去的根本。
在不同的行业，不同的赛道，有人能超车，有人会被淘汰。尤其是买房，造就了一大批富人，实现了财富自由。
给每位购房者的这些建议，不敢保证能让你们变为富人或实现财富自由，但我希望能让你们在买房的路上少走一些弯路，少被忽悠，甚至被坑。
理性买房，学会这些招数，抛弃垃圾资产！
我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。
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