中国房地产市场有没有泡沫？以前这个问题很难回答，因为房价一直涨的神话给很多人洗了脑。同样，济南房价有没有水分？有些片区，有些楼盘（请注意是有些）真的有水分。
济南房价就像蘸过水的海绵，挤挤总会有水的。市场下行，有水分的挤水分，甚至没有水分的楼盘都在风干，房价有所松动。
济南楼市自从去年下半年开始，无论新房还是二手房就一直走在回调的路上。首先要说明一下，随着济南城市版图的急速扩张，主城区的范围也相应的扩大了，东绕城高速左右的唐冶、雪山、韩仓河、文旅城、新东站，都可以称之为主城区。
2017年年底的时候，放眼济南东绕城高速内的主城区，几乎找不到单价在1.5万以下的楼盘，部分楼盘甚至通过毛坯变精装的方式提价，导致但是刚需可选择的楼盘越来越少，总价100万以内的楼盘逐渐消失。然而，今天的济南楼市，济南东部片区，价格战此起彼伏，之前已经有楼盘打出10XXX元/㎡起的价格，现在又有楼盘推出均价一万的工抵房。
从1.5万起，到如今的1万，济南楼市越来越像蘸过水的海绵，压力一大，挤挤总会有水的。本文仅分析市场，不喜勿喷！
NO. 1｜壹
最高曾达到1.7万的东部刚需片区
如今惊现一万的房源
现在回头看看，2017年年底，2018年年初这段时间，整个济南东部房价整体处于高点。
新东站片区的恒大城也一度到了1.7万，新城香溢澜庭毛坯1300-14000左右，翡丽公馆2万，万达文旅城毛坯14500，城市之光精装均价16000，最高点可能要到17000左右，郭店的加州和荣盛在11000-13000左右，当时，整个东部片区在售的项目不多，每个卖的都还挺不错，而且市场很太平。
最重要的是市场好，很多原本是毛坯的项目，纷纷上马精装修，提价格。在那个时期，包含郭店在内的整个济南东部房价格局大概11000——13500——16000的格局。
雪山盘区再往东的长岭山片区，怎基本都在2万以上，有段时间金域华府的18层小高精装曾经到了2.6-2.7万，这个价格在当时已经不太好卖。再往南，号称龙洞之后有一个高端改善区——汉峪片区当时价格也在2万以上，华皓英伦联邦、玉兰花园、中铁逸都阅山等等。
滚滚长江东逝水，青山依旧在，几度夕阳红，房子还是那些房子，地方还是那些地方，2019年的今天，整个济南东部房价体系再次洗牌，毛坯升级为精装的又打回了原形。
雪山片区，之前责中建锦绣天地10299起让市场大为震惊，如此低的价格本以为这是个例，如今来看在雪山已经是常态化。雪山片区在售的绝大多数楼盘，今年都曾以“特价房”或者“工抵房”等各种方式出现过降价。其中比较突出的是星瀚城，首开价格不必多说，大家都知道，现如今特价房房价又是多少呢？房价走势又是怎么样？下面这个渠道销售的截图很能说明问题。
8套工抵房不多，但价格真心低，均价一万左右。17年的雪山业主万万没想到……
在新东站片区，恒大城从最高的时候1.7万，现在最低差不多在1.37万左右，翡丽公馆高层精装1.58万左右，天鸿公园大道11700-12500左右，锦悦府高层毛坯11500左右，魅力之城高层精装修12500。
郭店片区现在也有所回调，1万以下还是可以买到的，汉峪片区曾经2万+，已经比较便宜的凤凰国际特价房1.6万左右……
汉峪
整个东部片区，有低价地也有高价地，无一例外，大家都在主打价格，先阶段，好像只有价格才是最管用的手段，尽管价格战打的不可开交，但部分楼盘是基于产品力之上的价格战，还是值得信赖。
NO. 2｜贰
济南低价大盘已经成了楼市风向标
他们的一举一动将引发楼市连锁反应
东部部分大盘的价格下调的作用其实是非常巨大，标志着新一轮价格体系的重新洗牌。因为这会产生一系列连锁反应。这里的价格体系洗牌是指价格和销售速度形成尖锐矛盾，难以协调，要快速去化，必须有比较大的价格优势。
如今，济南低价大盘已经成了楼市压舱石，他们的一举一动将引发楼市连锁反应。本身他们没有先天包袱，自己的拿地价格相比其他楼盘，价格优势巨大，更为关键的是，作为大盘，他们有持续出货的能力，对于市场简直就是扫荡。
均价1.3万的片区，1万的收割能力是有目共睹的。对于收入一般的刚需群体来说，月供少一两千的诱惑更大于品质对他的吸引力。所以1.3万这个价格吸引力大大降低，要想建立优势，实现快速销售，应该给予刚需客户更大的获得感，才能拿下剩余客户。
我们不得不承认，对于刚需群体，价格永远是第一位的，要不然车库塌了的融汇城，为什么还有一批人在买？这是一个极度现实的世界，在金钱面前，谁人不要接受考验？
NO. 3｜叁
如果、如果、如果政策、金融风向不变
济南东部持续供地，部分楼盘极有可能重回万元内
这里有一个前提就是楼市政策、金融风向不变，继续保持现在房住不炒的背景，那么东部房价隐忧还是很大的，主要是政府还在持续供应土地，仔细观察今年以来济南东部的供地，除了个别高价地，大部分土地都是低价成交，楼面价相比之前有所下降。
本身东部已经有太多太多的楼盘了，至少100多家在售楼盘！今年去化节奏太慢，库存一批又一批，新的土地供应却源源不断而来。半年之后，东部的新楼盘会如同火山爆发一样，砸向市场。
最后一个月，为了业绩，很多楼盘还会继续努力……
即便是东部是重点发展区域，如此大的量，到底最终会竞争惨烈到何种程度，谁都难以预测。有一点可以肯定，毛坯房会越来越多，无疑是大趋势。所以，现在开发商们能做得，就是打时间差，抓住别人没有完全反应过来的机会，赶紧把房子卖出去，把钱收回来。
而此时，对于购房者，也意味着机会来了，不一定买最低的，但谁家性价比最高买谁家。东部如此大的供应量，机会还是非常多的。只是你要沉住气，做足功课，跑足楼盘，问足问题，学会判断哪个盘和哪个价才是底，省下钱来装修，这对于你来说，才是最重要的事。
全文完。
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