9月过半，开发商期待的金九没来，一波接一波的特价房却来了，很多人也是开了眼界，这特价房们的价格让购房者心动，让之前的老业主看着心惊，同样是买房，有些特价房真能帮你省出几十万。
尽管特价房横行市场，但是购房者等待的降价潮也还没来。
别急，让子弹飞一会。
今年济南新房价格首次下跌，
啥信号？
最近越来越多的微信好友发来私信，其中不少信息是表示感谢的，这些朋友基本都是在2017年年底到2018年年初听从了参考君的建议，果断处理了手里的部分二手房，然后持币观望至今。现在来看他们都属于高位套现，如今他们又咨询是不是可以出手了。
不得不说，把握好楼市节奏太重要了。让参考君都眼红的一位大哥，2018年年初卖掉了自己小区一层的一套私密性很差的大户型房源，总价就不说了，结果前几天跟我说，自己又在同一个小区买了一套楼层很好的二手房，和之前自己出售的那个户型一模一样，只不过楼层好点，但价格折算下来却比之前便宜了2000元/平米！房主着急用钱，让自己捡了个大便宜。
这就是楼市行情的影响，曾经坐地起价的二手房东，如今也有部分业主无奈抛房。从统计数据上，济南8月的房价也十分符合市场的态势。
今天，国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，山东济南、青岛、烟台、济宁四地纳入统计数据。济南新房价格环比下跌0.2%，这也是今年以来，济南新房价格首次出现下降。
此外，济南、青岛两地二手房价格继续降价，这已是济南二手房价格持续降价的5个月，青岛二手房价格持续降价的第7个月。
从今年4月份开始，济南二手房价格持续下降，此次已是连续下降的第五个月份。其中，4月份二手房价格环比下降0.3%、5月份二手房价格环比下降0.2%、6月份二手房价格环比下降0.2%、7月份二手房价格环比下降0.1%。此次公布的8月份数据，济南二手房价格环比下降0.9%，为几个月来下降幅度最高。
关于济南二手房市场，济南楼市参考从2017年年底就开始提醒预警，如今二手房己经是积重难返，想卖套房子，还真挺难的。但对于很多买家来说，这却是好事，如果有一定的技巧，总价再砍掉几万，问题不大。
别小看这几万块，这可能是工薪阶层辛苦一年的收入，这可能是一套二手房翻新一下的总价，这可能是一辆小汽车的费用……
太难了，济南新房二手房8月同时下行
15个热点城市里，只有济南楼市如此
最近很多楼盘的负责人都在感叹，现在的济南楼市太难了，找客户难，卖房子难。
从数据方面看，济南楼市确实很难，不是一般的难，比其他城市都难！难怪开发商们都在一口一个难难难。
从8月的统计数据看，重点城市间房价分化特征明显，差异较大。从新建商品住宅价格看，有12个城市价格保持上涨，1个持平，2个下跌。热点城市中，武汉涨幅最高，环比上涨1.1%。济南和南京新房价格出现下跌，跌幅均为0.2%。从二手住宅价格看，有6个城市上涨，2个城市持平，7个城市下跌。其中，无锡、南京涨幅较快，分别上涨1.7%和0.8%，福州、济南、成都跌幅最大，均下跌0.9%。
与7月份相比，多数热点城市房价环比涨幅出现回落，特别是二手住房市场。在15个热点城市中，13个城市二手住宅环比价格指数出现回落，仅有2个城市出现上升。
而济南是这十五个热点城市中，唯一个新房和二手房都在下降的城市，可以看出济南楼市调控成果十分突出，政策持续稳固，没有太多波动，一以贯之的政策，让济南楼市平稳下行。
大胆预测：
年底前济南楼市仍将下行！
最近济南有不少楼盘开盘或者加推，但实事求是地说，绝大多数成交数据都很差，就算使出特价房杀手锏，成交也并不理想。根据合富研究院提供的数据显示，上周济南市住宅共加 推 637 套 房源 ，整体去化率只有22%，金九的开端，市场给了开发商们一个下马威。
比如韩仓河的金地越秀凤鸣艺境推出13500的特价房，价格明显大幅低于以往，但去化依然不理想。
楼市的量价关系，是市场的最终最直接量化体现。成交量持续下跌，房价却不降的市场，参考君这十几年来从未见过。可以说，当成交量持续下跌到一定程度，房价就一定会出现阶段性下降。
如果说济南现在一波接一波的特价房是前奏，那部分楼盘实质性降价潮会在年底前来袭！为什么我们敢这么说？
随着中央再次强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，市场预期趋于理性，再叠加上房企融资收紧、还债高峰来临，再叠加金融、土地等政策的出台，预计未来降价促销是主流趋势。
数据显示，1~8月，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速回落0.4个百分点。房地产开发商到位资金增速已连续4个月下行，从增速同比来看，今年走势相比去年明显不同。
从到位资金构成环比来看，房企自筹资金占比开始上升，国内贷款占比开始下降，1-7月份国内贷款占比15.41%，自筹资金占比31.09%，定金及预收款为34.05%。而1-8月份该三类资金占比分别为15.23%、31.69%、33.75%。
这意味着房企融资的确已经遭遇到了困难，房企越来越依赖自有资金及通过促销回款来稳住现金流。
从8月份整体数据来看，信贷收紧对市场已经形成明显压力，开发商这边促销的压力越来越大，实际上从8月份开始，多家房企已经开始抢跑金九银十，降价卖房子的情况越来越普遍。
接下来到年底的时间，会有部分楼盘迎来实质性降价，这段时间也是购房者难得的买房时机。千万不要盲目观望等待，毕竟我们即将进入一个宽松的环境，降准的效应会陆续释放，尤其是考虑到包括欧洲量化宽松的政策、股票市场或有反弹等因素，未来房企的金融和资金面或依然有宽松的可能。
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