好久没有码字了，一是最近确实没啥值得大写特写的东西，不想像那些职业自媒体那样，没话找话说；二是最近劲椎病犯了，所以只能休息休息了。
当然，没码字写东西，不代表停止对市场的思考，2019年的上海楼市虽然是“稳”字当头，但也并非一直都是风平浪静。回看将要过去的2019年，整个上海房地产市场.特别是二手房市场，还是有些现象和情况值得细细琢磨琢磨的。
关键词一：小阳春
现象描述
今年3月份起，持续数月，上海二手房的成交量都维持在两万套以上。这样的状况别说自2017年起未曾有过，就算是时间轴再往前拉长个五年八年的，除了2015和2016年外，也算得上是少有的。
当三月份的数据出来时，市场的春天似乎真的要来了，当之后的两个月的统计数字仍然是“2”字当头时，小阳春的说法似确被坐实了，捎带着，“金九银十”这个多年来一贯的提法，也被扔进了历史的“垃圾桶”，取而代之的是铺天盖地的“金三银四”的说法。
真相分析
在剖析真相之前，先把今年一到十一月的二手房交易量列出来，大家看一下
数据。（特别注释：由于市场中各种数据统计来源不同，或许跟大家看到过的会有些差别，但总趋势应该大体是一致的。另外九月份的统计和某些其他来源的统计有比较大的出入，这点请大家自行判断，我选取了我认为比较符合我在一线直观感觉的九月份数据）
从统计的数据中我们可以清楚的看出今年大部分的月份的二手房成交量都算可以，比前两年好不少，尤其是三月到六月份的成交量表现，我前文中就提到过，即便是把对比的时间轴拉长个五年八年，这样的表现也算得上抢眼。
为什么会这样呢？许多的媒体文章都分析过原因，归结起来的关键因素是出售方的进一步妥协，买受方在观望了十几个月后觉得价格或许真的基本到位了，加上过往的市场历史，不少买房者屏着屏着，或许自己心理也有点慌得没底了，所以纷纷选择入市。
这个原因的总结没毛病，但以我的市场经验和认知看并不能算是全面。房东妥协这个单一原因是不足以完全支撑住三月份之后各月份交易量都明显好于前两年的市场状况的，特别是在整个市场并没有太大的政策变化，尤其是信贷政策依然从紧的情况下。
除了不少房东在历经近两年的市场低迷后的妥协外，支撑二手房不错交易量的另一个关键因素应该是“置换”。目前上海市场中置换买房正日益成为主流，虽然没有具体的统计数据，但根据市场经验，说少了不少于五成，说的多点估计得六成以上。
这和之前交易量表现不错的年份，如2009年，2013年，2015及2016年是有差别的。2009年和2013年支撑市场交易量的主流是首次购房，2015和2016年则是投资性购房，那样的交易类型决定了无论购房者还是卖房者，大部分只是参与一次交易，换句话说就是为数据统计出了一次力。
而现如今在大部分房东卖房子是为了置换的状况下，大量的参与者则是为交易数据的统计出了两次力。说的再明白点就是，置换型的买房者，在卖房那个月和之后的买房那个月都被数据统计了一回。
对于大量置换型买房者而言，房子卖了，不买是不可能的。这或许才是为什么在今年后阶段，不少房东又开始信心回升，溢价空间变小的情况下，市场交易量仍没有出现前两年特别不好看的状况的深层次原因。
虽然统计数据不差，但真正参与市场交易的人群数或许并没有想象中那么多2009年，2013年或是2015，2016年时，二十几万的交易总量下，参与交易的人群数或许很接近四十来万，而如今支撑这二十几万的交易总量的人群总数必远远少于四十来万，换句话说，市场人气和同样是交易量超二十万的2009年以及2013年是有差距的，更别说是2015和2016年了。所以我们在看到今年市场有好转的同时，也要看清好转背后的真实推动力，同样在和过去年份作比较时亦是要如此，不然任何的所谓判断和分析就可能流于表面和肤浅。
话说到这，不得不提一下，2020年小阳春的事，这是一件被各种房地产媒体，尤其是一些房地产自媒体反复在叨叨和预测的这件事。讲真的，我真没有那些自媒体高超的预测能力，把明年的小阳春说的有板有眼的。
今年的小阳春启动因素是房东方的进一步妥协，维持力是置换买房，当然还有动迁因素（下文中会具体讲到）。然而经过了之前两年左右市场低迷后，形成的房东和购房者之间的价格博弈平衡点，在经历了今年前几个月的市场回暖后，这个平衡点似又有被打破，重新调整的强调。最明显的是房东群体在现阶段有明显分化的趋势，不少房东又开始很难交流，很难松口让价了。
平衡点在不稳定或是说需要重新确立的时候，指望整体交易量表现抢眼，我个人是打“？”的。新的平衡点能在明年春节后就立刻形成吗？“天知道”！
除非真如那些之前预测普通住宅标准错误的房地产自媒体，后来又信誓旦旦猜测明年两会后的上海普通住宅标准状况或许会有动作，那样的话市场一下子就又“春天”的概率或许会增加许多。
所以不能说2020年一定没有小阳春，但成色会如何，我个人持保留意见。这些只是个人猜测，仅仅只是提供大家一个思路，还是那句话，我没那么大的神算力，也不会不托下巴说话。
关键词二：动拆迁
现象描述
动迁年年有，不过今年有些区的动迁所涉及的区块比较大，集中度高，导致一段时间内集中出现比较多的动迁户，其中比较出名的要数黄浦区的乔家路动迁。
这些动迁人群要么不再买房，要买的话，那可是妥妥的刚需户。需要买房的动迁户中大部分还是会选择自己熟悉区域或是家人朋友比较集中区域的二手房
今年春节后，你若留意观察或是在市场上经常兜兜转转的话，就会发现不少原来挂牌较长时间的房源或是刚挂牌没多久的好房源，年一过，很快就被“消灭掉了”。
动迁户在动迁事宜敲定后（即征求意见工作通过完成后）就预先定房是这种现象发生的一个非常重要的因素。
需要买房的动迁户不仅是100%不打折的刚需，而且还是急切的刚需，所以他们不会犹豫不决，加之买房的钱来的相对容易，所以只要房子看得中，砍价也不会太过抠门，房东若能适度松口，交易达成那就“真不是个事”！
正因为如此，所以之前就有些房地产媒体对此大加描述，这则消息估计许多人都看到过，而且当时还被不同媒体反复转载或是写文章时引用过。
“惊天利好”，吓人吧！可是2019年5月份后，二手房市场出现“惊天”行情了吗？
真相分析
按照上图那则消息的说法，今年下半年的二手房市场行情应该大好，至少应该好于上半年，可是事实却真的是“打脸”啊！
关于动迁到底会如何影响市场态势，我在之前《2019年，上海楼市的阴晴冷暖，或许多要看这群人的表现》的文章中已经做出了我个人的分析和理解，大家可以翻阅看一下，在此就不再赘述了。总之，动迁这事年年有，今年未必在总量上多了多少，只是可能时间和区域的集中度上比较高，比如黄浦区，杨浦区。
这样的状况对于市场，尤其是二手房市场肯定会产生一定影响，但由于目前拆迁补偿政策的变革，动拆迁因素只可能是对部分区域和部分价格段的房子产生较大的影响，而且实际能够入市的资金量也绝不可能像某些媒体之前夸大的那么“惊人”。下半年二手房的成交量或许就是最好的佐证。
另外还要告诉大家一个在一线工作才知道的真相。许多真需要买房动迁户是在上半年动迁款还没到位，但动迁事宜已经板上钉钉的情况下，就和出售方定了房子，其中不少在中介的运作下还直接把网签的事都一并办了，只等下半年动迁款到位走个过户形式。
由于动迁户的购房资金是铁定有保障的，因此只要动迁户愿意，房东多半是乐意提前网签，即便是首付暂时不到位也是可接受的，外加中介需要做业绩，所以今年前几个月交易量统计中有不少是这种情况贡献的数据值（备注：交易量以网签数统计）。
因为一线实际操作中存在大量的这种情况，下半年就更加无法出现类似某些媒体预测的那样的行情了。当然，那些胆大先定房的动迁户，下半年也是没少干，隔三岔五地跑动迁办，脸红脖子粗地催促动迁款的事情。
关键词三：LPR
现象描述
LPR即贷款基础利率，又名贷款市场报价利率，是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。LPR一个月调整公布一次。
LPR是从今年10月8日开始执行的，这意味着房贷这块，同样的房子，客户情况不同，可能拿到的贷款利率会有所不同，实际上过去差不多也是这样的，但是普通老百姓就是不明就里，加上一些中介还有某些媒体和所谓专家咋呼着LPR后贷款利率会增高，还真是吓得一些购房者在九月中下旬急吼吼地把房子买了。
结果LPR真出台时，一看比原来的基准利率还低了0.05，之后的十一月又再低了0.05，而上海执行的政策就更是让之前叫嚣利率上涨者大跌眼镜了，上海的房贷对购房者是相当友好的，首套不低于相应LPR减20个基点，相当于仍可以打折，二套不低于相应LPR加60个基点，相对于其他一些房地产市场活跃的城市，这种上浮是相当客气的。
真相分析
老百姓往往就是这样，不明真相又极易被鼓动，虽然随着市场的成熟，大家认知度和鉴别力在提高，但对于国家政策这种普通人无法准确预知的事情，许多人还是会被一些煽风点火似的消息搞得六神无主，病急乱投医。
大家不妨在网上找个房贷计算器，把各种利率值下的利息差认真的看一下，仔细看过你就会发现，虽然总利息看上去差距是有点的，但分摊到每个月也就变得不那么吓人了。
利率的关键不在每个月调整那零点零五，而是加减的基点数的多少，这就相当于以前利率给多少折扣或是多少上浮，这个杀伤力才大。
关键词四：普通住宅标准
现象描述
这件事情比起LPR就更加“乌龙”了！双十一，深圳将普通住宅标准做了颠覆性的变动，取消了价格红线。这块石头激起了许多人对北京和上海标准何时变动的热烈猜想。
非但是猜想，还有一些房地产自媒体公号拿出上海原来的标准失效日是2019年11月19日的官宣，“有理有据”地预测不变的概率几乎没有，还比较着过去几次的变动，像模像样地演算出了可能调整的价格标准。
结果大家都看到了，那些自媒体公号之后忙着做的事情是擦屁股自圆其说，解释出奇地一致，那就是虽然有效期是延续五年，但不代表就真延续五年，反正是怎么说，都是他们的理！
实际上海普通住宅标准不变的官宣不是最后时刻才发布的，虽然正式文件的有效期变动是在到期日才改的，但之前2019年11月14日发布的沪房规范[2019]7号就已经官宣延长标准的有效期了。
我仔细查了一下那些自媒体发类似标准会变的文章的时间，有意思了，都是在2019年11月14日之后，看来还是太急吼吼想博眼球了，我虽然也判断失误了，但还好写文章的态度比较严谨，没急着跟进，不然也糗了！
另外一个促使我没急着表态的因素是，一向对政策敏感度高喜欢话事的中介朋友圈，对此事却是集体哑火，出奇的平静，当时我就觉得有点诡异，所以还是等到了正式官宣后才发声音。
真相分析
首先必须承认普通住宅的标准确实已经和市场的实际状况出入很大了，现在除了真正意义上的老破小外，其他的住宅一不小心就真会“被非普通”了！
但是这个和之前的营业税征收，如今的增值税征收相生相伴产生的制度走到今时今日，如何动，何时动，还是真考验执政智慧的一件事情，理由很简单，就四个大字：“人心难测”！
此处说的人心指的是二手房东的心理状态，他们不同于开发商，对于开发商，相关部门有的是办法制约。人性中“贪”的一面，在此次深圳普通住宅标准的变动中，再次被赤裸裸地体现了一把。
看到报道称深圳普通住宅标准变动后，交易量上去了，价格也上去了，房东直接从买房者身上薅羊毛，许多买房人不仅没省下多少税费成本，还立马失去了议价的机会。
虽说，深圳的做法从长远和根本上看是没错的，但市场人心还真如海底针般的难测，深圳这次又得靠磨时间，用市场的自我调节机制来修正了。上海还有北京由于二手房的体量和深圳不在一个数量级上，所以暂时不动估计还是出于保持市场稳定的考虑。
根据深圳的经验看，我需要修正一下之前的观点，虽然我还是认为在没有其他政策大利好的配合下，单一普通住宅标准变动引起整个市场全面波动的可能性不算大，但可能引发的影响很可能也不会是之前判断那样，只是局部或是一时间的风浪。
市场的人来疯和人性的“贪”或许会让这种变动产生的影响波及到比较大的市场范围，影响时间也会更长。比如一定比例的，原来就符合普通住宅标准的房源也受到较大影响。说实话，不动对于购房者而言未必真是件特糟的事。
至于何时会变，是不是能坚持五年不变，我只能说希望坚持得更久些。我们的父母官们毕竟还是要脸面的，所以马上改弦更张的事估计概率不会大。普通老百姓对于根本无法预知的政策性东西，或许也就只能是这样自我安慰一下了！
今天写这些东西，就一个目的，希望不是时刻接触市场一线情况的普通老百姓能够看到这些2019年上海二手房市场重要现象背后的真实本相。市场往往就是在大多数参与者只看见表象而不明真相得情况下，有了点风吹草动，就时不时上演“人来疯”的戏码，而一旦这样的局面出现，最受伤的必定是购房者，最冲动的也是购房者。
我讲过，买房需要七分的激情，但也需要三分的理智，不然就是盲动。在过去的市场中，盲动多半也不见得会吃亏，但在如今这个已经不再是随便买个房都能躺着稳赢的现实下，还是需要三分的理智为七分的激情护航的。
理智的根据来自对市场本相的认知度，对于大多数非专业人员来讲，这确实不是件容易的事情。我写文章的初衷就是希望能更多地给大家解析一些我所认识到的，能力范围内能分析得清楚的楼市真相，大家如果觉得能从中收获点东西，欢迎持续关注一下！或是和我私信交流！
同样，我也不想以今天的这些分析来揣测2020年的市场，2020年到底会如何？“鬼猜得准”！但我隐隐预感到2020年对于购房者而言，不会太过友好！至少初期可能会是那样的。
当下买卖双方博弈的天平似乎又不像之前那么的稳定了，虽然在目前大的房地产气候下，只要没有特别利多的政策，天平晃动的结果多数情况还是最终略偏向购房者，但天平的重新稳定需要时间，晃动的过长中，买房必定会是件更加费时费力的事情。
还是要反复给真心要买房自用的朋友强调一句话，目前和未来非常长的时间内，买房子，尤其是在上海买房子，最终买的一定不是房子的优点，而是缺点，买的是那些缺点对于自己来讲能比较长时间接受的房子，这是买房这件事最底层的真相！
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