目光所及皆是现象；所想所思皆系地产！

一：浅析滨河金茂府的土地和股权

作为太原的第二座金茂府，滨河金茂府为何要有滨河二字？

为何没有听到金茂拿地就卖了房子？

不应该是金茂拿地—卖房的顺序吗？

于是顺着项目的开发商——山西瑞拓房地产开发有限公司，发现了其联合开发的股权结构，原来是联合拿地，2021年才谈妥，金茂控股仅有5%，大股东是中正。

（一）：土地溯源

关于滨河金茂府项目的土地，从规资局相关公告中，可以发现，这宗土地至少是2018年就被中正地产已经拿下了，迟迟没有开发大概有两个原因！

一是等风来调控规，另外等“溢价”机遇！

为推动平阳路西一巷7号院及南内环街南一巷6、8号院片区棚户区（危旧房）改造建设，2020年小店区政府申请对相关地块控规进行修改。2021年修改方案（草案）公示，核心的R2-037地块容积率从2.6调整到4.05，限高扩大到143米。

虽然这地块是“紫竹院”旧改，仅有一路相隔的平阳路西一巷16号滨河金茂府地块，自然也等到控规调整的风口。

2021年3月滨河世家相关施工招标中的数据显示，项目的6号楼高度153米，7号楼高度149米，8号楼高度106米。

（二）：股权结构

以上相关的内容，金茂都尚未参与。时间来到去年，中正地产大概率是计划自己搞的，但是想到了合作更合适的人选——“高溢价”的代表金茂。

那么从股权关系中能看出什么端倪？为何是5%的控股？

一般品牌代建会收取多少费用？销售收入的5-8%，那么是否能推断出滨河金茂府大概率是代建，并非金茂的投资项目！

太原楼评君：

大概率代建项目，傻傻分不清楚！

二：浅析滨河金茂府营销和产品

滨河金茂府如何赢得开盘取得5.6亿的巨大成功？项目的批售量是否满足这个销售额？项目的营销为何会那么成功？

（一）：曾被处罚过

2021年滨河世家样板区相关，就出现了违规，说明项目虽然是顶级豪宅金茂加持，但是营销过程中也不是十分完美。

（二）：预售供应量

其次滨河金茂府并非是一拿下预售证就抢购一空的那种，相反，滨河金茂府的首批预售证在上个月就已经取得，在8月5号取得了4号楼1.28万㎡，和9号楼的1.47万㎡，合计2.75万㎡。

那么这两栋楼值多少钱呢？根据项目在房管局获批参考价估算：4号楼货值2.7亿，9号楼3.6亿，合计货值为6.3亿！

对应一下，开盘5.6亿和6.3亿的总货值，都能直接售罄了，明显太容易穿帮。所以滨河金茂府再等一张预售证的到来。

9月9号开盘当天，滨河世家的六号楼预售证下发，公示已经到了今天——9月14号，细品一下。

作为楼王的6号楼有280和400㎡各二十余套，但是套均总价已经在上千万级了。

（三）：滨河金茂府产品

滨河金茂府一共10栋楼，九栋是住宅，共计四个户型，起步210㎡，主力257㎡，剩余两个户型是280㎡和400㎡。

从产品上看，龙城金茂府和滨河金茂府的面积段相近，似乎发觉并不是师出同门，滨河金茂府的产品有融创系的味道。

从户配上看，210㎡占比约22%，257平米占比55%，280㎡的17%，400平米的仅占6%，属于比龙城金茂府产品面积段上稍高一丢丢。

太原楼市往往是不怕“豪”，比如万达龙樾府滞销产品为起步的170㎡户型，大户型反而比较畅销。

预估滨河金茂府可能也是6%的畅销，购房者则会被“稀缺”的身份感交了“智商税”。

太原楼评君：

操盘玩得666，实际户配偏中庸！

三：浅析滨河金茂府的房价与预期

总有一些人想创造历史，但是历史的经验总是教育他，要尊重历史的发展规律，可以超前，但是不能穿越，可以勤能补拙，但不能违背发展的规律。

（一）：城市房价潜力

上海的汤臣一品已经十七年了，太原的星河湾也是十余年了。作为城市标杆的豪宅，只有几百套的汤臣至今没有售完，从开盘十余万到如今二十万左右涨幅并大大，之一是“天花板”的存在，源于他城市坐标是上海。

十三年前楼评君，还在上海做房地产销售，那个时候上海均价一万三左右，我在的宝山区徘徊在一万，静安区在三万左右。

记得当年号称“绝不降价”的汤臣一品也低下过头颅，成交过6.9万的单价。时至今日，上海均价翻了四倍，汤臣一品也只是翻了一倍，这还是中国城市潜力最好的魔都。

回到太原，十年前楼市均价六七千，星河湾卖价二万多。十年后，星河湾价格依旧，而太原的城市均价仅仅翻了一倍。房子是卖给这个城市的人，城市和经济发展状况也决定了房价的潜力。

（二）：豪宅价格潜力

做过豪宅的经历，往往采用“以价格不变应万变”的策略！

为何如此，因为豪宅在最初进入到市场时候，就已经把调性完全确立了，也可以说把项目五年或十年后的升值潜力全部透支了。

那么结果往往就是，今年买这价，明年买这价；期房买这价，现房买也是这价。

有些人会担心买不到了怎么办？豪宅项目的一般入住率并不高，潜在的就是全新未居住的二手房依旧会有存量，看似是买二手房，实则都是新房。

如君不信，回望一下星河湾，万国城，摩天石，茂业天地，以及昆仑御！

太原楼评君：

豪宅价格涨幅不大，跟城市潜力相关！

四：太原楼评对滨河金茂府的小结

对于滨河金茂府以及关注这个项目的潜在购房者，楼评君的几个小建议！

1，真诚对待市场，少一些营销套路。

2，拿出金茂水平，莫学太原广场。

3，顺应市场发展，需降价时别撑着！

太原楼评君：

尊重事实与规律，方能做好金茂府！

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作者：太原楼评 编辑：张明

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