文/吴婷婷
最近整理读者聊天记录的时候，发现一个问题非常突出：刚需型投资客突然暴增！
什么叫刚需型投资客？就是目前有一套房住着，手里呢，有50-100万的资金，觉得好像投资啥都不妥，既然那么多人都买房，那就也买套房当投资吧。
这类投资客最喜欢问两个问题：
1、无锡未来的房价会涨（跌）吗？（每次一有风吹草动就忍不住问）
2、你觉得XXXX（楼盘名）好吗？（通常是哪个楼盘热就会问哪个）
我没有投资房子的经验，再怎么婉言相劝各位不要乱买房都像是在断人财路。稳妥起见，我请教了在无锡乃至多个城市有投资买房经验的小鳄鱼（网名），看看他是怎么看无锡目前的市场的，也请他给大家提提投资建议~
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小鳄鱼本是苏州人，现在已经拿了无锡户籍，成了一名新无锡人。他和无锡的渊源要从2016年2月到无锡买第一套房说起。
“那会儿第一次来无锡，连主城区都没去，高速下来直奔太湖新城，进中海珑玺售楼处不到15分钟就定了套138平的洋房，单价1万，首付2成。”
“紧接着，又去买了宝能城、华府尊园等几个楼盘的房子。当时宝能城8000多/平，尊园对外报价是13000元/平，折后价在12000元/平。”
“我当时对太新楼盘的价值判断是这样的:
第一，太新当时8000-1.2万的单价，比起无锡的平均工资并不贵；
第二，隔壁苏州园区都过2万了，太新的房价相当于是园区的5折6折，这不科学；
第三，我压根没考虑未来是涨还是会跌的问题，就算有下跌的风险，8000多的房子跌个1千2千的我也能承受，也不心疼。”
“不贵、不应该那么便宜、不怕跌，是我当时来无锡买房投资的大前提。”
“不过，这个投资前提只适用于当时的市场。现在的市场是两回事。”
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“2016年时的无锡，大涨是必然的。在必然大涨的情况下，过分纠结买哪个盘是没有意义的，重要的是抓紧买。而眼下的无锡，和2016时完全不同。”
“我不敢说看空或者看多，那都有点片面了，我感受到的是一种涨不动的感觉。”
“当无锡房价从2016年的8000到12000，再到现在的16000、18000、24000的过程中，你应该发现，很多2万+的楼盘销售已经出现了疲软。”
“个人认为，这种疲软是购买力不足导致的。但很多人却将疲软归责于房价不够高、无法把买房人的热情刺激出来。”
“于是，整个2019年，很多人在期待无锡放松限购，他们认为无锡的房价是被zf严厉的政策压制住了，实际的空间还很大（对比苏州南京），他们相信，只要政策放开就一定会暴涨。”
“与此同时，卖房人也在用这种说辞在不断刺激着买房人，不断让他们相信，无锡房价还会如2016年般暴涨，而暴涨前的每一天都是抄底良机……这一切听起来很诱人，但眼下的价格，已经不是一般家庭可以接住的了，更别说未来还有更多的3万+乃至4万+……”
“无锡不缺富人，富人也喜欢买房子，但金字塔尖这部分富人的数量毕竟是有限的，满足不了大范围涨价后的市场（且富人也不是随便看一套房子就会买的，无锡符合富人喜好的房子也比较少）。”
“当大部分房子的月供都要9000、12000、15000甚至18000，连高收入的人群也不能大大方方买的时候，我不敢想象那时的房子还有多少投资价值……”
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“回到本文的话题，刚需型投资客，也可以叫小白型投资客吧，从我的观察看，这一类人确实在暴增。”
“他们大多有一套房住着，存了点钱，有还不错的公积金，公积金放着觉得没用，就想来投资，和其他类型的投资客比，他们的典型特征就是心思单纯，专挑便宜的、热门的买，总喜欢问房价还会涨或者跌么？这个盘咋样？那个板块咋样？几乎没有自己的见解，他们奋不顾身冲进来的样子让我有点担心。”
“比如前段时间来问我观山名筑能不能投资的人就特别多。真要问我，我觉得这个盘的空间完全是看得见的，他不符合我对回报率的期待，所以我是不会去投的。但你说这个盘真的完全不能投么？也不一定。”
“打个比方，一个家庭每个月吃喝拉撒用完还能攒6000，一年也就攒个7万多，但如果买套100平的房子，一年下来总价哪怕只涨3万多，划到每个月，每平米只涨30多，总价涨3000多，他肯定也是开心的，毕竟是赚钱了~”
“但我的要求可能不会那么低，我可能会希望每年涨个10-15%才符合我的预期，这个盘涨不到的话，我就不会投。”
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“现在想在无锡投资的人不少，除了刚需，还有两类人，每类人买房投资时关注的点不一样。”
“一类是财富很多的人，比较愿意去买类似绿城凤起和鸣和万科翡翠这样的盘，一是他们确实买得起，二是权当把钱沉淀在这里。”
“他们买房时考虑的通常是如果别的盘都能买2万八九了，那凤起和鸣卖3万多是值还是不值？这个答案是显而易见的。”
“对于有钱人来说，他们需要的就是这种城市核心资产，无论是地段还是品牌、物业，或是房子本身。而且这种房子买了本身就是被用来当资产的，以后不一定卖，就算卖，也不是卖给普通中产，肯定是下一个有钱人。”
“而收入和财富能力中档的一些人，不会那么执着于自己买的是不是核心资产，他更喜欢会到处去看机会。比如我就属于这一类。”
“我可能比小白的资金实力好一点，但是我很在乎资金的回报率，因为我和第一档的人比也不是那么富裕，我投入了就肯定会想着赚钱；我也不是那么穷，你让我首付100万也好，首付200万也好，都行，但你的回报要能说服得了我。”
“我常说，投资要做的不是预测涨跌，因为长远看，基本就是涨，我们要做的是会算账！”
“对于特别有钱和不是那么有钱的人来说，你实在没地方投资，你就买套房放着，其他东西时间长了可能是损耗，但房子放个五年八年的肯定会涨的，区别是，有钱人尽量挑城市核心资产买，小白要挑稳健型的房子买。”
“去年土地价格拍得那样高，市场一时半会是消化不了的，接下去就是慢慢等，以空间换空间，等大家把钱攒够了，觉得3万+不贵的情况下，可能才能真正的赚到钱。”
以上就是小鳄鱼的一些投资思考，希望对你有帮助。
前几天我也找一些读者做了个小调研，很多人对无锡今年的市场并不看好，认为除非有降首付、降利率等实质性救市措施，楼市很可能会提前冰封，想投资的朋友一定要谨慎！
正如我们锡楼学区房交流群里一位老师说过的话：“未来3年，不失业，不生病，娃不熊，人生成功！”
经此一“疫”，或许，稳住自己、稳住钱包、稳住生活才是接下来最重要的事。
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