引言
深圳双十一调整了普通住宅的认定标准，上海暂时没有跟进，不仅暂时没跟，而且根据官方网站的公告，将目前标准的实施时效延长至2024年11月18日止。
据我所知，之前深圳的消息让不少上海的朋友着实焦虑的很，尤其是在看过一些房地产自媒体的文章后，更是头上冒汗。好几个朋友和读者都第一时间找我探讨了此事。
我也曾想第一时间写文章谈自己的看法，但出于对文章严谨性以及对所有看我文章朋友负责任的一贯初衷，我憋着没有在第一时间发文，当然也因为自觉这件事情并非三言两语就能全面讲清楚，必须思考成熟才宜发表意见，所以直到今天，在上海普通住宅标准算是正式暂时尘埃落定之时才码字写些自己的见解。
虽然原来的普通住宅的标准继续被沿用，或许暂时大概率是不会动了，可能之前很焦虑的朋友也会因此而松了口气，不再担心这件事了，但这不代表此事就失去了被深入思考的价值，相反这个标准终究还是会要根据情势进行调整的，目前的不变动，正好让我们有时间更加冷静地思考和分析。
结合我多年一线工作的经验和经历，谈谈我对普通住宅标准的认识和分析，希望我的认知能尽可能地为大家还原一个普通住宅标准的真实原貌。
一、普通住宅标准出台的历史背景和历次变化
（1） 出台背景
普通住宅标准为什么要制定？根本原因是当年为了调控房地产需要出台对住宅类房屋征收营业税的政策。
当年为了既要调控又不能一棍子把交易打死，故而才配套出台了普通住宅的认定标准，没有2005年首次出台的住宅类房屋征收营业税的政策，恐怕也就没有普通住宅标准的历史了。
（2） 上海普通住宅标准的历次变化
这些变化大家网上都能查到，我不在此一一罗列了，捡重点的讲一下
面积标准始终没变，即小于140平米，价格标准在变。
价格标准变化情况如下：
初始标准（2005年）
内环单价小于17500元/平方米，内环和外环之间单价小于10000元/平方米，
外环外小于7000元/平方米。
第一次调整（2008年）
内环总价小于245万，内环和外环之间总价小于140万，外环外总价小于98万。
第二次调整（2012年）
内环总价小于330万，内环和外环之间总价小于200万，外环外总价小于160万。
第三次调整（2014年）
内环总价小于450万，内环和外环之间总价小于310万，外环外总价小于230万。
（3） 三次调整的根本性差异
看过许多文章对2008年、2012年、2014年三次调整的比较后，个人认为都似乎没有把三次之间的本质差异说出来。从个人一线工作的实际经历分析，2008年的那次调整和后两次调整存在本质的差异。
貌似2008年那次只是原有单价乘上了最大面积（140平米）变成了总价，似乎看上去实际单价没变化，有某些房地产自媒体也持这种观点，但这实在是种外行的看法。
可以说2008年的这种单价乘以最大面积（140平米）换成总价的调整，在实际操作层面上是大大提高了许多房子的原有价格红线标准，加之当时各环线即便是次新二手房的真实房价和价格红线也十分接近，甚至2008年时还有许多是低于价格红线的，这让各环线原本可能超越价格红线而成为非普通住宅的两房和小三房受益巨大。因此2008年的调整实质是价格红线类型的换仓转型，和后两次单纯调整幅度是有本质区别的，对市场的影响性也大有不同。
2012年和2014年的两次调整，虽然看上去价格调整比例也不小，但在调整的类型上和2008年一致。且当时的市场真实房价是，经过2009年和2010年价格的一轮猛涨，以及2012年和2013年的持续上涨，许多房子实际价格要比调整后的标准高出不少，交税评估时也未必能过“普住”的关，就算是调整初期能过关，可由于价格基点的明显升高，增幅相同情况下的总价变化也会明显变大，导致调整后没多久许多房子又重新普通变非普通了。
二、历次调整后，上海二手房市场的变化及背后的原因
2008年11月调整后，2009年和2010年房价大涨，二手房交易量猛增；2012年3月调整后，2012到2013年尽管国字号调控出了一个又一个，但房价的箭头还是向上的；2014年11月调整后就更不用说了，2015年下半年到2017年初三个月间的上海二手房市场就两个字形容“涨”！“火”！
历史看似何其的相似，于是就有一些房地产自媒体在深圳调整标准后拿它来说上海的事了，如果你也看过类似的文章，是不是也觉得言之凿凿，有理有据呢？
无奈上海的标准不变动，那些急吼吼拿它说事的房地产自媒体或多或少的是被打脸了。不过还是要承认那些文章中所说所分析的也并非全无道理，普通住宅标准动与不动对市场一定是有影响的，我所质疑的是那些文章分析的“断章”性，以及对调标作用的夸大性。
作为长期一线市场的参与者，我比多数人都清楚普通住宅标准若是调整会影响二手房的交易量和价格波动，但我更清楚历次调整后的房价上涨绝非调整标准一家之力所能造成的，那是合力作用的结果，其中金融政策的调整影响或要远大于标准调整。
2008年的调整和2014年的调整同时，无一例外的还有货币政策较大幅度量化宽松加持，2014年更是有去库存的大方针配合，货币不放水能有那两次调整后的市场火爆吗？
至于2012年的调整，虽然没有明显的货币放水，但整个信贷政策仍不像当下如此得紧，外加2013年3月的那次个税“20%”事件的助推，造成那两年的交易量也不老少，而也正是因为那次个税的事情，让二手房市场中的优质存量一下减少了许多，造成后期货少价升。
任何的历史事件都不可能是单一因素造成的，往往都是合力共同作用的结果。历次普通住宅标准调整后的市场变化也是如此，在看清标准调整可能起的作用的同时，我们也不能不清醒地认识到历次变化中其他重要因素的作用，更要理性看待各个因素作用的孰轻孰重。
三、普通住宅标准对税费的影响到底有多少？
说白了这应该才是买卖双方实际最关心的问题，没有之一！
当非普通住宅变成了普通住宅后，税费必然减少，实质受影响的税种是卖家的增值税和个税。简单总结成一句话就是：增税变为零，个税减一半！
那么原来是非普通住宅时的增税和个税究竟有多少呢？这个真说起来确实有点复杂，以目前的市场状况分析，从数值上毛估估讲：两房的少则一二十万左右，多则五六十万左右，三房四房的少则三四十万左右，多则七八十万左右。再从比例上毛估估讲：少则占总价的2%-5%左右，多则占总价的4%-7%左右。
以上是基于市场经验的大概说法，为了让大家有一个更加直观的认识，举个内环90平米两房的例子
目前内环内一套次新90平米上下的两房，总价大致范围多在700-800万之间，以目前标准铁定是过不了普通住宅的关。
这些两房如果买入满两年了，那么当年的买入价，低的基本上是五六十万，高的，按照2016年到2017年当时的市场评估过关价粗算，取个低值估计是550万左右。根据这样的预估，总价按750万计，买入价取50万，450万（满五年时的最高标准）及550万，我们来算算增税和个税到底会是多少？
增值税及附加=差价÷1.05×5.3%≈10-15-35万
个税=15万（按总价的2%算）
总结：如是满五年唯一没个税，则减少的税收占总价的比例大致在2%-5%左右，若有个税且个税按总额的2%计算的话，则占比约在3%点多到6%点多之间，倘使2016年到2017年买入者的个税按照差额20%计算会低些的话，那占比或还能略少点。
这些计算和分析是以目前的市场状况为基准做出的，由于普通住宅的标准将继续维持原样，市场又在不断变化中，所以未来的状况可能和以上的分析有些出入，但基本面和大方向是不会变的。
四、普通住宅标准和二套首付的相爱相杀
上海目前房贷政策同普通住宅标准是紧密捆绑的。以目前普通住宅标准，确实有很大部分的改善型购房者，即便是卖掉自己唯一套房，买的房子亦并非真正意义上的豪宅，但也会因为有贷款记录且买的房子踩到了普通住宅的价格红线而不得不承担七成的首付。
正因为如此，前几天拿普通住宅标准说事的，无不都提到二套首付七成变五成的事，甚至看到有房地产自媒体把它归为京沪房产交易量一直不起来的根本原因。这是真的吗？答案：当然不是！
普通住宅标准一定程度上限制了这几年上海非普通住宅的交易，这点需要承认，但归根到底限制交易量的更关键原因还是之前房价的猛涨以及交易量猛增对购买力的提前透支，加之后来的信贷政策明显收紧，让购买力进一步趋弱，而市场人心和买卖双方强弱势的转变有需要一定时间，所以这几年二手房市场交易量从高涨到猛跌，再到稍回暖，同样并非单一因素造成的。普通住宅标准是“根本原因”的说法未免有些托大，至少是欠全面性的！
再者，就是真调整标准，除非是取消价格红线，如果只是提高标准，那对于上海改善型购房者的主流群体，即两房置换三房者而言，所要购买的房子还是未必会被纳入到普通住宅的标准中，而且这种情况肯定不会少，届时的首付仍会是七成，就算是自家要卖的房子被普通了，因此可以为了买房首付搞点涨价的小动作，但市场接盘的会接招吗？估计也难说！
五、上海的标准为何维持了原样？
有人说是因为要明确表示坚持贯彻“房住不炒”的政策，也有人揣测是因为北京还没动静，上海的标准又恰好到期限。这些或许都有道理，但我更想从市场的角度看待这个问题。
上海的二手房体量远超深圳，今年深圳二手房销量最好的月份也就七千来套，而上海最差的月份也要接近一万套，好的月份都是在两万来套，更别说2015年和2016年市场火的时候了。
体量上的差异决定了两城市的政策必会有所不同，因为调整会给市场带来的整体影响性必会因为体量的差异而大为不同，所可能造成的市场不确定性也会明显不同。
虽然我始终认为如果没有金融政策松动的配合，单凭普通住宅标准的变动，掀起大浪的概率很低，但我们的市场从来就有一旦风吹草动，时常就会人来疯的传统，要是再加上一些中介的撺掇之功，局部或是一时间起点风浪还真不好说，这也是几天来，事情没有最终定局前，我深深地忧虑所在。
深圳那样的体量或还好把控些，上海这样的体量就……？维稳楼市，坚定“房住不炒”的政策，最大可能的预防不确定性，故需慎重再慎重些，或许真的是很有必要，这也符合上海一贯的调性。
说句实话，上海这次原样不动标准还延续五年，的确出乎了我的预料，我必须承认自己先前的判断是有误的，之前我判断不变标准概率不到5%。
再爆个料，2014年调整普通住宅标准的文件编号是沪房管规范市[2014]6号 ，11月19日前的文件失效日期一栏的确写的是2019-11-19，而直到19日才改为2024-11-18，也难怪19日前急吼吼发文的一些房地产自媒体言之凿凿的拿这个文件说事却最终被打了脸，但这只能怪他们自己不严谨。
实际上14日就有相关文件，即沪房规范[2019]7号，明确通知要延续有效期到2024年11月18日，只是我们大多数人都不曾注意过罢了，也包括我本人。
幸好我写文章还算是态度认真，尽力求严谨，求真实，不然也要出丑了。出丑倒是其次，误导了读者就是天大的事了。这也再次提醒了我，今后的文章还是要坚持做到有一说一，有二说二，不确定的就说不确定，说实话不忽悠，发现说错了就及时纠正，这样才对得起大家的关注！
六、标准不变会持续多久？
你或许会有疑问，这是个问题吗？文件不是明确有效期到2024年11月18日了吗？但我确实已经听到有未必真会延续这么长时间的言论。如果问我，我只能回答你：“不好说！”
普通住宅标准调整是以市房屋管理局通知的形式发出的，属于政府规范性文件范畴，如果真到了很不符合形势需求或是和市场实情冲突很大时，未必不能变动吧？而且其不属于法律法规的范畴，变动起来，程序上也会相对简单和容易。
实际在操作层面上，上海目前确实有许多应属于普通住宅范畴的房子已经被排除在了普通住宅价格红线之外，所以调整或许只是时间问题和时机的选择问题。
当然若坚持五年不变，而且是在不扩大同市场实际差异性的基础上坚持住的话，在我看来到很可能是件好事。真如此的话，或许大概率表明横盘在持续，没准还说明房价还是在往低位走的。
七、标准不变对买卖双方的影响何如？
（1）卖家
对于二手房卖家而言，肯定是个利空消息，至少短期是！预期被重拳打破，上海的态度就摆在那了：深圳是深圳！上海是上海！
因为今天LPR的5个基点下调，已经有人开始对明年的房地产市场联想开去了。明年的市场会比今年好？或许是有可能的，但好多少，我这个长时间一线市场摸爬滚打的老司机似乎也没感受到太大的蛛丝马迹，况且今年上海的市场行情也不算差，是回归正常的节奏。
若是自家房子缺陷比较明显的，受众群体不算非常大的，今年屏到现在还没成功“撤退”的，明年恐怕困难也小不了。明年市场若是真再好点，受益的也不可能是所有卖家，大部分的卖家或许还是会挺煎熬的，当然祭出大杀器，“撤牌不卖”，或不失为一剂灵丹妙药。
（2）买家
对于买家而言，之前的焦虑算是可以暂时放下了，标准不变属于利好大于利空，至少一个可能进一步激活市场的燃点暂时不存在了。谁都知道如果燃点被点了，会更利于谁，是吧？
当然对于很多购房者来讲，通过政策变化减少税负暂时不可能了，某种意义上算是种利空。不过以现在的上海二手房市场态势，在博弈过程中，凭本事从卖家那找补还是有可能的，至少不像以前，一点机会也没有。
讲到这，在顺便多说两句LPR的事情，因为这也是许多买家关心的问题。LPR一月公布一次，这次下调5个基点，有人把这看作是适度宽松的信号，这点我不予评论！
个人认为就算这是个信号，那也只能算是大局宏观层面上的，落实到每一个买房个体的局部微观层面上，影响很有限。
大家不妨试着用房贷计算器以4.85的利率和4.8的利率，分别算一下100万贷20年的还款结果。我是算过了，总的利息差了六千多，每月差了一大杯的星巴克，大家自己判断一下，这算是何种程度的影响呢？
房贷真正利于买房者的干货是LPR后面的那个加成基点，或是上海目前还有的首套的减少基点，这就相当于过去给利率打折扣或是加成的性质，这才是对买房者最实在，最要紧的房贷利好干货，目前这个好像没见松的苗头。
上海再次给到了买房者一个时间窗口，你若真心买房，现在是可以因为普通住宅的标准不变而不再过分焦虑，但松气的不要，横盘的上海二手房市场依然充满了买卖双方的博弈，不要忘了，卖家手中那个“不卖了”的终极大杀器，在这点上，对于买家而言终究是长久性的劣势所在，至少目前和未来相当长一段时间是如此。
最后送给所有置身于上海二手房市场中的房东和购房者一句老子的名言：少则得，多则惑！
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！