地产国企时代

文 | 地产八卦女

1^st

周末房地产悲观风声不断。

一个是银保监部门的消息，说银保监会日前启动针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。监管人士表示，今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、与交易火爆楼盘合作密切等银行机构将成检查重点。

此外，多位银行圈的朋友表示，下半年，银行会更严格控制房企开发贷，通过表外理财、委托贷款、同业业务等渠道为房企融资的渠道，也基本被封堵。

显然，检查房贷、控制开发贷等动作，直接大幅度抬高了房企的融资成本。

另一个消息，则是来自年报和7月销售数据。

根据中指院的数据，今年1~7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期仅略有提升。

2019年1~7月销售金额达千亿元的15家房企（单位：亿元） 数据来源：中指研究院 制图：每日经济新闻 邹利

尤其值得注意的是，作为头部房企的碧桂园、恒大，增速有所下降，而保利却同比增长20%，华润比增36.5%，中海比增40%（注意：碧桂园、恒大是民企，而保利、华润、中海均是国企巨头！）

尤其是恒大，根据8月9日晚间公告，恒大预计上半年税后净利润与核心业务利润约为270亿元与300亿元，同比下降49%与45%。

虽然分析人士认为利润下滑，主要是由于上半年交楼面积减少，而恒大今年的交楼集中在下半年。但这种不确定性，还是让人替恒大捏了一把汗。

2^nd

其实除了 恒大、碧桂园7月销售额VS保利、华润、中海7月销售额这种此消彼长、很明显的特征外，在地产行业内，还有一些比较隐晦、但也能看出地产国企化趋势的案例。

比如前一阵子我说过的富力，7月份发公告说暂停拿地——为什么暂停拿地了，归根结底，还是钱不够，或者说，钱不够便宜了。

而与之对应的，则是国企地产商大肆扩张。比如6月24日，喊着“2020年过千亿”的越秀地产，以6.4万/平楼面地价，豪赌尖岗山地王：如果未来三年房价不涨，这个地王就会面临亏损，而现实是，深圳房价已经三年未见大幅上涨；

再比如，绿城的新任舵手张亚东，为了把绿城的规模快速做大，前几天一口气花了70多亿，在大连、杭州和广州拿了三块地，向全世界证明了自己对规模的野心（绿城现在是中交的了，算国企没毛病）。

甚至于，前两天“再次调控”的苏州，其房价也是因为苏州城投公司拍的地王拉的地价（还是国企...）

以上种种迹象表明，民企地产商，在收缩战线，国企地产商，要么在扩张，要么在稳健扩张的路上。

君不见，前几年一向敢冲敢打的粤系、闽系房企，近段时间，是不是低调许多了？

拥有一票明星职业经理人的阳光城，近段时间接连发出年中报喜讯，上半年实现营业收入225.11 亿元同比增长48% 2019年上半年公司的利息支出高达45.58亿，同比2018年上半年增长了12.62%，而有息负债规模同比2018年仅下降了28亿，这意味着融资成本大幅上升——事实上，2019年上半年平均融资成本7.72%，其中利息成本上涨了12.62%。此外，上半年阳光城合并报表净利润率仅为6.8%，远低于行业15%净利润率的平均水平。

3^rd

为什么会出现这样的情况？

一方面，在当前严格限购、限价的条件下，国企地产商在房管局那边的议价空间，确实比民企大得多 ，毕竟“避免国有资产损失”这个由头，不是白来的。

在这方面，事涉敏感，暂不举例。

另一方面，国企资金实力雄厚，不怕磨时间。

很明显，相比民企，中国的金融市场更青睐国企，认为国企有政府兜底，所以都愿意把便宜的钱借给国企。

而民企，看看A股，接二连三爆雷，不仅是股民防不胜防，就连证金、汇金也多次踩雷。在地产圈，就有不少金融机构碰了泰禾而中招。

所以，从这方面看，前述的限制房贷、开发贷、信托资金等各类限制楼市的金融手段，与其说是说给全体地产商听的，其实更大部分是说给民营地产商听的。

像富力这样的，高处不胜寒，没有增量的便宜融资，现有账户上的钱毕竟是自己的，花出去不一定收得回来，自然也就谨慎多了。

富力是这样，前一阵子遭遇“董事长猥亵儿童”黑天鹅的新城，其实也是这样。

说起新城，说实话，在没出事之前，它的形象是这样的：

一、销售额持续高增 ，前7月实现合同销售金额约1469.51亿元 同比增长29.29%，大幅高于行业平均 ；

二、积极拿地，拿地强度为 550% ， 布局强三四线兼顾二线 ；

三、融资成本 和 杠杆率均低于行业平均水平 ；

四、商业地产因城施策，布局全国，出租率高达 达 9 9%；

五、绝大部分土储布局在长三角及强三四线 核心 城市，受益于长三角销售回暖。

六、ROE 领先于同行，15-18 年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长 73%，克尔瑞行业销售排名较17年提升5名，挺进前八，彰显高成长典范。

新城2019年1-7月销售额及同比增速

这样的企业，不管从哪方面看，都是一个优质的大白马。那为什么董事长出事，新城救市救了一个多月，股价已经腰斩的状态，为什么仍然止不住跌势呢？

因为新城是民企，不确定性相比国企更高，融资资金链相比国企也更脆弱。在王振华被移交法院、投资者、银行、机构等看到起诉书之前，金融机构很难继续像以前那样，给新城便宜的资金（反之，如果新城是个国企，王振华犯法的个人影响，会很快随着新任董事长的任命而消除。近期最典型的案例，便是茅台原董事长袁国仁被公诉后，茅台股价仅轻微波动）。

4^th

最后，地产国企化的浪潮，究竟是从什么时候开始的？

有人说是宝万之争、深铁捡漏的时候。

但要我说，在平安成为碧桂园二股东的时候，地产国企化浪潮，就已经开始了。

当然，在当前“房住不炒”的主基调下，地产国企化，能够促进房企集中度进一步提高，对于政府稳定房价，也有积极意义。

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