文/许梦娇
有人说，无锡的刚需越来越少，改善时代已经崛起。
但是，为什么每次开盘卖的最快的，都是那些89㎡的小三房？
为什么大部分改善盘的销售速度，远远赶不上刚需盘？
实际上，无锡的刚需并没有消失，仍然是购房主力，他们依旧是无锡房地产市场不可或缺的中流砥柱。
01
上周90平以下小户型成交量垫底，不到1万平！
无锡市房屋交易管理中心数据显示：上周无锡建筑面积约90-120㎡面积段的户型，及建筑面积约120-144㎡面积段的户型备案成交量都超过3万方，领先剩下各面积段户型的备案成交量。
而建筑面积约90㎡以下面积段的户型备案成交量最低，仅0.5万㎡。
时间再往前推，90㎡以下面积段的小户型成交量同样很低。
但是，这并不意味着无锡楼市的刚需用户消失。
克尔瑞数据显示：从9月成交的结构来看，户型面积多集中在100-120㎡，刚改型面积段房源依旧是楼市成交中的主力面积段。
调查显示，购买这个面积段的客户群体多为刚需、改善和自住型客户，刚需刚改仍是市场主流产品。
不能说无锡的刚需正在消失，只能说现在无锡市面上的小户型（住宅）产品越来越少，我相信早有很多人感觉到了。
前些年，大家对小户型面积的概念是40-70㎡的房子，比如老新村和安置房的一室一厅。
之后是90㎡以下的房子被称之为小户型。
而现在，随着消费升级，小户型的起步面积发生了变化，恐怕只能把面积在100㎡左右的房子定义为小户型了。
我在去踩盘的时候经常会问一个问题，“你们家有小户型面积段的吗？”
得到的答案几乎都是100㎡左右的，甚至连100㎡左右面积段的户型也没有。
销售经理往往对我笑道，小户型是好卖，但现在大多数楼盘都是针对改善的购房者。
“你想想，现在人们对居住品质的要求在慢慢提高，需求变了，当然了开发商对应的产品就会改变，未来开发商多会做偏改善的产品的。”
比如，惠山区刘潭的碧桂园都荟项目将首开建筑面积约95㎡、115㎡、125㎡的高层，小户型较少，产品偏改善。
碧桂园都荟规划图
滨湖区山水城板块的信义山水嘉庭将首开带装修洋房，建筑面积约116㎡、128㎡、141㎡、143㎡（预计总价315-700万/套）。
信义山水嘉庭售楼处实景
由碧桂园和弘阳共同打造的锡山羊尖纯新盘铂悦铭邸，产品业态有洋房和小高层，面积段为105、115、128㎡（目前对外报价15000元/平左右）。
铂悦铭邸沙盘图
还有10月将推新的一些楼盘（除公寓），基本面积段都是100㎡以上，可见小户型房源的供应量确实在减少。
在这里，值得一提的是滨湖区的圣芭芭拉项目，将推出三期小面积花园洋房产品，以76㎡两房、88㎡三房为主力，感兴趣的买房人可以去了解下。
圣芭芭拉沙盘图
02
小户型减少的原因
既然小户型房源好卖，开发商为什么不多建一些呢？
我个人认为有以下几点原因：
· 开发商成本
作为开发商来说，现在的地价并不便宜。随着土地成本的增加，那么只有从面积上赚回来。
一块地要求容积率不超过3.0，那么开发商绝不会只建容积率2.0的小区，小户型在修建上浪费的空间会比较大，而且如果梯户比太高的话，也会使购房者不满意。
所以，多修大一点的户型，不仅总价卖得高，在梯户比上也能满足购房者的需求。
· 二胎政策放开，换房客户多
随着房价的走高，其实大部分刚需家庭都还是想要买小户型节省买房成本的。
但是二胎政策放开后，很多家庭成员结构发生变化，让刚需购房者不得不选择大一点的户型。
· 改善、投资客户的确增多
有很多网友和我聊天的时候说，他们觉得刚需客就是购房者中相对“穷”的那一部分。这部分人几乎是压上全部积蓄，去买一套房子。
所以想买小户型的房子，但是在买房的时候很谨慎，毕竟不是一笔小钱，往往“追涨杀跌”。
房价上涨时，恐慌性购买，就怕涨到自己买不起；房价下跌时，又犹豫不决，总觉得以后还能遇到更便宜的房子。
因为总是持币观望，所以往往房子被别人抢走。
而改善客就不一样了，这两年大部分城市的房价都出现了很大的涨幅，无锡亦是如此，这对有2、3套小户型房的人来说是一个天大的好事。
对居住品质要求越来越高的改善客来说，他们将其中一两套卖掉后，将钱拿去换一个改善的大户型，所以近几年改善型的客户也的确增多了不少。
总结下来，无锡楼市的刚需用户并没有消失，而是改善需求在增长，大户型可能是未来楼市发展的一个方向。
但刚需需求也并没有减少，无锡也需要品质小户型，让更多的城市建设者们买得起房，住得上一个被称之为家的地方！