没错！这里就是无锡的未来

文/田大叔

今天我们来大胆的聊一下无锡！

无锡在外界人看来是一座神奇的城市，又是一座看不懂的城市。

我和全国多个大V聊过无锡这座城市，问他们无锡究竟神奇在哪里？

他们看来，无锡有韧性，遇到问题总能迎难而上；他们看不懂的地方有些复杂，但多数会抓住房价这个问题被无限放大。

余晖下的无锡

他们称，2018年，在全国GDP城市排名中，无锡以11438、62亿元的总量排名全国14名，江苏省第3名；在人均GDP中排名全国第5，而房价却排在全国的27位，这是非常的不合理。

2018年江苏省各城市GDP增长情况

从这个问题上可以看出，他们对无锡的认知是比较片面的。接下来我将花点篇幅为大家聊聊无锡，聊聊无锡的各个新城。

NO. 1｜壹

打开历史画卷你会发现，无锡在历史上的地位举足轻重。

无锡是江南文明的发源地之一，有文字记载的历史可追溯到商朝末年。

后因泰伯奔吴定居梅里（无锡梅村），成为吴文化的发源地，由此，梅里（无锡梅村）在历史画卷中声名远播。

真正把无锡推向高潮的是民国时期的一群民族企业家。

以荣、唐、杨、薛四大家族企业为代表的一批民族工商企业成为地方经济的重要支柱，在中国近代经济发展史上具有独特而重要的地位。

荣巷老街街景

当时无锡还隶属常州分管，腰板变硬的无锡踢掉常州独立成市。

这次分手至今深远影响着苏南格局。

无锡立市不过百年，而最神奇在于，即便在强手如林的苏南，却总能占得先机。

中国也是苏南最早一批开启工业化和现代化城市，至今还可以在荣家老宅—梅园，窥见那个时代的风骚。

大概从那时起骨子里流淌着的实业血液，80年代闻名的苏南乡镇模式也发端于这里，也就此一举奠定了无锡04年前江苏GDP领头羊的地位。

快速发展中的无锡

2005年，无锡在突出“富民强市”的战略后，开始提出大无锡概念，拉大无锡城市骨架，先后出现太湖新城、蠡湖新城、锡东新城、锡西新城、天一新城、惠山新城等新城建设。

由于无锡市政府坐落于滨湖区太湖新城，所以太湖新城在几年内一直发挥着重要的作用，后来无锡新城建设实施“战略东移和南展北拓”计划，继而出现锡东新城、惠山新城和锡西新城等新城建设项目。

就此，无锡新城概念开始替代行政区域。

无锡新城概念提出后，并没有刻意的去强化谁，但是明眼人一眼就能看出资源的倾斜，太湖新城在所有新城中脱颖而出，成为连接苏州、上海最近的区域。

NO. 2｜贰

有人说，无锡是个价值很低的城市，这里的“价值”该作如何解读，无从理解。从字面上的意思来理解，这句话是有失偏颇的。

首先，经济体量上，GDP这种无论总量还是人均，都是在全国头部的队列。

这两年省内前排经济增速，还有全国排的上号的上市公司数量，说明了无锡经济在走出谷底，转型反弹了。

加上，长三角和苏南核心区位，混成什么样，都不会太差。总之，无锡一定会亦步亦趋跟上长三角前排队列的基本面。

与此同时，无锡用事实证明着自己的实力。

无锡古运河——南长街

2017年，无锡GDP总量首次突破万亿，成为江苏省第3个突破万亿GDP的城市。

2018年，无锡GDP总量继续保持稳增长，以11438.62亿元的总量排名江苏第三名，实际增速为7.4%。

无锡GDP数据漂亮的背后，各个区域又扮演者怎样的角色呢？

无锡2018年GDP分区统计表

我们抛开江阴、宜兴不谈，新吴区占据产业优势，连续两年GDP贡献量最大，在名义增速上，滨湖区占有着特有的资源优势，以11.01%的增速排名第一。

这个时候我们就会提出一个问题，谁才是无锡的头部，当然，滨湖区或太湖新城的政治地位无法撼动，如果抛开滨湖区或太湖新城的政治资源，滨湖区或太湖新城还剩下什么？是否还可以与其它区域同场竞技？

我想，这个问题大多数人都应该很关心。

我们可以各区域分开剖析。

NO. 3｜叁

先从新吴区讲起。

新吴区是一个很年轻的行政区域，2015年脱离滨湖区托管独立成区。

新吴区独立成区后继承了原新区（属滨湖区托管）的庞大资源，如无锡最大最强的外企产业集群和硕放航空枢纽全在新吴区辖区内，给新吴区带来人才和人流的双重吸附效应。

发展快速的新吴区受到相关领导的重视，一些好的资源和配套开始向新吴区倾斜，仅2019年初，就有多项涉及道路桥梁、水利设施、生态景观、商业、住宅等重大项目落地新吴区。

如万达广场落户太科园板块，地铁3号线的加速推进等，都在改变着新吴区的基本面貌。

无锡新区高铁站

另一方面，从今年开始，土地市场开始活跃起来，已有华润、融创、栖霞、万达等多家百强房企先后进驻，外来房企也积极“抢滩”。

虽然新吴区几个板块的土地价值在其它区域设置红线的情况下表现很突出，如硕放、鸿山、梅村等板块都拍出理想地价，尤其是羊腰湾地块和利源汽车厂地块地价不断刷新区域内新高，但和其它区域相比还稍逊一筹。

尤其是在房价上，还不如后知后觉的惠山区，如惠山区的惠山新城和天一新城房价普遍过2万，就连惠山区和梁溪区交汇处的刘潭房价都要卖到2.4万，而新吴区目前只有3个单盘房价破2万。

从房价上来看，新吴区还有很大的空间和潜力，正如一位业内人士不断的向我提醒：接下来可以重点关注新吴区。

在我看来，新吴区在住宅上缺乏封面作品，也没有一个典型的商业综合体，像宝龙世家、新区哥伦布广场、新之城、梅村五洲国际等商业综合体太过于分散，不仅相互分流，而且缺乏运营能力，所以没有形成像万象城、海岸城、荟聚、苏宁广场对人流的吸附能力。

NO. 4｜肆

既然前面我们拿惠山区和新吴区做了对标，那我们接下来就讲一讲惠山区。

从地理位置上来说，惠山区比较尴尬，几乎整个区域都处在内环外，内环以外的区域目前我们统一称之为“二环生活圈”。

“二环生活圈”以太湖为起点，由东向西分别涵盖的区域有胡埭、阳山、洛社、玉祁、钱桥、港下、羊尖、鸿山、硕放等，由此，这些板块的发展享受不到主城区带来的红利。

无锡环线交通规划

所以，惠山区的发展一直滞后于其它区域。

但是，我们不能就此小瞧了惠山区，大家可能不知道，惠山区的前身为"华夏第一县"——江苏省无锡县，是著名的中国古代吴文化发源地，中国近代民族工业、当代乡镇企业的发祥地之一。

江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山。

惠山区和滨湖区一样，也在2018年入选了工业百强县。但是从房价上来看，目前11308元/平的水平肯定还会有进一步提升的空间。

近几年惠山区房价走势图

提到房价还是要从土地价值和产品力上聊聊惠山区。

目前，无论是土地价值还是房价，惠山区毋庸置疑就是“洼地”。

惠山新城和天一新城发展多年，已经成为一个成熟的“小城市”，区域内有成熟的商业、交通、学校等，土地价值和房价已经得到市场认可，万科、龙湖、融创、美的等品牌开发商相继进驻，给这两个新城的城市界面带来新的变革。

但往锡西看，发展并不太理想，大牌房企很难进驻这个片区，即使有品牌房企进驻，也会结合当地的实际情况，把产品做的相对刚需，或者让刚需可以接受。

受产品力和地缘客户的限制，锡西片区的房价不会太高，这也是锡西片区为何成为无锡房价“洼地”的原因。

NO. 5｜伍

现在讲下锡山区，好像锡东新城和东亭就是锡山区的全部，不知道大家有没有这种感觉。

其实，锡山区除了锡东新城和东亭外，还有其他版块，如锡山区传统的主城区东北塘、锡北镇、东港、鹅湖、羊尖等。

这些板块在我们的认知中有一种天然的屏障，就是郊区，在提到锡山区时，第一时间很难想到这几个乡镇。

不过，这几个乡镇是锡山区的经济重镇，像全国知名品牌红豆集团就是从港下走出来的，在GDP上有着举足轻重的贡献。

综合来看，锡山区的发展仅次于滨湖区和梁溪区，这主要得益于无锡东站的建成和投入使用。

围绕无锡东站，锡山区的居民可以通过高铁快速到达常州、苏州、上海虹桥，这有益于高铁上班族们在两个城市之间往来，双城生活就有了可能的基础。

无锡东站

也基于此，在锡山区不限购区域投资房产的客户比较多，我们了解过，这些投资的客群主要来自苏州、南京、上海，这三个城市的投资客所对标的房价等级不同，所以他们认为无锡房价还大有可为。

其实，锡山区的房价被逐步认可，早在2016年8月，东亭板块就诞生了锡山区首宗楼面价破万地块，同时东亭也是无锡“限购圈”外首个地块单价破万的区域。

板块地价的逐步走高，表明开发企业对区域价值的认可。绿地、恒大、龙湖、蓝光、红豆、绿城等知名房企深耕于此。

不过，锡山区只有个盘产品力拔尖外，其它楼盘的产品力都处在中等水平。

NO. 6｜陆

下面说说三区合并的梁溪区。

如果无锡格局像一张摊开的棋谱，那么梁溪便是那毫无争议的天元。

事实上，穿城而过的京杭运河远比太湖更早更深远影响无锡格局，所形成梁溪中心区那看似核桃形状的玲珑身板下至今还蕴含了巨大的板块能量。

江南水乡——南长街

三阳广场当年有着直逼新街口的气势，至今也是无锡商圈的绝对C位，一二号线也在此交汇，意味着地铁规划也是梁溪为核心。

作为无锡历史资源最丰富的城区如果加上锡师附小，连元街等这样百年名校，1.3万左右均价无锡，这里破3万学区房也不是什么稀奇事，而且在上一轮的涨幅，普遍有2k到3k的涨幅。

值得一提的是，无锡最容易被忽略的价值，是省内都堪称一流水平的教育资源，尤其在横向对比房价的维度下。

无锡，可能是学区房相对最幸福的城市。

锡师附小

但需要注意的是，作为无锡发展最早最成熟区域，老破小并不鲜见，如果没有学区，地铁地段加持，出现1万2，3左右倒挂二手房也不少。

总的来说，既然选择核心城区，索性就选最好的资源。

从初次置业的角度来看，无论是自住还是投资都会首先考虑主城区，一些特有的因素会把这群人隔绝在外，如限购这一个条件就成为主城区楼市不火爆的因素之一。

另外还有一个很直观的因素，也是一个非常尴尬的地方，就是主城区发展过于成熟，当一个城区发展的过于成熟就没有了未来，同时也没有了空间和潜力，说的直白一点，主城区的房子除了学区和保值作用外，投资价值不大。

NO. 7｜柒

前面铺垫了那么多就是为了引出今天的核心位置太湖新城。

太湖新城无疑是无锡的一颗“明珠”。

其实，太湖新城的行政区域也发生着重要的变化，之前隶属滨湖区，今年初太湖新城独立成区，挂牌成立经开区，经开区继承了之前太湖新城所有的功能定位。

太湖新城规划示意图

我之前看过一个视频，视频的大概意思是太湖新城的地理位置犹如曼哈顿之于纽约、陆家嘴之于上海，我觉得这个比喻恰当的很。

资料显示，太湖新城自2002年启动规划以来，经过十余年的建设发展，已经成为无锡各区域、板块的头部。

在环太湖城市中，无锡大概是向太湖发展态度最明确的，而这种态度极致体现就是太湖新城。

作为每届物博会的举办地，太湖新城展示了无锡东道主的地位。

在这两年，随着各种配套诸如锡师附小分部，海岸城等，产业诸如金融街，华莱坞的影视，万达城的文旅，雪浪的小镇在逐步配套完善而大有起色。

金融街（来源：无锡全景）

甚至一条太湖隧道的重金投资，将重塑新的流量通道的格局。

太湖新城把吸附效应发挥到极致，也吸引了全国各大品牌开发商的争相入驻。

无锡市政府

最一锤定音的是，2010年，无锡市政府正式搬迁至太湖新城，至此，太湖新城成为无锡最核心的“明珠”，同时也宣告了这里就是无锡的未来。