3月份，疫情笼罩下的中国商业地产行业，被注入了一支强心剂：据传，黑石集团计划出手40亿美元私有化SOHO中国，如果消息属实，这将是黑石迄今为止在中国市场上最大的一笔押注。
消息传来，SOHO中国股价应声大涨37.58%，创下了21个月来的新高。
潘石屹张欣夫妇
阿信看到很多吃瓜群众表示：几栋写字楼打包47亿美元债务都能卖掉，潘石屹这是要套现跑路了呀！
不过，这笔交易背后的投资逻辑，远没有这么简单。而想要了解这笔交易，就要从它的买主——黑石集团说起。
“烂尾楼”重生记
黑石集团创办于1985年，是全球最大另类资产管理公司之一，业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。
它最有名的一笔收购案，就是在2007年斥资260亿美元通过杠杆交易收购了美国希尔顿酒店集团。
在当时，这次收购被嘲弄为“在市场的高峰买了一个战利品”，这笔收购正值房地产泡沫的高峰，不久之后，就是我们熟悉的08年金融危机。
经济衰退下旅游业萧条，酒店业也受到了严重影响，黑石因此背上了巨额债务。
可以说，这是在最差的时机买下了最贵的房子，这导致大多数分析者很不看好这次交易的前景。
不过，黑石随后推出一系列整顿和拓展计划，在亚洲、意大利和土耳其等地增加连锁业务。最后，他们赚取的额外现金流不但支付利息有余，更趁着金融风暴下债券价值低迷，以折扣价格买回了债券。
等到旅游市场回暖，黑石的投资计划效应彰显。2013年，希尔顿酒店再次在纽交所上市。
穿着希尔顿毛巾布浴袍的交易员和希尔顿酒店集团高管，激动地等待敲响开盘钟的时刻
2014年之后，黑石逐步清仓希尔顿股票，为投资人赚取了140亿美元左右的利润，这成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。
这一次精准的“抄底”，是黑石集团联合创始人苏世民最得意的资本运作作品。
在中国，黑石也曾经用同样的方式，帮助无数“烂尾楼”项目华丽变身。
2008年，黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心，这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。
在持有该物业的三年时间内，黑石将其出租率提高至90%以上。2011年，黑石以14.6亿元成功将其脱手，套现4亿元。
可以看出，在房地产基金的投资策略上，黑石一直在践行着自己的逻辑：buy it（买入），fix it（修复），sell it（卖出）。
到2019年底，黑石集团管理着超过5700亿美元的资产，而房地产业务板块，已经成为了投资和盈利的重中之重。
如果说私募股权投资家们是当下的华尔街之王，那么黑石集团的创始人和操盘手——苏世民，就是当之无愧的王中之王。
苏世民登上《财富》杂志封面，标题：新的华尔街之王
如今，苏世民被誉为“华尔街之王”“投资界王中王”“美国房东”，然而回看过去，他的“封王”之路，走得十分惊心动魄。
黑石集团创立之初，苏世民和另一位联合创始人皮特·彼得森刚刚从雷曼兄弟离职，曾经唾手可得的人脉与资源，一瞬间变得遥不可及。
皮特·彼得森和苏世民
苏世民回忆说：“被我们视为最可能点头的19家客户，一个个拒绝我们。总共有488个潜在投资人拒绝了我们。”
他们曾经飞到波士顿与麻省理工学院的捐赠基金投资官见面，试图筹募黑石的第一笔基金，目标10亿美元。
他们约好三点钟碰面，到达地点才发现被放了鸽子，离开时冒雨拦了很久才勉强打到车——这是他们一个星期以来完成的第一笔交易。
创业一年，他们想从达美航空基金公司募集一笔1000万美元的资金，到了公司本部却被无情拒绝，理由是：“因为你们都是金融界的知名人士，我们想见见你们。”
回想起来，苏世民认为每一个创业者都知道这种绝望的感觉，就是现在的处境和憧憬的愿景之间的巨大鸿沟。
“我们的遭遇几乎让我感到山穷水尽，我们的事业几乎让我深感挫败无望，我几乎看不到前面的路。但我绝不能回头，我必须勇往直前，百折不回！”
黑石并不顺畅的募资之路，在这种勇往直前的坚持下，获得了投资人的认可：美国保险及证券巨头保德信公司带头投资了1亿美元。
最终，黑石的第一只基金吸引到了包括杰克·韦尔奇在内的32个投资人。
杰克·韦尔奇，美国通用电气的传奇CEO
正如苏世民所说：
“要想成功，你必须把自己置身于你无权置身的境地。你为自己的愚蠢而摇头。但凭着纯粹的意志，你将整个世界磨损殆尽，它最后会给你所想要的东西。”
华尔街之王的秘诀：不要赔钱！
厌恶风险，是苏世民的另外一个重要的标签。
在一次圆桌会议中，苏世民对“中国巴菲特”郭广昌说，自己成功的秘诀在于三个字——不亏钱。
这来自黑石创立不久时的一次血淋淋的教训。
当时，苏世民自认为对钢铁市场足够了解，于是不顾另一位合伙人的劝说与反对，毅然出手收购了钢铁公司埃德科姆。
然而，就在完成交易几个月后，钢铁价格急转直下。埃德科姆的原材料库存价值已经跌破了采购价，而且每天都在走低。
1961年的埃德科姆（Edgcomb）钢铁公司
预期的利润没有实现，埃德科姆土崩瓦解，黑石无法偿还债务。
为此，苏世民遭到了基金投资人的痛骂：
“你是能力有问题，还是脑子不好使？得蠢到什么程度，才会把钱浪费在这种毫无价值的东西上？我怎么能把钱交给你这种低能儿呢？”
作为决策者，这次惨败让苏世民难以忘怀：
“我对自己发誓，这样的事情，以后永远永远都不能再发生在我身上。”
投资失败的心情，全世界都一样
一家工业公司可能需要数年时间才会失去市场地位，最终破产，而一家金融机构破产只需要一天时间。
在金融界，突如其来的运气逆转，一笔糟糕交易，一笔不良投资，都可能将你击垮。
从此，“不要赔钱”成为了苏世民的首要投资原则。
“黑石逻辑”：穿越周期的力量
很多人可能会不理解了：赚钱就是不要赔钱，这不是一句废话吗？收益越大风险越高，这不是投资的常识吗？
其实，苏世民规避风险还能保持收益的能力，来自他丰富的职业经验。经历过7次大规模的市场下滑或衰退，他深谙“周期”的规则：
“任何投资的成功与否，在很大程度上取决于所处经济周期的节点。周期会对企业的成长轨迹、估值及潜在回报率造成重大影响。”
所以，为了达成“不亏钱”的目标，黑石会定期围绕“周期”展开讨论，这成为了公司投资流程的一部分。
为了降低投资风险，苏世民为黑石集团打造了一套完备的决策流程：
- 设立投资委员会，来对每一项投资项目做出集体决定。通过集体的智慧，排除投资流程中的个人因素和风险因素。
- 任何提案都必须以书面备忘录的形式、提前两天提交给参会人员，以便大家对其进行细致理性的评估。
- 每个参会人员无论资历、职务如何，都要提出自己的意见。每个决定都经过参会人员的一致同意才能推行，风险同担、利益共享。这样民主化的决策流程，让所有人都像公司的主人翁一样做事……
“黑石的逻辑”，就在于把这套流程贯穿于每一次交易，将每一个致命因子掐灭在摇篮。
在这种逻辑的指引下，黑石成为了全世界最赚钱的私募基金之一。
自2008年金融危机以来，黑石集团的资产增长了六倍。今年三月初，黑石的市值反超了投行巨头高盛和摩根士丹利——而就在两年前，高盛的股票市值还是黑石集团的两倍多。
《福布斯》：新冠病毒混乱之下，黑石市值反超高盛和摩根士丹利
去年一年，黑石集团为投资者赚取了330亿美元的收益；而它自身的净收入达到38亿美元，较上年增长18%。
2019年也因此被苏世民称为“里程碑式的一年”。
“不要赔钱”，这套简单的理念，最终赋予了黑市集团穿越周期的能力，也铸就了苏世民星光熠熠的投资人生。
苏世民：一个像电话交换机一样的人
在大学毕业前一次面试中，苏世民告诉面试官：
“我想成为一个像电话交换机一样的人。从无数的电话线路中收集信息，对信息进行分类，然后将他们传送给世界。”
如今，他手上汇聚了难以想象的资金规模，如他所希望的那样，这些资本经由他的“电话线路”流向各行各业，并正在持续创造着惊人的财富。
而由他捐赠创建的清华大学苏世民书院，还在培养更多连接世界的人才。
回首往昔，他对如何实现卓越、发挥自己的影响力、追求有意义的人生进行了自己的总结和思考。《苏世民：我的经验与教训》就是他花了近三年时间亲自写就的一本重要自传。
苏世民曾经跟这本书的编辑开玩笑说，这是一本价值15亿美元的书，因为他每年从黑石公司获取的薪酬是7亿-8亿美元。
在书中，苏世民不仅分享了他的投资与并购战略，也向我们展示了积极行动的意义。苏世民的面对困境的勇气，和解决问题的智慧，也会通过这本书的“电话线路”，传达给每一位读者。
这本书的英文版在美国出版后，迅速登上了各大畅销书榜，受到了企业家、学生和组织内各个层面员工的广泛欢迎，因为这本书为如何开辟成功之路提供了切实可行的借鉴和建议。
《纽约时报》畅销书：这是一本想走上成功之路的人们的必读书
美国前国务卿基辛格这么评价这本书：
“这本书包含了苏世民从生活中得到的思考，这些深刻的洞见在世界金融、政治、教育领域都得以体现。这些思考和洞见也深刻地改变着世界。”
如今，这本书的中文版也在中信出版了。阿信相信，每个人都能从苏世民的讲述中，获得一些面对困难的教训和思考——不论你是职场新人，还是企业管理。
就像清华大学国家金融研究院院长朱民所说：
“这是苏世民50年追求卓越之旅的感悟，也是给当今每一个面向未来的开拓者的生动指引。”
参考资料：
[1]《苏世民：我的经验与教训》 苏世民，中信出版集团
[2]《40亿美金驰援潘石屹，巨鳄黑石潜行中国12年》 野马财经
[3]《不是老潘在跑路，只是黑石在加仓中国》 PropTech研习社
[4]《史上最佳杠杆收购 黑石靠希尔顿狂赚120亿》 学点金融吧
[5]《从卖手帕的穷小子到华尔街之王，清华最难进的学院为什么用他的名字命名？》 远读重洋
[6]《黑石集团苏世民：耶鲁、哈佛到清华》 FT中文网
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