NO. 1｜壹
在《傲慢与偏见》中，伊丽莎白·贝内特在德比郡旅行时，参观达西先生的彭伯利庄园：
“这是一座巍峨美观的石头建筑，屹立在一片高地上，背靠着一道树木葱茏的山岗。屋前，一条小溪水势越来越大……伊丽莎白不由得心旷神怡。”
在简·奥斯汀的时代，贵族和地绅平日都住在乡村的独栋大宅里。
当时伦敦城里中产的联排，一般三四层高，面宽6—7.6米，在他们看来简直“拥挤不堪”。显然，这是源自灵长类的进化历程，低密居住者对高密度的天然恐惧。
但200多年后，随着城市的蔓延，以及居住技术的突破，人们对“低密”的定义变了。
伦敦贝尔格莱维亚广场的联排
伦敦的经典联排如贝尔格莱维亚广场，早已是顶豪最爱，二手房动辄上千万磅。而它隔壁昔日的“乡村独栋大宅”，现在已变成白金汉宫——只能参观，花多少钱也买不到。
同样，杭州人眼中的低密，这几年标准也一直在变。
据统计，从2018年至今，杭州十区出让的宅地中，容积率≤1.1的仅4宗。最低的是去年滨江拿下的湘湖里，容积率约1.01。
其余3宗容积率1.1的都是今年出让。也就是说，到了2019年，“1.1”就是杭州的低密之王了。
图中标黄为中梁地块，远处高楼为富力中心
放在20年前，杭州出让方式多样、别墅大盘遍地的时代，它们毫不起眼。但在“禁墅”风声一天紧似一天的今天，它们就是真正的稀缺和绝版。
所以，这3宗“低密之王”会如何规划产品，分外引人注目。
光阴倏忽，如今3宗地中进度最快的一宗，或于本月底进入销售期。它就是位于未来科技城2.0的中梁·御府（备案名中梁·璟庐）。
产品以新中式联排和4层叠墅为主，辅以少量8层洋房，看起来够“低密”了吧？但真到现场一看，你会发现：它比通常容积率1.1的住区还要舒服。
为什么会有这样奇特的感觉呢？
NO. 2｜贰
因为这块宅地，整个被包在绿城的老别墅区里了！
前天，趁着雨后初晴，我和摄影师放一架大疆上天，360°航拍了一圈中梁·御府的周边环境，被它的葱郁疏朗惊艳到了。
从空中俯瞰，御府的四至，三面是院墅区，一面是湖泊。这个2019年杭州出让的“最低密”宅地，其实是放在了一个容积率更低的大环境里。
当年，华安房产一共分29张土地证，在绿城·桃花源东面拿下2000亩缓坡丘陵，取名“西溪山庄”。
整体规划的天际线南高北低，越靠近桃花源的组团，容积率越低。
中梁地块旁，容积率仅0.3的桃源里大独栋
华安的雄心很大，要和绿城一较高下。其中套均占地最大的一个组团，华安请来桃花源“风禾村”同一批设计师——道林的Nancy和Kurt，造了66栋风格和户型几乎一样的独栋别墅。
组团容积率低至0.3。尤其是二期，一共44栋，全部干挂石材，动辄占地数亩。
几年前，西溪山庄被绿城收购，改名“桃源小镇”。这44栋大独栋也被重新命名为“桃源里”，尾房卖到1800万—3800万清盘。
但沧海遗珠，当年华安的一堆土地证，偏偏错过了桃源里东侧的2宗小地。今年1月30日，两宗地成功出让，其中一块被国内千亿房企新军——温州中梁以18.5%的溢价率摘得。
中梁地块的小环境，左上方远处水域为南湖
它西面贴着桃源里，东面挨着纯排屋组团鸣翠苑（目测容积率0.8上下），南面，是同天出让的另一宗容积率1.1的宅地。
北面呢，则一线临着水光潋滟、绿树倒映的御湖。
比起那些高楼里勉强“高低配”出来的可怜排屋或合院，住在中梁·御府的视野开阔度，还有日常起居的私密感，不可同日而语。
但它又不是所谓的“田园郊外”，从照片上看，御府西北向不远，就是南湖大片的水域，以及渐次生长的摩天大厦。
那里，正是未来科技城2.0的核心区所在。
NO. 3｜叁
这个故事，是不是听起来似曾相识？
对的，它像极了大华·西溪风情旁的西溪印象。一个早年开发的1500亩别墅大盘，因缘际会，其中一宗小地“未完成”，十多年后被另一家房企摘得。
背依的还是港汊纵横、芦汀栈桥的低密环境，门前却已换成财富渊薮的阿里总部。
即便西溪印象不再有当年的大独栋，容积率也提至1.2，但1000万上下的联排、500万上下的叠墅，依然半年多时间就卖到清盘。
同样，中梁·御府也是一个“昔日别墅区遇见宇宙中心”，最后生长出联排、叠墅的故事。
中梁·御府（备案名中梁·璟庐）园区鸟瞰效果图
十多年前意外封藏的郊野环境，如今站上未来科技城2.0的风口。既充满财富涌动的无限活力，又宁静而私密。这样的“宝藏住区”，大概又会像西溪印象一样，房价高不可攀吧？
幸运的是，中梁是一个如此务实的房企。通过户型的反复优化，让总价变得更亲切。
御府一共59套联排，户型只有约165-176㎡。要知道，整个桃源小镇（西溪山庄）近6平方公里地界内，此前推出过的联排，最小户型也要260㎡。
而御府南面同日出让的另一宗地，从公示的规划看，联排最小户型也要205㎡。
中梁·御府（备案名中梁·璟庐）联排建筑效果图
因为户型小，御府联排的套均总价预计600万上下。
600万，是一个特别微妙的数字。因为在未来科技城，600万—1000万正是院墅的主流总价。高于1000万，客户购买力有点跟不上；低于600万，已找不到这样的产品了。
上一批600万级的联排网诗园和熙园，去年至今都是几开几罄，几乎“一抢而空”。
未来科技城剩下几个可售的院墅，无论联排、合院还是叠墅，全都是700多万起，贵的要到1500万。
其实，600万放到全杭州，也基本是联排的总价“底线”，但这可是阿里达摩院旁啊！
NO. 4｜肆
虽不是“巨邸豪宅”，但因放在了如此烟水迷离之境，自有林泉花石鱼鸟之美。
中梁又在此天然气质上，以中国传统坊巷为肌理，用一条贯穿南北的曲径银杏大道，将园区内的七重景观与十三巷道一一串联。
漫步其中，虽不见粉墙黛瓦，但走过一个个月洞门，仍有一种穿越江南园林的感动。
据统计，整个园区单是巷口的门坊，就有7个之多。门坊背后，是一个个“口袋公园”或“庭院广场”，几户聚合成一个组团，充满街坊邻里的亲切。
联排地上三层，四房四卫，带层高约5.15米的地下室。
中梁·御府（备案名中梁·璟庐）园区景观效果图
南向面宽约7.35—7.9米，正是源自伦敦经典联排的“标准模数”。一层是客餐厅和厨房等公区，二层是3个卧室，三层则是一整层的“主人套房”。
大退台的新中式建筑形制，赋予了“主人层”一个花园级的南向大露台，办场空中BBQ，山峦叠翠便是幕布。
一楼的私家庭院，面积多在30—90㎡之间。有游观之美、日涉之趣，而无耕稼之劳。
挑高约5.15米的地下室，可以隔出夹层，做成茶室、家庭影院或红酒窖，甚至是孩子的童玩乐园，全视你的想像力边界所在。
最酷的是，北面还有6套联排，是真正的一线湖景房。春湖如镜、山翠湿牖，做了这里的主人，虽不居高临下，却也有“天地只在盈盈一握间”的豪迈。
竹树淡柳、烟水迷离的御湖
如果想预算再少一点，中梁·御府还有四叠墅可选。
放眼整个未来科技城，目前叠墅都在6层以上。只有4层的御府叠墅，因此保证每户“或有天、或有地”，没了中叠的尴尬。
户型也控制得极精到，主力约147-152㎡，上叠带整层星空露台，下叠带院子和地下室。
在整个杭州，四叠墅都是“稀有生物”。之江的云境和西湖世纪，都已跨入千万级；南卧的桂语朝阳和湘湖悦章，没有600万也拿不下来了。而御府因为户型好，总价预计不过400万上下。
NO. 5｜伍
从表面上看，中梁·御府是一个今年拿地的纯新盘。
但因前述的特殊背景，它却又像一块时间的沉积岩，层层叠叠，将过往十几年杭州城西发展的精萃，悉数浓缩于一宅之内。
因为被“环抱”在一个绿城别墅大盘里，它可以坐享这里的成熟生活配套。
御府南面约200米，近2万㎡的商业中心“缤纷里”已于前年底开街。业态涵盖餐饮、教育、健康、休闲、文旅和娱乐等，招商率已达到95%。
从总管渔村、小镇影院、联华超市、茶餐厅到烘焙坊，活色生香，一应俱全。
距中梁地块直线约200米的商街缤纷里
大园区内，还有吉的堡双语幼儿园、约15000㎡的美国金仕堡健身中心，有室内篮球馆、羽毛球馆和乒乓球馆，还有恒温泳池。
步出园区，往西北直线3公里多，就是之江实验室、阿里达摩院、浙大南湖校区……
再往北，地铁3号线、5号线、16号线、机场快线，已交织出一张错综复杂的立体交通网。282米的富力中心，即将成为未来科技城的新高。
刚出炉的杭州西站设计方案，更以“云门”的设想，昭示着这个“杭州硅谷”，向全世界敞开大门。
未来科技城核心已成摩天大厦的森林
据统计，截止到2018年末，未来科技城注册企业数已达1.3万余家，累计引进金融机构1380余家，管理资本2945亿元。
整个城市的“风口”都在向这里转移，连滨江区都感受到了压力。
上半年杭州新增12万人口，大多也涌向这里。中梁·御府最小约89㎡的洋房，根本不够这些年轻人抢。
事实上，御府附近的新房，一向就有“阿里宿舍”的昵称，一次开盘可以有70%客户是阿里员工。如今，御府的联排和四叠墅，估计也要被大批科技新贵攻占了。
时间能改变一切。无论是我们眼里的“低密”，还是心中的“珍贵”。
本文
概要
09.08
2019
项目
中梁·御府（备案名中梁·璟庐）
地址
未来科技城南沈邱路
产品
项目总建筑面积约2.8万㎡，容积率仅1.1，包括14幢低层联排、3幢4层叠排、2幢8层洋房、1幢6层公租房。其中，洋房面积约89㎡；叠排面积约147-152㎡，联排面积约165-176㎡。
销售
预计9月底首开排屋。
推荐理由
不仅是杭州限量版1.1超低容积率社区，周边还是一个约6平方公里的低密墅区。在未来科技城，只需约400万就能买到叠墅，约600万就能住进排屋，难得的低门槛。
其他特点
之江实验室、阿里达摩院在3公里范围内；距离未来科技城核心区直线约6公里。项目北面临湖，6套联排可享受一线湖景。