来源：温州新地产 作者：陈叉叉
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今天出让的是温州主城区1宗商住地一温州市核心片区站南单元A-19地块（S1线惠民路站西侧，南瓯明园北侧），起始楼面价14389元/㎡。
地块， 吸引了世茂，金茂，招商，龙湖，荣安，旭辉等6家报名。经过6个多小时竞价，最终由 世茂 以 223600万竞得该地块，起始楼面价 14389元/㎡，成交楼面价 18417 元/㎡，溢价率 28 %。
有点吃惊的是，这种地块报名人数并不是很多，与前两个月市区多宗土拍，少则10余家报名的人数，形成鲜明的对比。
而且这几家都是老面孔房企，没有了首次进入温州的生面孔房企参与竞价，加上报名房企数相对不多，整体报价过程显得比较缓慢而理性。
9点开始报名，截止10点，溢价率5.32%，楼面价报价为15155元/㎡。
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温州市核心片区站南单元A-19地块，地块位于温州市鹿城区南汇街道。
地块位置图
地块出让面积41422㎡（62亩），其中出让部分面积≤37822平方米，划拨幼儿园用地面积≥3600平方米（即建筑面积2855㎡），地块建筑面积121411㎡，其中商业比例不大于30%。
（地块详情）
地块起价174700万元，楼面起价14389元/㎡，设上限价格为226900万元，折合楼面价为18689元/㎡。
地块指标表
（来源好地讯）
由于地块北面临近S1轻轨，东北面是s1轻轨惠民站。地块挂牌后，在出让方案里，又增加了一条：政府将做好地块北侧受市域铁路S1线影响区域范围的防护及降噪措施。在S1线临地块一侧，噪声辐射范围路段设置直立式声屏障。
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这宗主城区地块虽然靠近s1线轻轨，但是起价并不低，我们只能说以“前瞻性”的眼光看待这宗地块。
（1）最大的优势应该是主城区的地段，位于市中心鹿城区南汇街道，周边配套成熟，北面是温州民政局。
地块周边有温州大道和惠民路等主干道，交通便利，距离三垟湿地仅2公里，生态环境优越，南面还有瓯海区实验小学（南瓯小区），配套资源丰富。
（2）距离地块比较近的商品房是北面的中梁金座，目前二手房2.7万左右，不过该盘体量很小，又是二手房，参考对比性不强。
（3）地块有个很明显的特征：南北界面呈现截然不同的既视感，南面界面开阔，南向临河，南瓯明园和南瓯嘉园的人居氛围不错，北向界面就有点“抱歉”了，临近S1线和金温铁路站，未来地块竞得人需做好地块与S1线的隔音降噪工作。
介于这个特质，项目定位首改与改善两档比较适宜，再拔高一点定位就有点难度了，又有河景优势，商业比例不超过30%。
地块现场图（来源：浙江土地交易系统网）
（4）地块14389元/㎡的起始楼面价，彰显了政府对这宗地块的期待值，南面一河之隔的南瓯明园和南瓯嘉园，目前二手房价格在2万一2.3万之间。
这样的起始楼面价打底，如果溢价率达到封顶价18689元/㎡，那么有可能上演“面粉比面包贵”的景象。
（地块实景图）
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