楼Sir一个朋友，曾在江滨路准备了一套约150㎡的房子，原打算留给孩子当婚房，所以一直在出租，他也很久没去那个小区。
前几年，等他快用到房子的时候，这小区交付至今已经十来年了，他发现这小区有些惨不忍睹。
市区一小区景观水池荒废。
小区大门，随意进出，没有登记。小区进来没多久，就有好几处地砖破损，踩进去还是水雷。
小区水池，干枯了，不过想想如果有水，想必也是养蚊子。
小区的绿地，有人走的地方枯了，没人走的地方长满杂草。
小区一楼，堆满了没人领取的快递。
小区地下室，长满青苔，气味很浓。
市区一小区外立面。来源：百度全景
上楼后，通过昏暗的走廊绕进自家大门，一路上堆满不少杂物，墙上贴着牛皮癣。隔壁大门开着，用于办公。
望向窗外，涂料的白色外墙有了不少雨渍，许多邻居装了窗罩、雨棚，空调室外机随意悬挂。
市区一小区疏于管理的侧门。
他实在看不下去了，这当年买来也算高价，如今压根就是安置房水平。回想起当年收房时的喜悦，再对比如今的衰败，仅仅十来年，已是天差地别。给孩子作为婚房，实在没有脸面。于是，他很快把房子出手卖了。
这房子，并不好卖，看得人多，真正要谈的人很少，大家都买新房去了。
最终接手的，是个永嘉人，只是为了过江进城，同时回家方便，周边住的亲戚朋友也多。而且，他们很喜欢那种广场一般的大客厅。
小区为什么会衰败？很简单，跟任何商品一样，房子也会折旧，而且是不可逆的。不过在中国，房子的折旧，影响更大。
更何况中国正在进行人类历史上史无前例的城市化，新房不断涌现，产品不断更新换代，让旧房子的衰败特征更为明显。
房子衰败，在发达国家同样不可避免。但是，发达国家城市化进程启动地比中国早，其住宅以低矮楼层为主，甚至是独栋的别墅，少有我们这样的围合式封闭小区，更何况我们还禁了别墅。因此，只要把自己这一栋房子打理好就行，室外的政府自然会处理。
洛杉矶街头衰败景象。来源：谷歌街景
另外，发达国家移民较多的大城市，往往会有分区，有时候衰败的是一个区域。
而国内，通过旧城改造、城中村改造，这样的分区也越来越不明显了。比如，房价四五万的中梁首府，对面就是房价一万多的水心。
像国内这样的封闭式小区，存在大量属于全体业主的公共空间，不可避免会出现公地悲剧，因此物业管理非常重要。
然而，大家都会面临一个同样的问题，物业管理公司，一开始服务很好，但坚持不了太久，使劲叫都没用，到最后叫也懒得叫了。门口的保安，也慢慢由帅小伙换成老大爷了。
市区某住宅区私拉电线等场景。
物业管理费，自房子开售时就定下了，多数小区都是一成不变的，而各方面的成本，在不断上升。相应地，物业管理的水平，必然会下降。
想涨价，很难。想换物业，不见得换得更好。更何况，有些小区的换物业，背后是物业公司对业委会的利益输送，这还能把小区搞好吗？
更何况，小区房龄越久，维护成本越高，物业管理公司的压力也越大。至于维修基金，似乎从来都不存在。
以2015年为例，在七都、黄屿、南湖、瓯海中心区等地买一套新房，当时的房价在14000-17000元/㎡的水平。
相比较而言，江滨路、新城大道等地，一些10余年房龄的电梯商品房，且基本上都是130㎡以上的大面积，当时的二手房房价，大概在15000-18000元/㎡。在那时看来，两者相差不大。
四年过去了，刚好遇上楼市上升周期。现在，七都、黄屿、南湖、瓯海中心区那些交付没几年的新房，二手房市场价普遍突破了25000元/㎡，甚至个别超过30000元/㎡。一般而言，这些新房至少涨了10000元/㎡，甚至翻倍。
然而，那一批10余年房龄的电梯房，如今的二手房房价依旧停留在20000元/㎡左右，涨幅明显低于新房。而这有限的涨幅，还是依托前两年的大规模拆迁换来的。
同是电梯商品房，一新一旧，在二手房市场上，价差达到数千元，甚至万元。更何况，这些旧的商品房，地段更好。若是同地段比较，新房跟旧房，价格可能只有一半，甚至不到。
当然，有优质学区、独特大景观的另说。
业主自治吗？少则几十户，多则上千户，一般小区足以形成一家大公司的规模了。公司治理从来都是一个难题，更何况群龙无首的小区，组织成本非常高，难度非常大。
业委会，在很多小区那就像个宫斗剧，不断地在内耗，什么戏都能演出来，始终难以取得全体业主的信任。
业委会成员，肯定有无私奉献的人，但也往往少不了想捞一把的人。甚至最终劣币驱逐良币，无私奉献的人被想捞一把的人挤走。
当年看来还算豪宅，如今也无法避免时代的印记。
现在的年轻人都很忙，压根没有时间，在有的小区业委会都是老年人出动。但在老人把持业委会的情况下，往往只能让小区变得干净整洁，干不了大事，难以整体提升档次。
更何况，老人治理，难免一切以老人利益优先，例如在停车位严重不足的小区，老人们获得权力后，为了自己跳广场舞的空间，强制实施人车分流，甚至喊出“年轻人别欺负老人”、“开车的有钱人别欺负不开车的穷人”等口号，倚老卖老，逼得年轻人搬出小区，把房子租了。
正如破窗效应，在小区衰败且无法阻止后，大家则会越来越随意。像安装窗罩、雨棚、花篮，往往发生在品质本身较低、物业管理水平较差的安置房中，商品房极少。
而如今，大家走在街上都会看到，越来越多十余年房龄的商品房，都开始安装了。在这种房子里，大家对小区品质与形象，越来越不在意，让小区加速衰败。
装满铁笼子的住宅。
同样地，对于小区的绿化破坏、地砖破损、水池干枯、杂物摆放、广告贴纸等，大家也逐渐习以为常，随意对待。
而少数人的破坏，则需全体业主埋单。唯独能让大家集体感到忧虑的是电梯，老旧的电梯实在太吓人，但对此则更加无能为力。
最终，爱面子的人，追求生活品质的人，只能卖了它，买新房去了。不过现在同地段新房和旧房的价差，越来越大，甚至只有新房的一半。
在这种情况下，卖了旧房，还得贴很多钱进去，才能换一套新房，这让很多人又换不下手，只能将就着住。或者，搬到郊区的新房去，等待郊区的成熟。
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当然，也有没有明显衰败的小区，仅仅是稍有折旧，好像也就是市中心那几个顶级豪宅了，居住人群高端，物业管理费较高，但这不是普通百姓能买得起的。
另外，有的小区底商、裙楼等商业用房，属于全体业主，其出租收益足以维护小区，甚至业主不需缴纳物业费，年底还有分红。但这样的小区，真的不多。
新旧小区对比。
那么，大部分人所住的房子，衰败后怎么办？说实话，这么多小区都面临这样的问题，而且存在很久了都没解决，楼Sir怎么知道该怎么办。在全社会尚未探索出一个合理的解决方案时，似乎只能不断地换成新房。
正如身边一位朋友所说，从房子的保值角度来讲，当这个房子从一流降为二流之际，就要抛掉，否则时间长了很难卖得起价格。
但是换房，之前下血本的装修、各种税费，都是一笔不小的开支。
残破不堪的老住宅。
当然，若是有一套一线、强二线城市核心地段的房子，无论再怎么衰败，都不用太担心房屋价值的问题，因为它们的外部功能实在太强大了。
像温州这样的普通二三线城市，除了有优质的学区、稀缺的风景以外，衰败后的小区，其价值差会与新房越来越大。至于地段好的新房，城市在扩张，只会越来越多。
对于那种走楼梯的新村式老小区，只要是五孔板和红砖结构的，如果不急需用钱，可以先留着，毕竟这种没有抗震能力的房子迟早会拆，只是要等五年还是十年的问题。
这两年拆迁放缓了，很多人买来套牢了，但正因迟早会拆，极少有人抛掉，房价也并未明显下跌。
破坏外墙的小高层。
对于那种带电梯的旧房，无论外表还是户型，都远远不如现在的商品房。在可预见的未来不会拆除。如果有条件，尽量把这种房子换成新房，否则可能会继续衰败，它们的未来可以参照一下香港九龙的一些老式高楼。
很遗憾的是，一些新交付的安置房，却衰败地跟这些十几年房龄的旧房差不多了。
市区一新交付小区枯死的棕榈树。
至于全新交付的商品房，表面上看起来光鲜亮丽，其实也埋下了一些衰败隐患。
比如，拓展面积和装修期间对电梯带来破坏。拓展面积存在违章嫌疑，甚至业主擅自继续拓展形成违章。房企在隐蔽工程方面偷工减料。会所高昂的维护成本无人承担。
或许，如今那些商品房，全装修成品交付，铝板（廉价的除外）与玻璃幕墙外立面，起码从表面上看，似乎能解决很多衰败问题。不过更重要的，还是小区的管理与维护。
对于买新房的购房者来讲，楼Sir建议大家买房企旗下有自己物业管理公司的楼盘。
在这类小区中，房企为维护自身品牌形象，打造标杆楼盘，往往会给物业管理公司一定的拨款，用于小区的维护。那些号称引进知名物业管理公司的楼盘，则没有这个待遇，往往达不到预期。
略显凌乱的外立面。
有时候想想，中国人喜欢城堡一般的封闭式小区，带来了更多的安全感与更高的价值，同时换来了极高的管理与维护成本。
如果要拆掉围墙，实施街区式，小区内部交由市政管理，想必大部分业主也是不肯的。更何况，我们的城市管理，还没有精细化到这个地步。
缺乏管理的新建安置房。
想来想去，好像拆迁是最好的办法，但这个代价太大了。对于高楼来说，容积率提升空间几乎没有了，对开发商来讲拆旧建新没有利润，在质量出问题之前拆除的概率是极低的。毕竟，衰败并不影响房屋质量。
当然，好消息不是没有。前阵子，国务院部署今年开展城镇老旧小区改造试点，以加快改造城镇老旧小区。或许，它会给这些走向衰败的小区，带来一丝曙光。
小区的衰败问题，仍需要全社会继续探索。
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