强中自有强中手，一山更有一山高。

文 | 地产八卦女

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7月22日，《财富》500强2019年的榜单发布。

对于这个榜单，很多人都注意到，中国上榜企业的数量以129家首次超过美国的121家。

对此，有人声称，中国在500强榜单上超过美国，这是划时代的。

一方面，说明我国的经济体系布局完整，拥有潜力后劲，毕竟在全球第二经济大国的位置上，只有中国在这个榜单上超过了美国，日本、德国、前苏联都没有做到这一点；

另一方面，中美两国500强共上榜250家，占据全球一半，也充分说明了中国和美国在世界上的经济地位。

而作为地产人，在看到这样的榜单，心里理所当然的会去想有几家中国房企入围。

经星子了解，2019《财富》世界500强上榜房企共有5家，全部为中国房企 。

为什么中国房企能进世界500强，而别国房企不能？对此，有人认为中国经济仍然对房地产过于依赖。然而个人认为，中国正处于快速城市化的特殊阶段，出现几家世界500强房企是正常的。其次，中国房地产市场非常庞大，这也为上述5家房企成为世界500强提供了坚实的市场基础。

然而，尽管市场基础庞大，但房地产行业早已过了粗放阶段，不好好运营是没有前途的——从这方面来说，碧桂园之所以能成为500强里榜单上中上升最快的，自然有它的过人之处。

下面，星子就以碧桂园为例，好好分析一下这家龙头房企的运营实力。

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令人惊奇的是，虽然世界500强只上榜了5家房企，但碧桂园的排名增幅却高居全球榜首——从2017年的467位，猛增到2018年的353位、2019年的177位。

也就是说，凭借着573亿美元的营收、同比大增70%的数据，碧桂园已经成了全世界、全行业范围内，增长最快的巨型企业之一。

《财富》世界500强排行榜的排名指标中，营业收入也是主要考察指标之一。依据榜单数据，人们可以观察全球最大企业的最新发展趋势，通过纵向不同年份和横向不同行业的比较，也可以了解公司经营质量变化。

而根据公司年报，碧桂园继2016年实现合同销售金额人民币3088.4亿元之后，2017年实现销售金额人民币5508亿元，高居行业首位；2018年碧桂园仅公布了权益合同销售金额为人民币5018.8亿元，同比大幅增长31.25%。2019年上半年碧桂园销售业绩仍然亮眼，有关机构统计显示，无论是全口径销售还是权益销售金额，碧桂园均居行业第一。

值得一提的是，由于房地产行业实行预售制度，当年的销售收入要等产品在次年或第三年交付后方可确认;截至2018年末，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入人民币6627亿元,因而可以预见的是，碧桂园还将继续保持强劲的营收增长。

那么，为何碧桂园稳步增长 ？个人认为，主要有三点逻辑：

（1）地产行业“强者恒强”的马太效应正在扩散，行业集中度不断提升。

据星子了解，从2013年开始，包括碧桂园在内的前四大房企，销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，各百强房企的市场份额基本处于稳中有升的趋势。

显然，碧桂园作为近几年不断前行的头马，资金滚动、品牌助推，自然强者恒强。

（2）碧桂园的三四线逻辑仍然长期有效。

很多人都不看好三四线楼市，认为三四线楼市没有持续性。实际上，碧桂园、恒大这类主攻二三四线城市的房企，其稳健的发展速度说明，你看不懂，不代表它不存在。

实际上，随着大多民营企业响应国家号召，助力脱贫攻坚这一背景下，更多的企业家、kol纷纷鼓励青年返乡置业，合力打造美好乡村的愿景被更多小镇青年认可，而小镇青年的消费意识其实并不弱，这为碧桂园、恒大等深耕三四线的龙头房企长期高效的增长提供了坚实基础。

（3）碧桂园的管理体系，并没有因为摊子大了而弱化。

地产行业一直存在这样一个观点 ，认为房地产企业想要做“大”或者想要做“强”很容易，想要做得又大又强就很难。

为什么呢？因为房地产是典型的资金密集型+周期型行业。2018年政策调控持续收紧，市场进入下行周期。

因此，如何既“大”且“强”、穿越周期、高速成长 ，碧桂园在财务管控、组织架构上下了很多功夫 。

比如财务管控方面，据克而瑞披露的数据，截至2018年底，176家房企加权平均净负债率较年初降低了3.95个百分点，但仍处在85.5%的较高水平。今年以来，房企融资在不断收紧，2019上半年95家典型房企融资总额为人民币7169.2亿元，同比下降3.6%，其中6月融资总额同比下降了26.1%。以此同时，房地产企业融资成本也在不断攀升。

相比之下，碧桂园就显得更为游刃有余，尤其是几个核心指标的“稳”，在行业内独树一帜：

一是净借贷比控制在较低水平。2018年，碧桂园实际净借贷比率同比下降7.3个百分点，仅为49.6%，连续11年低于70%，在行业处于较低水平，这表明碧桂园正在减少外部融资，去杠杆效果出色。

二是持续实现净经营性现金流为正。2018年，碧桂园房地产权益销售现金回笼约人民币4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，连续第3年实现正净经营性现金流。过去十几年，只有极少数经营能力很强的企业能实现这一目标，这说明碧桂园当期可实现“自身造血”，而不需要过多依赖外部融资来支撑现金流。

三是持续保持充裕的现金流。截至2018年末，碧桂园的现金余额约为人民币2425.4亿元，现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，短期内基本没有偿债压力。另外，碧桂园还有约3017亿银行授信额度尚未使用。

华泰金控最新研报指出，碧桂园的流动性在2019年得到进一步改善，最新的融资成本已经比2018年的峰值下降了150个基点。

而在组织架构上 ，星子曾经发文 《碧桂园启动内部架构调整！》曾说过，组织架构调整，能够为一线项目赋能，进一步提升碧桂园全周期竞争力、实现高质量发展。

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在当前中美贸易战的经济形势下，碧桂园2018年销售金额、营业收入、净利润、股东应占核心净利润等核心财务指标都实现了全面两位数的高增幅，如此逆周期的稳定表现，不得不说 ，在整个房地产行业中极为少见。

而对于碧桂园，另一个值得注意的数据便是ROE（净资产收益率）。据亿翰智库数据显示，2018年，碧桂园的净资产收益率为33.47%，位居世界500强房企首位。财富中文网称，在世界500强的净资产收益率（ROE）榜上，碧桂园在入选的中国公司中也位居前列。

按照巴菲特的观点，判断一家企业获利能力高低的最佳指标，正是ROE。ROE号称是选股神器，其数值大小代表企业盈利能力的大小。在传统行业里，伊利股份ROE除了2011年以外都处于25%左右，双汇发展ROE长期在28倍左右，即使像云南白药这样的公司长期ROE也未超过30%，只有贵州茅台才能长期维持ROE30%以上。

因此，从这方面看 ，碧桂园的股票有着优异的投资前景。中银国际就于5月17日发布研报称，对碧桂园的评级为“买入”，目标价为20.84港元，预计2019年预期净资产收益率超过30%。

目前，碧桂园已获惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级，标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，评级展望均为稳定。

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