以微见著洞察趋势 客观行文理性参考
太原楼评| 业内视角
481篇/文2406字/阅读12分
导读
改善盘争相入市，量价齐涨，实则开启内卷序幕！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
8月楼市利好相继出台，9月楼市呈现企稳迹象，10月百强环比微弱转正！
具体看：克尔瑞数据，9月重点30城成交环比增长3%，百强房企环比增长17.9%。10月百强房企业绩环比增长0.6%，近六成百强房企单月业绩环比降低。
中指数据，百强房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。两者虽然不同，但是基调结论相似，全国的楼市十月份并不乐观！甚至“市场情绪”波及万科。
十月份，恒大许家印“被捕”后，融创重生、碧桂园积极偿债，攻坚克难保交楼依旧民营房企的主旋律。同时，北京，上海等重点城市的土地成交也开始活跃起来！
回到太原楼市，量价齐涨，在多个新开改善盘刺激下，呈现金九银十的景象，市场住宅均价达到了1.27万，接近历史最高月份，但剔除了新入市开盘的项目看，各个项目的成交虽有改善，实则并不乐观，伴随新盘的加推，改善盘内卷成为必然趋势。
对全国楼市十一月份趋势预判：
一，新房成交微跌，城市分化延续。
二，二手房有所激进，量释价将跌！
三，政策下观望浓，新房改待明确。
一：太原城市政策篇
01山西省委新书记
10月28日，新华社发布消息，日前，中共中央决定：唐登杰同志任山西省委委员、常委、书记。今年59岁的唐登杰此番调入山西之前，任民政部党组书记、部长。
今年9月28日，据官方消息，蓝佛安任财政部党组书记，不再担任山西省委书记。
02调整公积金贷款政策
《关于调整住房公积金贷款政策的通知》此次政策调整包括“商转公”、首付比例、贷款额度、购房套数认定标准等。自11月1日起，公积金贷款额度恢复为80万。
11月1日起，解除住房公积金流动性风险四级响应，购买第二套改善型住房申请住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于购房总价的20%。
2018年10月1日至2023年10月20日期间商业银行发放的住房商业贷款，贷款房屋取得不动产权证书后，可以申请办理住房商业贷款转公积金贷款业务。
住房公积金贷款额度恢复为：借款人夫妻双方最高贷款额度按照不超过80万元核定；单身职工或夫妻双方只有一方最高贷款额度按不超过50万元，最低30万元。
有过提取公积金记录的，在申请贷款额度中暂不核减相应的提取金额。
楼评君观点
公积金政策的利好，对体制内购房群体改善换房提供了一定的支持，额度恢复80万，对于太原楼市的消费具有一定的促进刺激作用。
二：太原土地市场篇
01 土地表现 高成交亩价上涨
土地建面供应17.5万㎡，建面成交64.8万㎡，成交共计5宗，全部为SWG类土地
来源|太原楼评
本月亩价因太原广场等核心位置升到773万/亩；受其影响，楼面价达2637元/㎡
来源|太原楼评
楼评君观点
主城区土地，亩价上涨，优质地块陆续释放，未来改善盘或有集中供应！
三：太原商品房市场篇
01商品房量价齐涨预售降
本月共13项目获23张预售证，批售34.7万㎡，住宅33.7万㎡，其中主力滨河金茂府
来源|太原楼评
商品房市场供应量35万㎡，成交39万㎡，均价12698元/㎡，成交量大幅上扬！
来源|太原楼评
02住宅成交上涨六成
商品住宅供应面积34万㎡；销售面积38㎡；受华润开盘均价拉升为12660元/㎡
来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量123万㎡，预售存量368万㎡，住宅存量去化周期14个月；
来源|太原楼评
03公寓写字楼供求价均回落
公寓/写字楼供应面积0.9万㎡，销售面积0.7万㎡；均价回落到9896元/㎡
来源|太原楼评
公寓/写字楼已推未售量面积35万㎡，流速0.8万㎡/月，预计去化45月，压力降缓
来源|太原楼评
04商业供求降价上涨
商业供应0.2万㎡，销售0.3万㎡；以龙城金茂府为主，均价24686元/㎡。
来源|太原楼评
楼评君观点
楼市河西多个新盘推售，成交量大幅上涨，集中于改善盘类，或将迎来价格内卷。
四：太原二手房市场
01二手房挂牌高成交涨
二手房市场价涨量跌，均价9958元/㎡;新房均价12660元/㎡，价差幅度扩大。
来源|太原楼评
本月二手房市场挂牌量4.0万套，挂牌面积约344万㎡，理论去化周期为20个月。
来源|太原楼评
二手房市场成交20年以上楼龄占比约为40%，准新房5年内仅有7%，份额仍有潜力
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02市占规模增市占降
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模止跌回升，整体市场需求呈现上涨。
来源|太原楼评
二手房成交套量与新房占比降低，二手房流通性适度回落，总套量低于新房量；
来源|太原楼评
楼评君观点
相对全国太原二手房表现偏差，成交量低于新房，价格因流通性差挤压明显！
结语篇
太原楼市四季度仍不容乐观，2023年筑底期大概率实现。刚需释放回暖后疲软，持续性差，改善盘释放需政策鼓励，准豪宅份额持续逆势而扩展，此异象终将回归！
宏观而言太原楼市投资属性逐步弱化，抢房热销难再出现。
微观而言，未来楼市消费需求主力源于居住空间改善释放，新太原的吸附存在减弱，刚需份额降低。高容积率下的产品舒适度极低，低容积率舒适型产品青睐度更高！
楼评君作为房地产行业研究分析师，上市房企投决咨询顾问，参与房地产政策的制定出台，作为中房协和新媒体协会成员，以及太原楼评主理人，坚持客观立场发声！
2018年之后，近五年有幸在太原之外的大同、忻州、晋中、长治、临汾、晋城、运城、吕梁都有地块开发咨询服务，感谢读者推荐以及业界大佬的帮助和支持。
最后，温馨提醒，市场下行，红利稀薄，开发须谨慎，房企掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。
愿与坚守的地产人——
破冰前行共克艰，与君共勉！
咨询顾问，专注趋势！
业内视角言之有据！ 地产研究专家，上市房企决策顾问。致力于市场研判洞察趋势！
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主业：城市进入/土地推荐/可行性分析
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作者：张明 图片：来源网络 侵删
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