来源：检察日报 秦鹏博
欢欢喜喜买了套二手房，迁入户口时却发现房子上还挂着一个陌生人的户口。卖房不迁户，这成了不少买房人的噩梦。近日，北京市海淀区法院审理了一起跨越十年的连环赔偿案，案件涉及张某、王某、李某、赵某四人。
最初，张某以45万元的价格将一套房屋卖给王某，但未告知还有他人落户于该房屋。后王某把房屋转卖给李某，李某又转卖给赵某。赵某在办理户口迁入手续时，发现房子上还有他人户口。于是，赵某将李某诉至法院，法院判决李某支付违约金20万元；李某又将王某诉至法院，法院判决王某支付违约金20万元；当王某将张某诉到法院要求赔偿20万元时，张某表示，户口并不是自己和家人的，是案外人的，自己找过案外人但对方不配合。他主观上没有过错，用不着赔。
对于张某的辩解，法院认为，承担违约责任的要件一般为：当事人有违约行为；不存在法定和约定的免责事由。即在履行合同中不论违约人主观上是否有过错，只要造成违约事实，不存在免责事由，就应承担违约责任。虽然张某称其对于案外人户口未迁出一事并不知情，但这并不能成为他推卸责任的借口。根据诚实信用原则，作为出卖人，他应如实告知买受人房屋内的户口情况，并有义务协助办理完成原有户口的迁出手续。由于张某失察，引发连环纠纷，应承担违约责任。最终，法院判定张某赔偿王某损失20万元。
审理中，张某提出，他和王某约定的违约金并没有这么高。对此，法院指出，合同法第113条、第114条对损害赔偿的范围及违约金数额有明确规定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由于张某违约，导致王某向李某承担了违约责任，由此产生的损失应由张某赔偿。而损害赔偿的范围，包括王某向李某支付的赔偿费用以及诉讼费，共计20万元。王某的实际损失远超他与张某约定的违约责任，王某请求法院对赔偿数额予以增加，法院予以支持。
法官提醒，户口迁移不属于法院民事案件处理的范围，买方单纯起诉卖方限期迁户，很难得到有效处理。法官提醒：买方应事前调查核实房屋落户情况；如果房屋内有户口无法迁出的情况，卖方应事先告知；签约时明确约定户口迁移条款，并约定违约责任；付款时留存部分房款作为迁户保证金。