时隔一个多月，终于迎来了第二波推地潮。
据统计，今天杭州一口气推出6宗为涉宅用地，主城4宗，余杭2宗，涉及东新、笕桥、桃源，及运河新城多个热点板块。
作为“限竞房”政策后的又一场重量级拍地，无论对房企还是购房者来说，都极具风向标意义。
土拍火热，市场信心倍增；土拍遇冷，观望情绪更浓。
但以目前市场行情看，形势不容乐观。且不说9万套二手房（含商业）压顶，即便新房市场也已开始明显分化。下至低价刚需盘，上至热门新盘，均出现去化不及预期的现象。
更可怕的是，现在或许已经不是限价多少的问题，而是你即便拍到土地，也可能卖不到上限价了。
因为市场不允许。
这并非夸大。比如，本次主城4宗宅地，除桃源、笕桥限价，相对贴合市场外，4万5的东新和3万8的运河新城，都超过了当前板块市场承受力。
一切都预示着，房企拿地会更加谨慎和理性。
事实上，7月底首次“限竞房”土拍，就已透露出降温的苗头——8宗成涉宅地块，无一封顶，望江新城商住地溢价甚至低至3.9%。
今天过后，市场形势或更加明朗！
东新：限价4万5超市场预期
地块位置：东至规划费家塘路，南至规划东园南路。
规划指标：出让面积16956㎡，容积率2.1，可建面积35607.6㎡。起始价82183万，最高限价106683万。
相关要求：配建10%公租房，实际可售面积32047㎡；建筑限高45米。
未来售价：住宅毛坯均价不高于40000元/㎡，精装价格不高于5000元/㎡。
实际价格：算上公租房成本，实际楼面起价25976元/㎡，实际封顶楼面价33621元/㎡。
现场实探
东新地块位于杭州市金属材料公司附近。
从大环境看，西面是大型居住区东新园，距离地铁5号线东新路站，直线约900米；东面界面就很一般，挨着铁路。
一眼望去，还能看到杭长线、沪昆线铁路。东南方向斜对角，则是首开德胜上郡。
小环境挺幽静，断头路长浜河下路两侧绿树成荫，还有河流。
周围空地不少，紧挨着东新地块北侧，就有一宗已平整好的土地。地块西侧，新安芳庭南面，原为农居房，也已拆迁完毕。
点评
从各项指标看，东新地块哪怕开发商封顶拿下，实际楼面价还不到3万4。按照4万5的新房限价，保本问题不大。
两年前，中冶拿下三塘地块时，楼面价近3万，还得现房销售；九龙仓天御地价更高，楼面价就要3万6，还带25%自持。
但问题是，卖4万5，到时市场会给面子吗？
难！
首先，实地看完后发现，地块很尴尬。周边集聚着大型老小区，商业氛围又弱。最近的综合体，只有北面约1.5公里的新天地购物中心。
此外，最近的地铁直线距离要900米。
其次，由于铁路因素影响，这一带二手房成交价并不高。斜对角的首开武林上郡，近3个月成交均价也就3万5，部分房源2万8都有成交。
往北一点的次新房东新府，最近3个月二手房成交价高些，也只有4万1左右。
往南杭氧杭锅综合体一带，二手房价也不高。像万科新都会1958，先后成交了4套二手房，成交单价最低的才40549元/㎡，贵的也只有44363元/㎡。
所以，地块封顶成交的可能性并不高。
当然，我们讨论的前提是基于目前的市场环境下。而种种迹象表明，至少未来几年内，房地产调控的基调不会改变。
运河新城：上限3万8卖得到吗？
地块位置：东至规划顾扬路、北至金昌路，西侧直线距运河不到500米，北与谢村安置房隔路对望。
规划指标：出让面积28234㎡，容积率2.6，可建筑面积73408.4㎡。楼面起价18172元/㎡，封顶价23621元/㎡。
相关要求：配建10%公租房，即7340.84㎡，实际可售体量66067.56㎡。建筑限高24-75米。
未来售价：住宅毛坯均价上限34500元/㎡，最高单价上限37950元/㎡，精装价格上限3500元/㎡。
实际价格：算上公租房成本，实际楼面起价20524元/㎡，实际封顶价26579元/㎡。
现场实探
从城北新天地出发，只需沿石祥路一路往西，从拱康路右转，再从金昌路左转，直线开一小会，就能看到位于左手边的地块了。
一路驾车过去，城市界面的感受并不好。来往的货车和渣土车特别多，拱康路甚至连路面都是坑坑洼洼的。
在我们探地的二十分钟左右时间里，地块北侧金昌路上，一直有大车经过。相信等以后运河新城开发深入，这样的状况会得到改变。
地块规整呈长方形，周边极为空旷，东侧是正在修建的顾杨路，往西与运河之间还有一些建筑、空地。从主城一路向北延伸的丽水路（石祥路-康桥路），也在这里。
总的来说，地块虽隶属拱墅区，但周边环境目前看来，还是“有些荒凉”。
值得一提的是，沿着金昌路往西过了运河，就是余杭区了。像万科北宸之光到地块的直线距离，只有1.5公里。
点评
以目前市场行情看，很难支撑3万8的房价上限。
首先看新房，地块往北直线约2.5公里、同属拱墅区的博翠府，精装3万左右，自去年底首开以来，均无需摇号。
隔壁的尚合府，本月初最近一次开盘，中签率倒是低至21.3%。但它是毛坯销售，均价仅25500元/㎡。
而且，地块往南位置更好的某新盘，传言也只卖3万8。
再看二手房，附近次新小区如尚堂府，近6个月最高成交3万6，最低成交价还不到3万2。
与余杭区接壤，也可能较大影响地块成交行情。
往西不到1公里，即是余杭两大新盘——世茂·璀璨澜宸和德信大家运河云庄。璀璨澜宸拿地价仅17692元/㎡，运河云庄高一些，但也只有20327元/㎡。
而且，据传新盘预期售价不会超过3万。
两大新盘与出让宅地，仅隔着一条运河，地块条件相差并不大，主要区别就在于一个是余杭区，另一个是主城区。
城区之别到底值多少钱，就看开发商的魄力和对板块的期望值了。
总的来看，地块封顶概率很低，对比运河云庄，溢价率估计在10%-20%左右。
笕桥：低溢价可能性大
地块位置：东至甘肃建总地块，南至德胜沪杭高速，西至相埠路，北至规划草庄路。
规划指标：出让面积41761㎡，容积率2.0，可建面积83522㎡。起始价174954万，最高限价226954万。
相关要求：配建10%公租房，实际可售面积75170㎡，建筑限高24-50米。
未来售价：住宅毛坯价不高于36800元/㎡，精装价格不高于4000元/㎡。
实际价格：扣除配建公租房，该实际楼面起价23608元/㎡，实际封顶楼面价30525元/㎡。
现场实探
笕桥地块就在甘肃建总地块西侧，两块地紧挨着。
从位置上看，更靠近滨江金色黎明；而甘肃建总地块，挨着原筑壹号、龙湖大家九龙仓璟宸府。
地块西侧，是杭州市公共卫生中心；南面是沪杭甬高速德胜管理所；北面斜对角是在建的拆迁安置房。
距离高架还有些近，直线约150米。不过，相比区域内在售、待售楼盘，它距离地铁4号线明石路站更近些，直线约500米左右。
目前地块内部已平整完毕。
点评
从各项指标看，这宗地块最直接的参照物，就是今年1月2日甘肃建总拿下的笕桥地块。
甘肃建总拿地时，并不是土地市场最火的阶段。溢价率仅11%，成交楼面价23556元/㎡。
但现在楼市环境跟年初还不一样。周边竞品比年初更多，位置也比笕桥地块更佳；再加上限价在，想象空间彻底断绝。
最终，很可能跟甘肃建总一样，以低溢价成交。
桃源：限价贴合当前市场
地块位置：东至桃源单元R21-02地块、半山路以西区块B，南至规划金星路，西至在建北秀街，北至半山路以西区块A、半山路以西区块B。
规划指标：出让面积30803㎡，容积率2.8，可建筑面积86248.4㎡。楼面起价16869元/㎡，封顶价21855元/㎡。
相关要求：无需配建公租房，建筑限高24-100米。
未来售价：住宅毛坯均价上限30000元/㎡，最高单价上限33000元/㎡，精装价格上限4000元/㎡。
现场实探
地块比较难找。
因为桃源板块本身就是一个“隔断”的板块，南面和西面都被铁路环绕，北面又是杭钢和半山。目前去往这个板块，只能走沈半路，再转桃源街。
加上板块断头路颇多，以及融创臻蓝府和联发云景天章正在施工，挡住了不少道路，想要看这块地，开车还无法直接到达。
地块的位置，大概就在北秀街和金昌路交叉东南角。北秀街从沈半路开始，往北与金昌路交汇。
由于北秀街在建，我们又绕了一圈，试图从金昌路上看看地块。不过，可惜的是，金昌路基本被围挡挡住，也无法一睹地块。
可以发现，现在的桃源板块，除锦绣桃源和香悦郡一带较为成熟外，其他还是待开发之地。
有趣的是，若从地块北侧金昌路一路往西，约2公里就能到今天出让的运河新城宅地。
一东一西，距离不远，限价却相差了4000元。
点评
参照历史，地块起价和封顶价并不算贵。
因为目前板块两大新盘——臻蓝府和云景天章，成交地价均为1万9，但前者自持高达32%，后者则是自持20%+现房销售。
细算起成本，即便高不过本次封顶地价21855元/㎡，也是相差无几。
另外，从目前臻蓝府的销售情况看，还是比较不错的。
无论3万1的毛坯小高层，还是不到3万的毛坯高层，都引起了购房者的兴趣。
再看二手成交价，锦绣桃源和香悦郡的成交均价，都超过了3万。最贵的房源，成交价甚至达到了3万8。
所以，综合来看，这块地的地价和限价，比较贴合目前板块市场行情。
当然，若是真做精装，3万4的均价也会一定程度拉高总价。届时，可能会导致部分购房者外溢。
临平新城、仁和各推1宗商住地
此外，今天余杭的临平新城和仁和，各有1宗商住地推出。
临平新城商住地（位于星桥），出让面积104648㎡，容积率2.6，可建面积272084.8㎡。起始价190460万，最高限价247460万。
其中，商业建筑面积不小于7万㎡，地下空间设置不大于1万㎡的集中商业。商业不得预售、不得分割 转让，不得整体转让；商务办公建筑最小产权分割不小于300㎡。
同时要求房企：有5年以上知名电商平台运营经验，且年商业零售销售500亿以上的。
住宅毛坯价不高于21000元/㎡，精装价不高于3000元/㎡。
我大概算了下，扣除自持商业，实际楼面起价11645元/㎡，实际封顶楼面价14132元/㎡。
仁和商住地位于上塘九里的西南角。
出让面积18099㎡，容积率2.5，可建筑面积45248㎡，需配建5%公租房。起价34389万元，起始楼面价7600元/㎡，上限价格44689万元，上限楼面价9877元/㎡。
住房毛坯销售均价不高于17000元/㎡，且毛坯最高单价不高于18700元/㎡。装修价格不高于3000元/㎡。
这一限价与市场销售价基本一致。
公开信息显示，首开的上塘九里，高层均价19800元/㎡，小高层均价20700元/㎡。