文|探房杜咔咔
字|2269，阅读用时2分钟。
最近几个月，北广深楼市尽情表演，无论是深圳土拍迎来历史高潮，一天内诞生三个区域地王。还是广州豪宅标杆汇悦台限制价打开，最低18万/平米起，最高已经卖到23万/平米。北京丰台一地块，经过56论激烈角逐，拍出年度全国总价地王——79亿。而整个上半年，北京以区区十余块地，轻轻松松揽金1023亿。
唯有上海，好像城市蒸发一样，等到最近才通过放开限购，逐渐回到群众的眼里。但高兴还没过两天，才发现所谓的放开限购，其实是针对人才放开，并且服务的是规划动工的自贸临港新片区。
回首过去的二十年，世界是属于中国的二十年，也属于上海的二十年，更是属于上海楼市的二十年。
然而现在的上海，却悄无声息的消息在大家的眼前，房价也似乎停止了一般。
现在上海的房价暂停上涨，很多人分析是人口方面出了问题，毕竟上海前20年房价的上涨更多是因为人口红利。
而现在从上海城市发展规划来看，目标是到2035年常住人口规模控制在2500万以内。但其实上海现在的常驻人口总数：已经达到了2453万。剩下不到47万的指标了。
说明上海今后每年给外地人发的户票（房票），会有所限制，毕竟现在距离2035年，还有17年，也就是说，平均到每一年，指标是2.8万个。而上海2018的新房成交套数为53012套，鉴于目前的行情，新房成交数量，基本就相当于每年新房的供应量。
把成交套数和人口房票指标相结合可以得出一个结论，那就是：在上海，每年大概是2.8万潜在需求人口，去争夺5.2万套房源。存量远远大于购买。虽然这个结论有点粗糙，但是大的方向没有错。
但在我个人看来：我不赞同这个观点，我认为上海目前已经正式进入建设全球城市2.0了，不再需要依赖人口红利来提升房价。更多的是提升产业、金融以此来吸引人才落户。
要知道，从上海过去十八年人口流入增长图的数据可以看出，从03年到14年，上海平均每年新增人口超过60万，一年相当于增加一个中型小城市。但在这两年上海人口已经出现负增长了，可房价依旧保持着稳定增长，意味着上海开始摆脱依赖人口红利提升房价，更多是自身城市综合实力来提升房价。
所以人口调控，摆脱人口的快速增长，是上海为了给长三角其他城市腾挪人口和资源，给同处于长三角的其他城市发展让路！
而这个效果，也是很明显的。最近两年，上海人口增量几乎原地踏步，而杭州、南京、苏州、宁波则抓住机会，迅速吸引了大量的人口，尤其是本科及以上学历的高素质人口。
隐身于幕后的上海，静静的看待这一幕的发生，不出声、不吭声，看着他们利用人口疯狂的发展，像极当年的他。但现在的上海已经远远甩脱他们，默默建设自己的全球城市2.0了。
城市文明史已经不止一次的提醒，各时代的名城之所以崛起的关键原因，前期总是离不开人口野蛮增长。但当人口已经到达一个限度了，如无创新产业，失去活力，久而久之就会回衰败，被人们所遗忘和淘汰。过去的东北三省无疑就是这样的一个例子。
目前传统全球城市的理论与实践一度单纯注重于金融控制和企业总部，而缺乏对创新的深刻认识，进而在全球城市的源头功能上没有给予专门设计。所以，面向21世纪中叶，打造升级版的全球城市，上海已经箭在弦上，不得不发。
“上海2.0”以“卓越的全球城市”为总目标，“卓越”二字代表着上海本轮规划部署的出发点就是打造2.0版的全球城市，是对传统全球城市从认识到实践的迭代升级。这具体表现在上海从单纯关注商品、资金、人员、信息等流量控制的“码头”功能，升级到了同时强调科技创新和文化策源的“源头”功能。“上海2.0”在城市性质上明确在上一版规划的国际经济、金融、贸易、航运中心功能上增加了具有全球影响力的科技创新中心和文化大都市两项新功能； 在城市发展愿景上明确了创新之城、人文之城和生态之城三项子目标。可以说，“上海2.0”体现了新时代关于“全球城市”升级版的中国方案、中国贡献。
上海基于自身的发展和实际情况，摆脱对纽约、伦敦等全球城市经济形态与结构的简单模仿，不一味追求城市服务业占比持续提升，而是强调产业融合发展、均衡发展，从而超越对于全球城市经济形态的“虚”“实”困扰。
同时，提出发展实体经济，大力扶持先进制造业、适度保留都市制造业，空间上既加快实施低效工业用地减量化，又规划“基本工业用地控制区”，作为全球城市制造业的底线发展空间。
而且上海在城市2.0的进程上，严格的控制人口红线，绝不是固步自封，拒绝外来人。而是要建设更为生态宜居的上海、更为开放的“大上海”。像我上面说的，打造自身2.0，协同周边城市互相配合提升。而不是一味的增进人口，以上海的虹吸能力，如果真的放开的话，很容易把周边城市的人口吸干。
所以上海城市2.0，更多的是想要打造“上海大都市圈”，在90分钟通勤范围内，就涵盖有多个城市的近3万平方公里5500万现状常住人口。在这个空间尺度上，无论是现有的企业关联网络，还是人员活动交流频次，以及共同的地域文化和生态系统关联，都反映了一体化的融合发展形态。
时代的车轮，缓慢行走，上海也走到城市更新的一天了。
被赋予重担的上海，小步前进，只要坚定，总会走到终点。但千万不要虚荣心作祟，大步而浮夸，不然咽下去的终究是苦果。
最后，祝愿上海在此次全球城市2.0升级的进程中，能够有所突破，与周边城市的分工协同，带动他们一起成长，让世界认识重新上海。
Reference:
1.《“上海2035”：超越传统思维 》 作者：新华网
我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。