在房地产投资界有一句话叫做“二手房市场才是决定房价收益的关键。”
的确如此，买房投资出货套利，决战一定是在二手市场，而并非所谓的市面数字。
最近有一位朋友发来私信，说他2018年8月份在重庆某小区买的房子，一年时间不到，狂跌3W，心都在滴血。
求助原因主要在于，现在是出手落袋为安，还是等一等看看是否还有救场机会。
01.剧本到底是怎样的？
2018年8月，这位朋友其他城市建完仓，来到重庆。顶着大太阳，在重庆江北区某地块买了一套二手房，楼龄，体量，品相都不错，甚至小区里面位置不错的还能看江。
面积买的也不大，建面也才84m²，单价1.42元/m²，裸总价119W出头，接近120W，还不算2个点的绿皮中介费用和重庆独特的1.5个点的变相中介费——贷款服务费。
当时很开心，还挺佩服自己的执行了，抵达重庆三天就下定，还是网上联系的绿中介，也不知道聊了啥，反正下单很快。
而就在2018年下半年，重庆楼市进入冰冻期，延续到年底11月份，12月份这个样子，该小区同等面积的房子，单价只需要1.1W多一点点，一不小心暴跌30W，也不知道第一次来重庆买房，心理阴影到底有多大。
本以为2019年能够翻身，谁知道，小阳春也有，土拍也火，就是小区价格不见涨，买的人还是少，这不熬过小阳春，终于憋不住了，稳要不要出手算了。
02.从暴跌30W找出投资失败的经验教训
在水库大军围攻重庆楼市的大浪潮中，看似很不起眼的重庆买房动作，但是也透露着很值得借鉴的建仓经验。
对于绝大部分不了解重庆楼市的朋友而言，来渝投资建仓，就怕三件事：
买错板块
买错时间
买错物业
买了重庆房子，一年时间不到，狂跌30W这位朋友，三个错误里面，犯了两个。一个是买错板块，一个是买错时间。
对于这事，我想说的是，买错板块还情有可原，毕竟三无对重庆了解的确很局限，不是主场作战，自然有不利的一方面。但买错时间就尴尬了，好歹我们一直在强调，不同时间段的买房节奏和姿势。
买错时间节点
这一波全国去库存，重庆涨价节奏很透明，16年10月后，17年一整年，18年三四五月份+五六七八余热。
这三年里面，重庆楼市门道也很多，但节奏很明确：重庆楼市1.0时代——外溢前打差价——场位切换——楼市2.0时代等等。每一个时间节点都有自己的规则和打法。
2018年三四五月小阳春涨幅30%以上，但五月底六月初，我们已经在知识星球提醒大家，18年八月将是这一轮潮水的最高峰，二手房下半场要冷场，观望总结抗跌和虚高的最佳时机，顺便可以吃吃笋。
说到底，政策见顶，短期楼市走维稳步调，部分劣质物业和劣质板块，退潮后回落。所以18年5,6,7月是观望退潮期，辨别价值板块（小区）+劣质板块（小区）的关键时间段。（这里要提醒的是，优质和劣质，从来都不是在潮水期出现，只有在退潮期才知道，哪里抗跌，哪里不抗跌）
但偏偏市场情绪严重，放缓一个月持续到了8月高点，导致很多类似于这位朋友一样的很多，买错时间节点，高位站岗。
买错板块
首先该板块属于长期非常强势的江北区，但江北区的强势氛围，多少年来并没有延续到这个接近江北区边缘地带的板块。
该小区周边配套相对很远，唯一的小商圈在江北大石坝，被鸿恩寺那匹山和观音桥隔开。
看看这张图，该小区处于一个非常不变的板块，基本上和地铁房绝缘。就拿近一点的5号线大石坝站来说，步行也是20分钟，完全失去了近地铁房的标签。更别说那距离更远的环线玉带山站。
再则该小区出门就是大堵车，一跨区域的主力交通，公交虽然多，但堵起来还不如走路。
再说说它的标杆，小区后面的在建电建洺悦府，新盘，刚改物业，拿地价9000+，样板间预计8月开放，精装修产品，绿化不错，部分看江，预计9月开盘，单价2W+。没有地铁规划，没有商业规划，没有学区规划，出行开车为主，预计暂时也没有带动作用。
旁边一大块空地，开发进度如蜗牛，之前拆迁补偿单价不高1.1W出头，在江北区来说垫底，你去看看观音桥周圈逼近2W补偿单价，这就是差距。
最后，目前相对较近，还算成熟的大石坝商圈，体量也不大，在江北区顶多也算第三梯队，而且商业空置率很高，还是街区型商圈，短板也很明显。
街区型小商圈，也就临街或者靠街的一方，出租率相对很高，走进里面其实很多空着的门面，所以很多买门面投资的朋友，也不得不注意啊，同样的商场，别人的有租客，你的没有，这就是根源。
03.在重庆买房赚钱还是要做做功课
对于很多来重庆投资建仓的朋友来说，真正只有卖的时候才知道，重庆的楼市还真就不一样。
一些概念不错的板块和房子，看着美好，但很多时候并不在你的投资计划周期内。如果你对板块和时间节点不了解，对你来说，无疑是一种煎熬。
毕竟房价这个神奇的东西，必须是可以交易性房价，结果应该是账面价格乘以流动性折价率，而并非你看到的数字。
要知道在重庆，笋和损一样多，你会发现以前卖不出去的产品，改了性质，打着笋盘的旗号，套了多少人。又有多少烂尾楼，17年初就买了，直到现在资金匮乏，延长一年交房又一年的。
因此，在重庆买房，一定要对板块价值，规划，政策了如指掌才行。这样才能保证增值的同时，具备流动性折价率为1的优质房产，才不至于买在高位，卖了怕涨，不卖怕继续下跌的局面。
今天的真实故事就给大家分享到这里，希望能够帮到在重庆投资买房的朋友。