东湖板块即将上市一个纯新盘
杭州刚需，真是太难了！
上个月，杭州十区新房成交均价为27569元/㎡，相比去年同期上涨2.2%，成交套均价则是264万元。
尽管存在着“平均数陷阱”，但是不得不承认，杭州已经很难找到1字头的新房。
还记得前几天我们推送的那一篇有关杭州1字头楼盘的文章吗？留言区有这样一条扎心的评论：“明年1字头就要把我赶出杭州了。”
打开最近一些新房中签率表格，八区范围内的1字头新房，几乎都拥有着超低的中签率。
与此同时，最新披露的一批又一批“双限地”则提醒我们，接下来1字头楼盘的“安全区”会变得越来越小。
可以说，1字头新房是杭州“最难买”到的房子。
每开一个楼盘，刚需都必须关注。
失之交臂，很有可能就是错过杭州。
今年我要带大家认识的，就是东湖新城的纯新盘——奥园华景川·上锦宸府，预计高层均价19000元/㎡，最便宜的只要1万7出头。折算下来，最低首付只要46万+。
更大的亮点是：约88㎡的户型，三房两厅两卫，预计总价150多万。这是整个东湖新城的最低门槛，也是杭州刚需不要再错过的小确幸。
因此，我专门跑了一趟上锦宸府，带回最新信息。
1.
楼盘概要
楼盘
奥园华景川·上锦宸府
地址
余杭区东湖新城兴元路与兴超路交汇处
产品
总体量约10万㎡，包括6幢高层、2幢洋房、11幢排屋。其中首开1号楼高层主力户型为建面约88㎡三房两卫、约115㎡四房两卫，排屋为建面约123-190㎡
总户数
620户
车位数
695个交付时间
预计2022年交付地铁情况地铁9号线（二期规划）兴盛路站直线约800米商业配套
项目一路之隔是4.4万㎡冰雪综合体，还拥有余杭百联奥特莱斯销售信息
现场展示中心及样板房已经开放，近期首开高层1号楼及少量排屋，密切关注
价格情况
预计高层均价1万9，起价1万7多，排屋最低350万元起。高层、洋房精装交付，排屋毛坯交付
2.
板块配套
士别三日，刮目相待，更遑论一个全新规划的板块？
上锦宸府所在的东湖新城，早已不是当年的临平山北和超山板块。如今的东湖新城，依托原国家级杭州余杭经济技术开发区、钱江经济开发区，因古老东湖的起源地而得名。
从2016年，东湖新城开始编制新的总体规划，计划打造一座现代化、国际化的产城融合的新城。说得直白点，东湖新城很有可能将成为临平副城的未来新中心。
去年全年，余杭区GDP总量和增速都位于杭州各区县首位，其中未来科技城固然占据头功，但东湖新城的力量也不可小觑。
目前为止，这里已经引进、培育了280余家规模企业，包括9家上市公司。
这几年，东湖新城的规划配套利好更是不少。
望梅路互通工程将负责连接“一环”两端
从位置看，东湖新城位于杭州市中心半小时交通圈内。
“三路一环”的“三路”秋石快速路延伸段、石大快速路延伸段、东湖快速路已经基本通车。“一环”临平环线快速路也已经成型，只差个别路段的收尾工作。
根据我的实测，工作日平峰时间，从上锦宸府开车出发，走秋石高架一路畅通。电台9首歌播完，市民中心已经近在眼前。
另外，东湖新城范围内，地铁1号线已经在运行，9号线一期早已动工，预计2020年6月建成，将来还能无缝连接杭海城铁。
而9号线二期也已经在规划当中，上锦宸府距离规划中的兴盛路站，直线距离大约800米左右。目前周边的待出让土地，都要比上锦宸府离地铁站远得多。
与此同时，临平还计划在余杭高铁站之外，建设一座临平北站。将来沪乍杭铁路将从这里接入杭州西站。
除了全新落地的交通配套，东湖新城内还规划了余杭全民体育中心，承载体育、会展、政务、商业等多重功能，预计亚运会前完工。
余杭全民体育中心效果图
整个全民体育中心不光有体育场、体育馆、游泳馆等，还有余杭新市民之家、会展中心、商业中心等功能性配套。
商业配套也是惊喜不断，除了已经开业的万宝城，东湖新城还拥有“剁手圣地”百联奥特莱斯。就在上锦宸府西侧一路之隔，规划了一处约4.4万方冰雪商业综合体，里边配置了杭州第一个室内滑雪场。
占地11.2万㎡的皇国山市民公园，就隔着一条河对望。
公园内有大大小小的广场，儿童轮滑区、滑板区、网球场、露天剧场、健身径等多种活动功能区域一应俱全。曲径通幽，草坪小憩，一年四季都有合适的室内外活动。
另外，周边还拥有横山港、超山风景区、丁山河湿地等景观配套。
3.
项目规划
上锦宸府由奥园、华景川两家实力房企携手打造。
奥园成立于1996年，2007年在香港联交所主板上市，2018年销售规模突破千亿。
华景川则是从杭州走出去的本土企业，在长三角一带拥有不少品质标杆作品。
整个项目占地约3万㎡，建筑面积约10万㎡，目标打造一个当代公园住区。高层、洋房、排屋，三种建筑形态从北到南、从高到低排布，建筑与建筑之间的距离充分舒展拉开，能够最大程度保证互不遮挡。
航拍镜头下的上锦宸府地块
由于项目东、南两面均有景观河道，所以整个小区就像被水系包围了起来。口袋公园、运动跑道、邻里公园、童趣空间、艺术装置等设施就点缀楼幢之间。
按照开发商的计划表，预计近期首开的将是1号楼高层房源。楼下就是项目的儿童游乐空间，童玩滑梯、阳光草坪都能一网打尽。
即将首开的高层1号楼和14#、16#排屋
此外，上锦宸府首开还准备拿出一批排屋，清一色的地上三层联排，建筑面积约123-190㎡。不光拥有地下层，几乎家家户户都有独立庭院和露天，真正的有天有地。
在“限墅令”日益严格的今天，做出洋房、叠墅都是勉强，联排产品更是市面上的少数派。而且，上锦宸府的排屋最便宜的一套，总价预计在350多万。主城区一套入门三室的总价，就能在上锦宸府享受低密的墅居生活。
4.
产品分析
当然，最牵动杭州刚需的，还是1字头的高层房源。
大概总价150多万，就能拿下一套精装高层小户型。
这是什么概念？
万人摇的现房上河宸章，高层价格也要17800元/㎡，但只是毛坯。同样的总价，能够在上锦宸府买到精装房。
从精装标准来看，为杭州刚需们拿出了100%诚意。
入户大门是专门定制的钢质门，配合三合一的智能门锁。全屋配备格力中央空调，开关和插座面板清一色都是西门子。
厨房内部，橱柜清一色“兔宝宝”定制，自带碗碟架、锅具筐。水槽选用摩恩，燃气灶和油烟机则是老板品牌。
卫生间里，洁具清一色的科勒品牌。台盆上下不光设置了收纳空间，还做了防潮防霉的锡箔隔膜层。
不光精装修细节给力，上锦宸府的高层户型，更是藏着许多“彩蛋”。
据悉，首开高层面积段为88-115㎡，有约88㎡三房两厅两卫、约115㎡四房两厅两卫，共计两个明星户型。
88㎡中间套户型
我们都知道，浙江启用房屋面积计算新政以后，对于户型的把控越来越严苛。市面上许多和上锦宸府功能性相当的户型，起步面积需要做到95-96㎡。
对于刚需购房者来说，要多为7-8㎡买单，折算下来，就等于总价涨了10%左右。
而上锦宸府的88㎡中间套，还是做到了三房两厅两卫的设计，麻雀虽小，五脏俱全。再加上拓展面积大约9㎡，一下子就把空间利用率提升了。
约88㎡户型样板间实景（左右滑动查看更多）
主卧、次卧、客厅三开间朝南，南向面宽大约9.5米，特别通透舒适。客厅外带一个阳台，提前预留了上下水管道和插座，方便业主后期安装洗衣机、烘干机。主卧还是一个带飘窗的套间设计。
入户大门处，为后期安装玄关柜预留了空间。对于首套房的刚需来说，多一点收纳空间真的是太实用了。
115㎡边套户型
我们有多久没见过115㎡做出四房了？
最近的市场上，哪怕是出现一个125㎡的四房，都能让我们激动半天。而上锦宸府的115㎡，可拓面积大约13㎡，妥妥实现四房两厅两卫的功能。
除了南向的两个卧室之外，边厅还拥有一个近6米大飘窗。115㎡的主卧更是在88㎡户型上更升级了一步。不光有独立卫生间，还做出了一个衣帽间。
毕竟现在房票和首贷资格都很珍贵，置换成本很高又麻烦。如果预算相对充裕的，直接选择上锦宸府的约115㎡户型，一步到位满足三代同堂或是二胎家庭的需求。
约115㎡户型样板间实景（左右滑动查看更多）
5.
跑盘总结
看完了上锦宸府，我最大的感受是，TA对杭州的刚需真的太友好了。
东湖新城在配套上的利好是一个接着一个，等到上锦宸府交付之时，这里将蜕变为临平副城的发展新中心。交通、商业、医疗、教育、景观配套，在亚运会之前都能够一一落地。
从户型设计上，基本上和前几年杭州户型巅峰时期的产品媲美。在保证了功能性的提前下，很好地控制了总面积，相当于直接帮购房者省钱了。
奥园华景川·上锦宸府效果图
虽然是刚需的价格，但是在精装细节、园区规划上，奥园和华景川两家企业都很讲究品质感。即使严格的限价依然存在，上锦宸府对于自己的产品仍然很有追求。
我们都知道，杭州1字头的楼盘已经所剩不多了。
要不就是“万人摇”、“超低中签率”，要不就是地段、产品、配套总有明显短板。而像奥园华景川·上锦宸府这样，几乎没有明显短板，各项评分值都很高的1字头楼盘，是杭州楼市里的“小确幸”。
每一个预算有限，但又想留在杭州的刚需，都应该去参加上锦宸府的摇号。