文|探房杜咔咔

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限购是什么？

这样形容吧，限购相当于冰箱，当楼市过热的时候，就要放进去降降温。理论上是好的，可是在经济学中，这种操作是不正常的。

政府把限购和限价当成一种制度，一种调控。但在投资者看来，这就是一种信号，一种城市房产投资价值的标尺。因为你楼市火热，房子被人抢着买，政府才会出台限购政策进行调控。所以我们更应该买在这里，从而造成楼市价格不断升高。

打个比方，限购有点类似“此地无银三百两”的感觉。

把限购做为临时的，短期的降温行为，没问题。但真不应该认为这种行为真能限制房价。

对于过去房地产快速发展的时候，我承认，如果没有限购和限价政策的话，炒房团和开发商可以把价格无节制的炒上天。

但近期有报道称，全国已有274家房地产企业宣告破产清算。现在开发商的生活也不好过啊，只做地产，没点其他副业，都挺难生存的。

你们看，恒大跑去造新能源汽车，碧桂园说我要造机器人，进军人工智能，万科说我要做“城市配套服务商”。

完全说明了一个点，现在的楼市风口已过，红利期已不在，目前整个行业情况都很谨慎。

所以一味的限购和限价已经不是市场的主流。而是应该从供需关系方面来入手，求更多手段来替代限购行为，千万别一头栽进限购的怪圈。

楼市的价格由供需决定。

对于楼市，房价的调控未来应该从供需方面入手，一味的限购是一种消灭市场机制的行为。

试想下，一个城市的发展，要建设道路、要做城建、医疗、教育。那需要的是什么？大量的钱，而钱从哪里来呢？毫不夸张的说一句，现在房地产对于当地的财政贡献还是挺多的，当地政府依赖土地财政这个问题，不是一时半刻就能够解决的。

那城市建设的那么漂亮的目的是什么？就是吸引更多的外来人口来这里工作。而人一多，开发商也开心啊，房子卖得出去了。有钱赚就继续拍地，政府有收入了，就可以继续做城建，提升城市的综合实力。

把逻辑理清了，我们就可以知道，限价和限购如果长期实施的话，就会就像一条护城河一样，把外来的人卡在外面，同时也伤害城内的人。

人少了，开发商继续建房子的动力就少了，会根据需求来建。那么政府的税收就少了，没钱来提升城市的综合实力，这样一来，城市就像陷入一个怪圈。

所以，这就是我为什么说，限购限价做为一时的手段可以，但不能做为一世。

比如，北京燕郊就是这样的一个例子。2017年3月21日，廊坊一纸限令将燕郊打入寒冬，燕郊楼市彻底走进萧条时代。当时情况有多惨淡呢？2017年7月，一整月，全燕郊只卖了8套房。

要知道，燕郊一直以来都是做为北漂的最爱，买不起首都的人，想在北京安身立命，燕郊就是最好的选择。但这次的限购，虽然遏止了房价的上涨，但同时也让北京在2018年未外来人口数量比上一年减少了30万左右，并且常住人口净流出22.25万。但在北京常住人口净流出的同时，天津的却是在净流入。所以，限购无异就是燕郊目前的护城河。

当然，我相信很多人都会说，只要燕郊放开限购，信不信房价马上就蹭蹭蹭往上涨。我当然相信，限购就是抑制需求，当我们的需求得不到满足的时候，就会压抑。时间久了，就会出现爆发。

限购和限价就相当双刃剑，适当的时候使用，能起到很好的效果。但用错了，就是损人不利己。

未来应以更多方式结合限购、限价政策调控楼市。

关于楼市健康发展长效机制的探索，我认为可以从土地、住房、税收等几方面入手。加上一定的限购和限价，发挥出最大的效用。

1、土地制度。

要将中国的土地制度在城乡概念上打通，降低土地成本。允许集体土地进入一级市场，充分利用闲置土地。

2、住房制度。

可以通过包括增加公租房、建设共有产权房、人才房等住房。以此来减轻购房者的压力，以求供需关系能达到平衡，不再是僧多粥少，物以稀为贵。

3、户籍制度。

我觉得户籍管理应该逐步去放开。让进城的农民享受城市红利，并且在有了就业和收入之后，可以回到家乡农村去解决未来的发展问题。

4、房地产税制度。

简单的理解，就是“因省定税”。根据实际情况，由省或省以下政府根据标准自行制定和调整。对于拥有多套房屋的人，可以设定居住面积免除额，超过了人口面积，就征收房地产税。但要防止房地产税转嫁给租客。

当然，实际的解决方法肯定不止以上几个。但这是我认为除了限购、限价之外，还能采取的一些方法。

改革之路，势在必行。

未来房地产，如果还是采用单一的路子，我有理由相信，房地产市场会开始走进越走路越窄的死胡同。

如同大禹治水一样，楼市的管理不能只是堵而不疏通。限购和限价只是暂时的，房地产要健康、持续的发展，就必须进行改革。

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

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