01、
今天动笔去聊圆融广场这个话题，是因为这个楼盘实在是太火了。
它在无锡的刚需群体中，一直有着很强的关注度和话题度。
特别是最近两个月，后台咨询有关圆融广场到底何时开盘，定价最终会是多少的问题，简直要“铺满案头”了。
大家都知道，圆融广场这个项目位于北塘区民丰里附近，由于限价的原因，其性价比一度被坊间传的特别之高。
那么，这个盘到底是个什么样的情况？它的“前世今生”到底如何？
作为从小生活在滨湖区的我，在入行之前对北塘区的情况其实称不上多了解。
而之所以能对圆融广场有印象，是因为15年初时候有个好朋友购买了圆融广场一期的住宅。
彼时，圆融广场的价格在8000元/㎡左右。
印象很深的是，当时朋友对我说，这个价格其实在北塘区并不算便宜。
但是由于圆融广场承诺配建一个11万方的商业综合体，对整个板块的配套来说，会有一个极大的提振。
那么对应的，板块价值自然也能随之水涨船高。
当时的置业顾问对我的朋友说，圆融广场配套的商业综合体将在二期之后交付，还需要等等。
这一个等等，4年多过去了，圆融广场配套的11万方综合体，依然是一片空荡荡的“净土”。
当然，当年的置业顾问承诺的没毛病，二期交付之后再造嘛。
如今二期连价格都没办法确定，等来等去都是一句“估计在16000元/㎡左右”，大家且等着吧。
圆融承诺“未来可期，定不负相思！”
02、
圆融广场这个项目，在无锡的大概进程，我们先简单回顾一下。
2012年12月27日，XDG-2011-65号地块由苏州圆融发展集团有限公司以2537元/平的楼面价拿下。
开盘之初，圆融广场对外释放的价格为7700元/㎡。
等到15年中旬我朋友购买的时候，成交价格来到了8000元/㎡左右。
这在当时的北塘区价格已不算低。
当时，圆融也向购房者承诺，要打造将该项目区域内的高品质楼盘。
无锡圆融广场2014年价格动态
无锡圆融广场2015年价格动态
而交付之后，圆融广场却出现了多次的维权事件。
一期业主实拍，来源网络
一期业主实拍，来源网络
一期业主实拍，来源网络
用我朋友的话说：“圆融广场其实物业还是挺好的，绿化也还过的去，就是房子本身搞得真心像安居房。”
当然，我在此并不想过多纠结于这些“陈年往事”，毕竟“过往业绩不代表未来收益”。
由于圆融广场A地块污染的原因（该地块原为无锡农药厂，附近还有原无锡造漆厂及无锡第二制药厂（后来改名福祈制药））。
在委托北京建工环境修复股份有限公司对该地块进行土壤污染修复治理之后，方才重新拿出来施工建造出售。
因此，时隔四年之后，如今的圆融广场，吸引全城目光的核心，在于“性价比”。
03、
说到价格，圆融广场就有不少话题可以聊了。
我的另外一位朋友Y君，是一个真正的刚需购房者。
作为从小就生活在北塘区的他，圆融广场对外释放的16000元的单价，对他很有吸引力。
从六月底开始，他便多次前往圆融案场，询问具体的开盘时间。
六月底的时候，置业顾问说：“等等，七月中旬大概能出来。”
七月中旬再去，置业顾问说：“等等，七月底能开盘了。”
昨天，他又去了，置业顾问再次对他说：“等等，八月底基本没问题了。”
为什么一个确切的开盘价格就那么难敲定？
小耳朵竖起来了，我来给你们讲一些小道消息。
据说在今年年初，相关部门给圆融广场的核价在11000元/㎡的水准。圆融表示这个价格无法接受，周边都那么贵了，凭什么让我那么便宜卖？
当然，拿地价在2537元/㎡，亏是肯定不可能亏的。但时间来到2019年，11000元/㎡也确实有点低了，大家也表示理解。
之后随着一路的讨价还价，相关部门给圆融广场的最新核价在14000元/㎡左右，并表示这个价格已经挺合适了，您就开盘吧。
而圆融则表示，不到16000元/平的价格，就不开盘，说不开就不开！
所以，才有了置业顾问一遍一遍的对客户说，“公司在努力和相关部门沟通协商开盘价格，目前还无法确定，得再等等。”这么一句口头禅。
16000元/㎡的价格有没有性价比？相对来说，是有的。
毕竟，距离圆融最近的“参照物”——旁边的吉宝凌云峰阁，已经进入的清盘状态，目前吉宝剩下的几套房子，均价都在18500~19000元/㎡。
而整个北塘区目前在售的其它新盘，价格都较之圆融偏高了不少。
但还是要说一句，吉宝清盘中的小高层，得房率在百分之80以上，并且是精装交付。
我去看过，装标确实不高，对外报价在2000元一平，但还是可以勉强入眼的，做工品质并不算敷衍。
就算以最高价19000元/㎡来算，去掉2000元/平米的装标，去掉同等面积下6~7%的得房率差。
这笔账，你们可以自己算算。
04、
说回二期产品本身吧。
圆融广场目前在售高层的得房率在73~74%左右。目前用作展示的样板房分别为119㎡与139㎡的户型。
119㎡户型图
139㎡户型图
实地看过样板房之后，我个人的感觉就是，真的很小，完全没有对应面积段应该有的阔绰感。
特别是139㎡进门左手边的厨房，其面积之局促，如同普通人家中一个卫生间的大小，我一度以为自己走进了90平左右的三房产品。
难道在设计师眼中，其最大面积产品的设计理念是“如厕与烹饪,一样充满了生活情趣”?
至于119平的产品，给人直观的感受更是一个字：“小”
当我向销售提及心中的这个想法时，销售回应我说：“这个后期可以自己改造的。而且北塘区的房子基本都是这个得房率，你是滨湖区的，可能不太了解。”
当然，户型以及得房率，是客观存在的即成事实，能接受就买，不接受就不买，全凭个人意志。
我在文章中也提到了，圆融广场的价格在该区域还称的上“性价比”，当然，这是在最终的开盘价在15000~16000元/㎡的前提下。
但是通常，开发商设计样板房的时候都是极其用心的，这点在之前的文中有过较为详实的描写。
而圆融广场在样板间的设计上相对简洁，面对客户疑问是以“可以自行改造”回应，这点，本身也没什么好去过多指摘的。
05、
此前，有幸与一位台湾品牌开发商的负责人聊天。
他当时对我说：“在如今政府普遍限价的市场背景下，开发商对产品的想象力正在逐渐消失。”
“受制于成本，譬如固定的楼面价、相对固定的建安成本，再加上限价之下固定且微薄的利润，给开发商腾挪的空间已经不大了。”
倘若，如圆融所愿，相关部门最终通过了16000元/㎡左右的备案价，那么近8倍于拿地价的空间，获利已是足够丰厚。
内心希望，圆融咬死16000元/㎡这个价格开盘价，不仅是单纯为了赚取更多利润。
而是在赚取利润的同时，也能有一颗为那些信任其品牌的购房者打造一个更优质的产品、更温馨的居住环境的良心。
起码，比此前已经交付的一期产品，再更走心一些？
在撰写这篇文章之前，我特意以看房者的身份再次前往圆融广场案场，对整个产品的现状做了一个更全面深入的了解。
起初，接待我的置业顾问还算热情，当后来知道我媒体人的身份后，脸色瞬变，一路黑到我离开。
离开之前，我礼节性的请求加一下微信，方便后期联系，她也勉强同意了。
但等我回到公司，拿起手机向她再次咨询信息的时候，看到她已经把我删了。
我赶忙拿起镜子照了照脸，莫非我不仅是个媒体编辑，还是一头会吃人洪荒巨兽？
不论圆融本身如何，走过那么多楼盘，也认识了不少的置业顾问甚至是更高级别的负责人。
圆融工作人员的气量，称的上是末流。
另外，据最新的“小道消息”，圆融广场要求的16000元/㎡的价格近期已经被相关部门批准通过了。
相信，距离正式开盘，真的不用再“等等”了。