随着疫情的好转，济南楼市活力逐渐恢复。
不少新楼盘要么陆续公布案名，要么即将开盘，作为购房者来说，完全不用担心买房没得选，现在的济南楼市楼盘很多，供大于求，我们还是能好好挑选一个适合自己的楼盘。
有一部分人是老城区的地缘客户，他们倾向于买老城。之前几年老城区的新楼盘比较少，但现在随着济南棚改旧改的推进，特别是一些旧改进展缓慢的片区，例如北湖，泺口现在改造力度正在提速，不少新楼盘正在涌现。
泺口的绿地新里璞园，还有今天刚刚公布案名的北湖金地商置的金地·湖城风华。前者很多人已经熟知，但后者作为一个全新楼盘，很多人并不了解。今天参考君为大家分析一下这个天桥北湖的全新楼盘。
NO. 1｜壹
金地商置接盘海尔北湖2宗住宅地块
说起北湖，很多老济南一把辛酸泪，真的是什么都不想说。
2019年5月份，一家名为“济南海盈房地产”的地产公司在北湖片区拿下了5宗土地，包括3宗安置房用地和2宗普通商住混合地块。没错，这家公司就是海尔旗下的地产公司，当年海尔在北湖画了一个好大的一个圈。
这个圈，当年画的饼，已经没人再提。而且部分地块已经被其他开发商接盘，拿地不久，济南海盈房地产股权发生变更，接盘方为金地商置集团旗下公司，占据了90%的股权！
今天我们要分析的这个北湖金地商置的金地·湖城风华，就是海尔去年5月拿下的2宗普通商住混合地块，现在由金地商置负责开发。
金地商置接盘之后，目前已经进入开发阶段，新项目案名定位金地·湖城风华，很多购房者会关注，老城区的房子会不会很贵？这个楼盘到底怎么样？参考君今天为大家客观分析一下楼盘周边的环境和楼盘本身的一些优劣势。
NO. 2｜贰
深处北湖，距离大明湖2公里
那么近又那么远
北湖周边航拍一览，拍摄于2019年8月
很多楼盘一入市就喜欢给自己打出高端的标签，然而高不高端不是自诩，而是要实际情况，以及购房者的评判。
个人认为金地湖城风华的优势在于，距离大明湖2.0公里，还算比较近，但我们也应该看到，就这2.0公里的路程比较“崎岖”，因为你要穿越城中村，穿越北园高架，还要穿越铁路涵洞，所以看似距离大明湖很近，实际上如果你是步行或者骑行去大明湖，这段路程可能不是特别顺畅。
所以金地湖城风华炒作自己距离大明湖近，很容易理解，但作为购房者来说，我们需要明白，一墙之隔也可能是天堂地狱的差距，北园高架、胶济铁路、待改造的城中村，都会是这道墙，个人认为，金地湖城风华，距离云锦湖（北湖）更近，未来业主去那里休闲会更方便。
金地湖城风华的另外一个优势在于，他处于北湖片区，其实虽然北湖目前仍然需要改造城市界面，但周边的配套，包括地理位置还是不错的，对于很多的人的出行和通勤是比较有利，另外周边的一些老城区的配套也可以就近享受。
目前天桥北湖以及周边，已经有5个新楼盘，他们分别是，恒大滨河左岸、加州启城、东海花园、山钢锦绣华府、海尔云世界。目前这些楼盘均价不高，以恒大滨河左岸为例，单价1.3万，山钢锦绣华府在1.7-1.8万左右。
NO. 3｜叁
金地·湖城风华最大的敏感点
3.9的超高容积率，居住体验度差
关于北湖片区的在售楼盘，参考君去年曾发文为大家分析过，但金地湖城风华的3.9超高容积率还是让我很震撼。
首先北湖，容积率普遍较高，但像金地湖城风华3.9的容积率，还真是头一回见，这个容积率放在济南住宅市场，也是大哥大级别的。
比如，海尔云世界很多地块容积率较高，以B3地块为例，容积率3.2，很多楼栋的中低楼层就已经存在很多采光不足的居住公寓。可以设想未来3.9容积率的金地湖城风华会有多少居住公寓！
再比如，北园高架南边的山钢锦绣华府，容积率不到2.5，相比之下，顿时低密不少。
金地商置在北湖的2个地块，分别是目前B7地块和B9地块，根据这两个地块规划信息来看，B7地块容积率在3.9，B9地块在3.84，规划了8栋大高层。
容积率太高了！
我们以B7地块为例，地上达到了3.9，规划8栋住宅，全部为31-34层的大高层。其中有多栋楼日照不足，存在大量居住公寓。如果你将来要在这个楼盘置业，一定要注意6、7、8号楼挡光比较严重！
比如，7号楼东单元1-18层，日照不足，是居住公寓！这意味着采光相当一般。这部分信息都是济南自然资源和规划局官网上的信息，大家可以扫码查看。
容积率达到3.9也就意味着部分楼间距会很窄，大家也可以自行查看。
在济南其他楼盘，容积率达到3.0，直观的感觉就是楼栋密度大，所以可以想象一下未来金地湖城风华这个社区的居住密度有多大，100平米的土地在这里要建接近400平米的房子，太不可思议。
作为现代社畜，一边过着每天996的生活还着2/3工资的房贷，另一边还“享受”着小区内部极致刚需的顶级容积率，太辛苦。
对于购房者来说，容积率一直是一个绕不开的关键词。也许你并不完全理解它，但你在居住生活中一定受到过它的影响。
外地某楼盘的极端情况，注：非济南楼盘
生活在容积率高的小区是一种怎么样的体验？
首先观感上会很压抑，实际住起来，可能会面临人太多、空气不清新、电梯太难、邻居之间的噪音困扰等问题。
所以，我的建议是，如果能忍受高容积率的社区，可以等等金地·湖城风华看看，金地进入济南没几年，目前没有交付小区可参考，具体产品细节还没公布不好评判。如果偏改善的客户，建议不要选择容积率过高的房子，住起来会不舒服。
作为购房者可能会比较纠结，位置还不错，但这个容积率确实有点高。
总体上这个项目是老城区北湖的一个新盘，周边也有其他楼盘可供选择，如果后期产品做得不错，产品力抵消容积率等不利因素，我们可以考虑。如果未来产品一般，但容积率又这么高，如果是我，我会慎重。
未来我们还会继续关注金地湖城风华的动态，也希望金地在济南，带来一些有品质的产品。
由于篇幅所限，本文不就济南所有片区展开分析，也不就具体楼盘如何选择展开分析，感兴趣的人士，可加参考君，深入探讨。买房找优惠可以加我，爆料也可以加我，帮忙参考也可以加我。我尽量回复。
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