近几年，随着法拍房市场的不断升温，每个人都想进去这个市场中捡漏。根据数据显示，2018年，全国法拍房的挂牌数量已经达到47万套了，金额突破1.23万亿，成交了13.9万套，报名参拍人数达到140万。一系列的数据说明了法拍房市场逐渐被人们看好，那今天我就来跟大家聊一下，购买法拍房过程中需要注意哪些问题。
顾名思义，法拍房就是法院司法拍卖房产的简称，是指被法院查封和处置的房产。具体可以从商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产四个方面来概括。
商业贷款：购房人向银行按揭贷款购房，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押房产拍卖变现来偿还贷款。
民间借贷：张大借张二的钱，约定以自有房产抵押给张二，到期不能还款，根据《担保法》的规定，张二只能向法院事情张大还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张大的房产来还款。
司法没收：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，其中财产涉及不动产的，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
无主财产：即无人认领的房产。其也是可以进行拍卖的。
而以上这些房子的业主都不能自行交易，只能通过法院拍卖的形式进行房产处置。
因为法拍房是司法拍卖处置的房屋，所以价格方面会低于二手房的市场价，而且扣除税费和成本后，整体算下来，购房成本也会比二手房便宜不少。
加上法拍房还可以按成交价申请贷款，过户后的购房发票就是成交价，买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。更重要的是，有些城市的法拍房不受限购政策影响，所以对于没房票的人来说，极具吸引力。
法拍房，每次都会进行三次拍卖，起拍价通常为市场价的6-8折，每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%。所以，法拍房成交价一般比二手房市场价便宜15%-20%之间。当然，有些户型较差的或名声狼藉的，可能会比市场价便宜30%-40%。
可以去淘宝、京东、地方法院网站等线上网站，上面基本都有法拍房的公示。在上面选择好房子后，就支付保证金，参与拍卖。接着竞拍成功后，按法院公告要求支付尾款、领取资料办理过户。（整个过程中，网站上都有会具体的操作方式和介绍）
说了那么多，想必大家都法拍房多多少少都有了解了。是不是觉得这么便宜的房子很心动，但是！正是因为法拍房便宜，不少人吃了法拍房的苦头，栽了大跟头。接下来，我就跟大家科普下，法拍房存在的一些问题和风险。
我相信这是每个购买法拍房最常遇到的问题，也是最担心的问题。因为，在很多城市，法院在你购买法拍房的时候就会告知你：本院不负责过户和腾空入住。所以，当你开开心心买到便宜的法拍房时，想去入住的时候，才发现住在里面的原业主不肯搬。不过这还不是最害怕的，最害怕的是，里面住着老弱病残，而且这还是被执行人的唯一住房，根本就没办法强制执行，就算叫来警察都没用。
还有，一定要了解这套房子有没有带租赁。要知道，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。所以，老赖常用这种恶意的做法，长期租赁占用房子，会让我们收房极其困难，除非愿意支付巨额的违约金。
在进行拍卖前一定要看清楚产权的信息，有些时候，法院并不保证拍卖的房屋可以过户的。比如：户口就不在法院的受理范围内，而目前也并没有出台可以强制迁出户口的相关法律。又或者是本身这套房子其他证件不齐全的话，只有买卖合同也是办理不了房产证的。
但更为重要的是一些“工程抵款房”的房子。开发商将一些房源抵给工程承建方，承建方为回笼资金会将房源对外出售。但在这个交易环节中，买卖合同一定要跟开发商签，而不能跟承建方签，因为开发商与购房者直接签订的合同，是可以被法院认可的，而跟承建方签的话，法院是不会支持的。
最为常见的就是多头债务。因为，有些老赖不单把房子抵押给银行，还抵押给高利贷。这种是查不出来的，当房子过户到你名下后，高利贷找不到原房屋主人，就把这件事认定在你身上，每天都去你家骚扰你！防不胜防。
还有其他的多次抵押、多方查封，更是让人头痛不已。所以在买房前一定要注意做好调查，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
以上就是购买法拍房常见的风险。当然，法拍房”会有很多雷，但只要我们做好一切准备和调查，把风险规避掉，也能买到物美价廉的法拍房。接下来我将给大家说下，购买法拍房前需要做好哪些准备。
这些情况都是可以在法拍网的公示上找到的。其中包括房屋权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、等内容。
但也只是提供大概情况，背后的一些深层次的情况和猫腻，法院是查不到，存在隐形风险。所以，买家最好购买那些可以实地去查看一下的法拍房，了解房屋的通风、装修、采光情况，以免有瑕疵（法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任）。还有产权方面，了解清楚原业主是否会将户口移出。
看一下房屋是否空置，还是原业主或租客在里面居住。如果查询不到的话，可以多跟周边的中介聊下，让他们去帮你查下目前这套房子是否原业主的唯一住房，有没有带租约，收集好证据。避免这套房子被房东恶意签下长期租约或者耍赖不肯搬，而造成交房遥遥无期。（当然，有少数地方的执行局能强制执行）
税费：通常情况下，税费法拍房的转让和受让的税费，都是由买家一人承担的。新房需要承担的费用主要为契税、公共维修基金。二手房的话，被执行人如果不满五或者不唯一，那买家需要承担的费用主要有契税、个人所得税、增值税等税费。
但最怕遇上一些额外情况，如果房子原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。还有房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
比如：2018年，深圳有个男子通过法拍的方式,买一套市价550万的学区房。只花费了369万，以为捡了大便宜，没想到这套房子的产权原本是公司持有的，算上税费的话，价格竟然高达611万，瞬间变成烫手山芋。
贷款情况：要记得，有些法拍房是要全款购买的，购买前一定要看清楚。还有法拍房是不能申请公积金贷款，只能申请银行按揭贷款。如果是购买首套房产，那么普通住宅的首付只需要3.5成，非普通住宅需要4成首付；如果购买的是第二套房产，普通住宅首付需要6成，非普通住宅首付要8成。利率方面，按银行的首套利率为基准利率上浮5%-10%，二套利率上浮20%。
隐性费用：要知道，原业主之前拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。还有可能会出现因前房东涉及民间债务，被债权人上门催债等情况。所以刚买前，要了解清楚，该负担多少隐性费用。
总之，“法拍房”虽然好，但是购买难度大，一定要防范各种陷阱，亲自调研清楚，避免交了定金后要悔拍的话，保证金是不予退还的。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中第二十四条明确规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
所以，买房人在竞拍前，一定要按照我上面说的，全面了解清楚后，在做决定。若不然，草率的拍下房而最后选择悔拍，损失可不小，各位购房者切勿盲目。若在这个过程中，真遇到一些情况实在解决不了的话，就去找一些法拍机构咨询一下。