地方政府在拉抬楼市，这是肯定的。
前有广州限购微松，第一次一线城市释放放松信号；后有成都以“人才”名义解除了限购，这是西南第一超大城市。广州得到官方确认，成都流出红头文件。
楼市不像股市，非常容易被政策操控。今年初一个沁园涨价，就能引爆整个楼市，就可想而知了。
但楼市再计划经济，也不能完全脱离市场规律。
这个规律就是：老百姓口袋里还能不能掏出钱？用当下流行的话说，六个钱包还剩下多少？这应该可以说是，2020年楼市的灵魂拷问，也是悬念之一。
央行发布报告，揭露中国家庭最新负债情况：
2018年末，我国住户贷款47.9万亿，超一半是住房贷款，同时杠杆率为60.4%。2008年的杠杆率是17.9%。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。
再来看一组数据：2018年末，我国住户债务收入比为99.9%，也就是，一年的收入刚好能用于还清债务。更严峻的是，收入增速远远低于债务增速，低了7.5个百分点。
杠杆哪里最高？根据报告，2018年末杠杆率超过全国水平的省份直辖市有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。
其中，浙江的杠杆率增速，排全国第四，而杭州的杠杆率（136.7%）是全国第三，排在杭州前面是厦门（172.2%）、深圳（144.4%）。
我们不得不发出一个疑问：房价再暴涨一轮，老百姓还有钱吗？还有加杠杆的空间吗？
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萧山科技城、江南壹号院、融创归心社区
@成鑫
老师您好。我要买300万左右的房子，很喜欢融创江南壹号院的小户型。请问您对这个房子的看法，值得买吗？（我买来婚房自住，比较看重小区的人文环境以及升值潜力）
楼先生：要说值不值得，江南壹号院有很多值得关注的方面。比如它的产品本身，就是融创的壹号系。项目规划之初就是打造区域标杆，所以说，底子就是好的。比如它的地理位置，是拥江发展的一部分，现在感觉还不够明显，等明年亚运村这个版图拼上去了，萧山科技城的存在感会很强烈。还有它的精装标准、小区内的配套设置，在杭州同等价位的楼盘中，都是很难得的。
从投资逻辑上来讲，300万预算，是不是一定要买江南壹号院，可能要打一个问号。但从自住需求，或者眼光放得远一点，对江南壹号院，对萧山科技城可以不用怀疑。萧山科技城的起点之后，在杭州都是数一数二的，这里已经有很厉害的学校、医院，接下来商业也马上要开始了。未来几年，包括机场快线、奔竞大道以及亚运会X线，交通骨架也会徐徐拉开。
你说的人文环境，有点虚无缥缈了，比较难讲。但融创的服务软实力，还是很厉害的。从候潮府、玖樟台等交付情况，架空层都设置了融创的归心空间，有书享、乐活、果壳、足迹，都是比较实在、比较接地气的服务内容，业主认可度很高。至于升值潜力，融创的房子本身没有问题，主要看萧山科技城怎么发展，目前来看，这个区域发展也是笃定向前的。
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买房子就是买城市、舟山vs上海、通货膨胀
@jinling
在舟山东港区城府有一套94方，中介出142万，自己拿去装修后再出售，你觉得要卖吗？去年底买了一套大城小院，按揭了150万，现住浙大北校门的老破小69方，离地铁3号线50米。杭州没有房票，女儿户口迁到上海，有一张房票，但上海太贵，我总共资金200万，买上海只能老破小，请问舟山卖掉之后，是还按揭，是找别的投资，是存银行，还是不卖？万望老师搭搭脉。
楼先生：不管怎么样，舟山的房子可以先处理掉。关于舟山的市场情况，你可以看一看我们推出的“城市洞察系列报道”之舟山，从人口指标看，已经连续5年负增长。从长期看，房价和人口密切相关。再换一个角度，买房子就是买城市，上海、杭州的城市能级，不是舟山可以相提并论的。
从中央的意思看，还在坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，只要这个基调在，房地产就不会翻江倒海。所以，如果不考虑上海的老破小，可以找其它投资渠道，只要年收益七八个点，也不是不可以。然后过两年资金更充足了，再去上海买房。总之，不要去还按揭和存银行，宁可买上海的老破小。记住，通货膨胀才是最可怕的。
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550万内、城北运河湾/文澜小学、天空之城
@833
目前有一套同城印象大三房自住，家里两个孩子2023年要读小学，考虑学区+改善置换，总价550万以内，工作在未来科技城，天空之城和富力都可以考虑4房，但小学目前不确定，有点纠结，蒋村附近次新房只能选择89方三房，还有就是运河湾两个融创的楼盘，那边引进的学校也未定，请问要如何选择？
楼先生：从学区角度考虑，买蒋村的次新房或者买和家园、万科玉泉之类，主要就是图稳。但相应的，单价也就高了，不能很好地满足改善这一点，甚至还有些退步了。目前看，未来科技城的公办小学，肯定比不过西湖区的求是、竞舟。所以，改善多一点，还是学区多一点，就得有所取舍。
我们强调过一个观点：学区并不是一层不变的，要用发展的眼光看待。尤其是一些新建的小学，说不定过几年也能成长为区域内很不错的学校。像未来科技城这样的区域，今后教育资源肯定不会差的。从这一点来讲，大方向还是建议你把握一下杭州富力中心或者天空之城，在学区和改善之间，能有一个比较好的平衡。
另外，城北运河湾的两个楼盘，一个天阅云合源，一个风尚望和湾。根据规划，运河湾的北面就有一个公办小学，基本已经确定跟文澜小学签约。这两个楼盘最大的优势，是属于运河边的房子，又紧挨着桥西，比较吃亏的地方是没地铁。
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生活＞房子、商业性质不动产、不能乱折腾
@lingphil
手头一套孩儿巷50方，世纪之光110方满两年正在寻租，自住杨柳郡，商业2套世纪之光商铺50方带租约，滨江龙湖天街上盖Loft50方明年交付。目前家人摇中晓风印月，还款有压力。打算明年龙湖交付后卖掉，商铺目前挂出去了，但不太好卖。想出掉世纪之光，但又觉得会浪费一张房票。是卖掉还是艰苦几年继续自持？
楼先生：始终要记住一点，我们买这么多房子是为了什么？难道不是为了让生活更好一点吗？我们都很缺乏安全感，所以一直在延迟享受，但总归要把握一个程度的问题，如果太过头，就是本末倒置了。所以，卖掉还是持有，最关键还是看你们需要怎样的生活质量。
再来看行情。从长期看，房子还是最保值的资产，只要现金流没问题，可以继续拿住。但短期，房子不可能有很好的涨幅和收益。也就是说，虽然世纪之光是很灵活的，也比较优质的资产，但这个时候卖掉，也不吃亏，毕竟有晓风印月给你打底。
其实，如果一定要出掉一套房子，才能应对晓风印月的还款，那相比之下，世纪之光或孩儿巷50方，更值得用来折腾。而不是商铺或酒店式公寓：商业性质的不动产，当初买进的时候就应该是长持准备，瞎折腾的话，很容易不赚钱。
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二手房价格浮动、倒挂利差、不要乱折腾
@Vanka
老师你好。手上有一套杨柳郡三期刚交付131方，又想置换对面公园1872或云悦湾145方，但对面两个楼盘需要摇号，1、担心先卖杨柳郡再摇号，对面两个盘摇不中，2、先摇号再卖也担心没这么快出手，老师觉得要不要换？或者先卖后换？
楼先生：如果是自住，可以任性一点，置换也是可以的。因为自己喜欢的那套房子，才是最好的房子。如果是投资，跟杨柳郡相比，尽管目前公园1872和天悦江湾还是有一点点价差，但还值不值得去折腾，就要打一个大大的问号。现在看，还能占到一点限价的便宜，但二手房的价格是浮动的，再算上时间成本，就很难说了。
接下来，二手房行情大概率还是要往下掉一点。所以，大方向上，投资的话，除非卖掉之后，去摇其它还有肉眼可见的利差红盘，不然就没什么折腾的必要了，不如就这样拿着杨柳郡。退一步讲，折腾置换有这样那样的风险了，拿着反而是稳当的：一是艮北板块会越来越好；二是杨柳郡在板块内有很好的竞争力。