来源：温州新地产 作者：陈叉叉
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市区这一波土拍迅猛的升温，来的有点猝不及防。
4月市区直接上演了“土拍三连击”，让吃瓜群众大呼过瘾。
率先点燃土拍市场热情的是，4月17日10余家抢夺的攻击下，华鸿+中梁11705元/㎡拿下64亩龙湾万达边上地块，保障面积1000平。
随后，万科竞得17亩的会昌河畔葡萄棚地块，楼面价15371元/㎡，保障面积3200平。
昨天华润突破重围，拿下七都北区53亩地块（鹿岛万象天地旁），楼面价13606元/㎡，该楼面价也刷新了近几年七都板块的土地楼面价。
近期的土拍一场比一场出于意料，基本上都以比较亢奋的“封顶价+竞报保障性面积”结束土拍。
如果说土拍是传递市场情绪的助推器，那么，逐渐宽松的银根政策，就是市场的鼓风机。
尤其是4月17日出让的永强地块，当土拍落槌定音时，全龙湾都开始沸腾了。关键是楼面价数字——该地块成交价高达11705元/㎡，保障房面积1000平，（含保障房代建成本的话，实际成交楼面价为12272元/㎡），光是这成交价格，就刷新了近2年龙湾行政中心板块土地的的成交价格。
这宗万达东面的永强地块，拍出高价，一方面是归于市场的推波助澜，另外一方面是靠近核心行政区的价值所在。
大浪淘沙，当市场弱周期时，其他板块抵御不了市场周期的冲击，而行政中心板块，因为它几乎拥有全部成型的板块内最好的配套资源，体现出超强的保值增值性。
在温州，最典型的例子就是温州的鹿城市府板块，龙湾中心区、瓯海中心区等几个流量板块，随着行政中心区的迁移，这三个区域的中心区都实现了完美的蜕变，而且板块地价和房价也最具有保值和溢价空间。
行政中心，素来是城市繁荣的主线、城市力量的聚集点。周边贯串住行政，金融商业，市政配套、文化休闲、商业中心，教育，医疗的城市资源，牵动万象更新。
（龙湾中心区实景图）
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政府在哪，产业、商业，城市资本自然就在哪，产生聚集效应，而且往往是一座城市的优质资源集中所在地。
龙湾区行政中心迁入中心区，中心区按下了“快捷键”：
龙湾决策者们，把龙湾中心区放在了他们认为龙湾最好的位置，为了凸显这个位置的优越性，用更高的规划，以及更加强大的城市配套来匹配。
（龙湾中心区实景图）
自从龙湾区府搬到中心区之后，整个板块各种配套快速崛起。
依靠区府旁的城市风口，如今龙湾中心区的周边，不仅有万达广场、奥体中心、 黄石公园，附一院，温州银行大楼，万康财富中心、亿象广场等大型配套，还有遍地2万+的房价。
还有约660亩中央绿轴公园、市区东片最大的城市公园——黄石山公园、龙湾城市艺术公园（规划）等。
（龙湾艺术公园效果图）
（龙湾奥体中心二期）
周边浙南科技城，浙南产业集聚区这些承载着龙湾产业提升，不断推高该区域的人气。
龙湾区府板块同时享受到了万达商圈的便利和浙南科技城的发展潜力，整个板块价值又上了一个阶梯。
03
行政，教育，文化，商业，金融等价值资源集聚龙湾中心区板块，具有其它板块无可比拟的优势。围绕龙湾行政区周边的土地价值也日益突出，但是城市框架进一步打开后，行政区周边的土地越来越少。
与其他城市一样，龙湾中心区在房价上，无形中也自成规律：距离行政中心越近的楼盘，往往价格越高，潜力也越大。
理由无外乎2个字，保值。比如离瓯海中心区区府最近的已经交付的新盘如国际华府，二手房报价均在3万以上。再比如温州市府旁的金茂府均价接近4万，一期开盘当天热销8成以上。龙湾区府板块的万科龙庭、绿城海棠湾等项目二手报价也已经达到了2.8万
以龙湾区府所在地为中点的600米范围内，黄金辐射圈内的中心区板块目前趋于断供，仅润园、珑庭、海棠湾三个小区就集中了9000多高净值人群，人居氛围成熟，但几乎没有在售新盘。
虽然中心区板块周边库存巨大，2018年龙湾瑶溪板块和浙南科技城，市场上在销售的楼盘达到8，9个。
但是真正的龙湾核心区库存很少，华鸿中梁·首府一号已经基本售罄。整个龙湾区府中心区板块唯一在售楼盘就是理想之城了。
（理想之城所在的区位图）
理想之城位于龙湾区瓯海大道与龙蟠路交汇处,由万科、碧桂园、阳光城联合开发。东侧是万科珑庭，距离龙湾区政府仅有几百米的距离，走路约为10分钟以内，2首歌的功夫，区域位置优势非常明显。
理想之城的工地实景样板房上周刚刚开放，活动直播点击量超12万，也是温州唯一敢365天开放的工地现场，受到一致好评，让业主提早真实触摸到自己未来的家。
（理想之城工地现场实景图）
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虽然龙湾核心区在售房源库存仅剩理想之城，不过周边待售房源还有一个4月17日中梁华鸿联合拿下的永强北片区永中单元64亩商住地块。
该地块位于万达广场东面，折合代建安置房后的约12272元/㎡的楼面价，也打破了近2年来龙湾中心区的土拍价格的堡垒。
永中单元64亩商住地块周边成交地块
该新地块的楼面价与理想之城8669元/㎡的拿地价（17年10月成交）形成3600元/平的价格差。与17年12月25日拿下的华鸿中梁首府壹号8812元/平也拉开个土拍价格。
那么理想之城楼面价8669元/㎡，开盘折后均价（带装修1800元/㎡）在20000/㎡左右。而这个华鸿中梁新项目楼面价12272元/㎡元/㎡，未来售价多少?
地块西北侧华鸿中梁首府壹号拿地楼面价8812元/平，高层售价23000元/㎡（装修标准1000元/㎡），区位十分相似。
华鸿中梁新项目楼面价达到11705元/㎡，溢价率30%的封顶价，未来预计毛坯售价在23000元/平以上，如果加上精装修价格，未来售价预计2.5万以上。既然拿地价没有优势，未来只能依靠在产品上下功夫，提高溢价空间，才能抚平高地价的价格差。
拿地价比理想之城高出3600元/平，假如未来开盘定价和产品没有太大优势的话，会被理想之城分稀释走部分客户。
不过理想之城本月底即将推售四期，剩下的房源已然不多了，若根据本月的流速看，不出几个月，理想之城预计会卖空，或许理想之城售罄之时刚好迎来该地块的高价入市。
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