最近唱多的人的有点多，但重庆房价暴涨时代已经结束。
上半年重庆土拍市场一片火爆，土地楼面价屡创新高，九龙半岛滩子口地块成为新地王，大渡口破万，中央公园破万，连重庆人看不起的唐家沱都也7000+，上半年重庆成交楼面均价6449元/㎡，同比上涨26%，成为历年之最。
土拍的火爆再加之传统的房市小阳春，导致3-4月主城区成交量达到688万方，是1-2月的2.2倍，在唱多群众的一众吆喝声中，大家都深信2016-2018年房价暴涨时代又来了。
BUT房价真的涨了吗？NO，2019上半年成交建面均价10520元/㎡，环比下跌0.4%，房价降了。
那下半年为什么不会涨了？
01 土地方面
有同志要说了，重庆土地价格上涨了，面粉都贵了，面包能不贵吗？大嘴巴说，重庆土地楼面价确实上涨了，但是上涨的背后是容积率的降低，重庆上半年成交地块平均容积率1.5以内，为历年最低，土地亩单价却由2018年604万元/亩降至582万元/亩。
我们来看看上半年重庆土拍市场总体呈“先扬后抑”的走势，1-2月缓缓上升，3-4月房企激烈拼杀，竞争火热，5-6月迅速回落，流拍增多。
我们再用下图看看房企对土拍市场的态度，到底是怎么回事？
从图中来看，房企对土拍市场的参与度可以分为3个阶段：
1-2月——试探性参与，经历了2018年下半年房地产的凉潮后，大家都不敢轻举妄动，对整个市场预期不高；
3-5月——积极性参与，在两会未提楼市调控，融资宽松的环境下，房企对市场预期上涨，资金充足，拿地欲望强烈，参拍企业和举牌轮次迅速上涨；
6月——选择性参与，全国政治局会议重申“房住不炒”，银行、信贷融资收紧，参拍和举牌数据迅速断崖式回落，流拍地块增多；
上半年总计流拍商住地块共10宗，6月流拍7宗地块，占比70%，6月已成土拍市场分水岭。
咱们可以从上面两张图明显得看出：土拍市场骤冷。
2019.6.17水土地块起拍价5800元/㎡，流拍，而仅一街之隔的地块在3.27被融创+合景拿下6503元/㎡，1公里以外的地块在5.30被中粮拿下6745元/㎡；
2019.5.29木耳地块被金科拿下5500元/㎡，而700m外的地块被首钢5.10拿下6745元/㎡，价格却相差1200元。
由于中央重申“房住不炒”和融资政策的收紧，下半年土拍市场并不会像上半年那样疯狂，反而有种变冷的趋势，同时政府也应该感受到了土地市场变冷的迹象，近期已减少供地，同时供应核心区地块，吸引企业的关注。预估下半年土地溢价率整体不超过20%，土地成交均价约6000元左右。
02 房地产销售方面
2019年上半年累计供应1204万方，同比下降23%，环比下降41%；2019年上半年累计成交1630万方，同比下降15%，环比下降4%；成交建面均价10520元/㎡，同比上涨3%，环比下跌0.4%。
不管从哪个数据来看，主城区2019上半年和2018下半年相比都是下降的，那为什么还有人说房价在涨了？同时现在大嘴巴的微信朋友圈经常看到，某某楼盘在周末搞特价房，某某楼盘推出10套一口价房源等等，这么不好卖的房子，怎么上涨？
去化方面，目前重庆主城区的中期库存约8000万方，去化周期约2-3年，这是什么意思了？意味着从现在开始不供地、不成交地块的前提下，还需要2-3年才能把重庆主城区的中期库存消耗完。但是这怎么可能，重庆历来都是供地大市，每年供地比北上广深的总和还多，每年地方财政对土地收入的依赖度约50%，怎么可能不供地了。
那么在中期库存没有消耗完，另一边又在大量供地的情况下，在一段时间内都是供大于求的状态，这房价怎么涨？
03 重庆某家二手房挂牌量突破10w
7月15日重庆二手房挂牌量突破10w，大嘴巴认为虽然10W单纯来看只是个数字，但它更多的是给大家传递了一种信息，市场已经是供大于求的状态了，降低了大家对市场预期的信心。
现在的二手房市场犹如一潭死水，翻不起一点波澜。
我也给大家查找了一下数据：2017年7月链家二手房2.2万套，2018年7月链家二手房1.3万套，2019年7月链家二手房10万套。
我们只从数字本身来分析，2017-2018年二手房数量是在减少的，说明市场很活跃，成交数量很高，但2018-2019年二手房数量却上涨了7.7倍，差不多翻了3番，这还不包括在将来大量解禁限售的房源可以上市交易，挂牌数量将继续飞速上涨。我想说，数字比例变化脱离了正常发展规律，这本身就说明了一些问题。
有些人又要说了链家数据是包括了区县的数据，还有很多老破小的楼盘，实际有价值的二手房并不多，但大嘴巴想说，我们只是从同一级、同一水平线去比较数字本身，难道17、18年链家数据就不包括区县和老破小了吗？
另外大嘴巴讲讲自己的亲生经历，我关注的悦来板块某盘二手洋房，价格已经从3月的175万下调至上周的155万，江北某凰湾的三室高层由160降至140万，这样的例子比比皆是，我相信一直关注同一个小区二手房的朋友会和大嘴巴有同样的感受。
04 刚需可以先等等，改善就更可以等了
大家可能发现了上半年出让地块平均容积率在1.5以内，而且大部分地块都限高24、36m，这意味着以后市场的产品多以改善洋房为主。于是就有中介朋友鼓吹，今年搞快再不买，明年就没有高层可以买了。这种说法纯属放屁。
目前重庆主城区高层的中期库存为3680万方，按照2018年高层的去化速度（1580万方），去化周期为2.3年，我们都还不算上市面上那么多高层二手房，真正去化周期至少3年以上。
想换改善住房的伙伴那就更不用急了，目前重庆改善产品更换周期已经接近尾声，而且从市场的反应来看，2019上半年洋房成交量同比下降20%，别墅成交量同比下降37%，价格基本和去年持平。
所以说还早着了，大家慢慢挑个适合自己的好房子。
05 房价稳字当头
从新房和二手房数据来看，新房成交量下滑，二手房挂牌量激增，目前属于市场冷静期，再加之6月份后土拍市场的寒潮，房企融资收紧，下半年大概率会是冷飕飕的，那么年底不失为捡漏的好时机。
这两天大嘴巴看到了黄老师的最新演讲，对于里面的很多观点我都很赞同，和大家分享下：
1、未来十几年房地产销量将呈下降趋势（去年拐点，增幅仅为1.8%）
2、三大热点：中心城市、大都市圈、城市群
3、M2增长率=GDP增长率+物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
4、中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。
大嘴巴总结：今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
需要上车的伙伴，千万不要被中介带偏了，暴涨已无可能。