济南楼市下半年新房供应量很大，很多片区各大楼盘的竞争程度可能会超乎大家想象。像CBD、汉峪、新东站、唐冶、西客站、长岭山等片区，下半年会面临约10家楼盘同时在售的激烈竞争场面。不仅同片区各大楼盘可能会爆发激烈肉搏战，各大片区之间也暗流涌动。
济南在售楼盘较多，对于购房者而言是好事。“顾客是上帝”重现济南楼市，大家可从容筛选，优中选优。下半年购房者就算骑着共享单车，短期内只能拿得出1成首付，很多售楼处都会热情接待。从被接待方式而言，今年的购房者相比前几年简直不要太幸福。
今天参考君以长岭山（刘智远）片区为例，分析下半年济南各大片区新盘去化压力究竟有多大。备注，本文出现的各个楼盘的价格均为市场价，其实部分楼盘早有低于市场的特价房，本文不在讨论范围内。
NO. 1｜壹
长岭山片区8家楼盘同时竞争
长岭山片区位于历下区最东侧，是连接高新区贤文片区和雪山片区的中间地块。近年来，名不见经传的长岭区逐渐大热，各大开发商纷纷涌入，转眼间，该片区在售楼盘已扎堆。
玖玺城，长岭山片区体量最大的楼盘。目前B4地块住宅产品在售，均价23000元/㎡左右。项目共规划1328户，建面95㎡-180㎡，精装交付。7月12日，银丰玖玺城B-5地块建设工程规划许可批后公示，不久的将来，该楼盘又将供应824套住宅。
金茂府，长岭山片区单价最高的楼盘。单价24000元/㎡-33000元/㎡。项目共规划998户，建面140㎡-230㎡，精装科技住宅。
金域蓝山，长岭山片区较早的拓荒者。该项目自2015年12月30日就已获得建设工程规划许可批后公示，3年半的时间过去了，该楼盘仍未销售完毕。项目共规划1576套住宅，建面99㎡-137㎡，单价18500元/㎡-22000元/㎡。
铂悦凤犀台，售楼处已开放但目前尚未开盘。该项目共规划703户，以大户型为主，旭辉的高端产品系，建面150-225㎡。金域蓝山和铂悦凤犀台同为银盛泰开发，两座楼盘仅相隔一条马路。
金域华府，和其他项目一样，一直没有消化完，目前在售产品全部为精装现房。共规划有19栋住宅，建面84㎡-127㎡，单价21000-23000元/㎡。
璟仕府，长岭山片区目前在售楼盘体量最小的项目，仅有592户。目前2#和3#楼在售，建面约97㎡、103㎡、130㎡、135㎡三室四室户型，单价约20000元/㎡。
璟悦府，共规划1171户，面积以130㎡-170㎡三室和四室为主，价格19500-21500元/㎡。
三庆城市主人，该项目早已是现房。目前在售户型建面91㎡-218㎡，价格16800元/㎡-20000元/㎡。
长岭山在售楼盘集中在片区中南部，并不宽广的区域扎堆聚集了8家楼盘。与此同时，长岭山片区正处在大规模开发阶段，片区内人口较少。中短期来看，该片区新房供需比失衡，供应远大于需求。该片区不乏有住宅现房楼盘，所谓现房，多是去化慢的结果。
NO. 2｜贰
长岭山片区优劣势明显
长岭山片区最大的区位优势是地理位置好，未来交通方便，距离齐鲁软件园、汉峪金谷等产业集聚区都不远，很多在此工作的小伙伴会考虑片区内的几处楼盘。
经十路、世纪大道、工业南路等东西方面主干道穿越长岭山片区，南北方向有凤凰路、凤山路经过。根据济南地铁二期规划，未来4号线贯穿经十路。在此居住的小伙伴，未来不论是公共交通出行还是驾车出行都很方便。
早在2014年，历下区就已率先尝试推行12年义务教育，为适龄学童免费提供校服、免除课本费和作业本费、减免学前教育保教费等。依托历下区整体的教育优势，未来片区的几所配套学校值得期待。
片区最大敏感点是炼油厂，像金域蓝山到炼油厂的直线距离仅约1200米。炼油厂的辐射面很广，长岭山片区、雪山片区部分楼盘深受其影响。
长岭山8处楼盘单价在17000-33000元/㎡之间，价格并不低。参考君想提醒广大购房者，以上多处楼盘容积率较高，部分楼盘容积高达3.0。受限于容积率较高，很多楼盘存在大量居住公寓，计划在此置业的购房者注意甄别。
具体各个楼盘的优点和敏感点，欢迎在济南楼市参考知识星球里提问。
NO. 3｜叁
长岭山片区楼盘多重竞争压力
通过地图我们可以看到，长岭山片区兴港路一公里之内，密密麻麻遍及了6家楼盘：铂悦凤犀台、金域蓝山、璟仕府、金域华府、三庆城市主人、璟悦府。经常有粉丝跟参考君开玩笑，到长岭山片区看房最方便，6处楼盘挨着太近了。楼盘聚在一起方便购房者看房的同时，无疑会增加各个楼盘的去化压力。
这种楼盘扎堆集聚的现象可能会导致很有趣的结果。去年时候，参考君一位朋友当初奔着某楼盘去看房，最后定了隔壁一家楼盘的房子。
长岭山片区各大楼盘不仅面临片区内的竞争，同时还要跟东侧的雪山片区、南侧的汉峪片区及文旅城竞争。雪山片区不乏有单价1.2万的楼盘；文旅城精装房在1.7万左右，未来计划推出单价1.5万的毛坯房产品；汉峪片区跟长岭山片区房价相当，但环境更好，几乎没有污染源。
济南东部拥有合格房票的购房者就这么多，汉峪、雪山、潘田、刘智远、长岭山各自的目标客户群体，其中很大一部分是重合的。
长岭山片区目前各种配套设施较少，工地较多，短期内宜居性并不佳。参考君前段时间到该片区实地探盘，附近饭店都很少。现阶段片区内各大楼盘房价（单价在17000-33000元/㎡之间）并不低，很多购房者对此并不买账。综合以上分析，或许我们可以理解，区位这么好的片区内居然还有现房，这是必然。
对于长岭山片区的未来发展，还是要用发展的眼光看待。随着未来片区内的医疗配套、商业配套、配套学校、公园绿地的逐渐落地与成熟，片区的宜居性会大幅提升，片区会得到更多购房者的认可。只是现阶段，长岭山之困或许会持续很久。
不仅长岭山片区，济南很多片区下半年去化压力都很大。感兴趣的小伙伴可留言自己想了解的片区，未来参考君会为大家推出其他片区的在售楼盘分析文章。
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