2020年第一拍，来了！
昨天，我们刚统计了过去这一年，杭州卖地2779亿元，继续稳居全国第一。
这不，元旦才喘了一天的气，新年首场土拍今天就上线了，由东湖板块的两宗商住地揭幕。
随之而来的，还有限价标准的上升。
此次土拍过后，东湖板块将从原本精装高层19000元/㎡，限价跃升至20800元/㎡（含装修3000元/㎡），涨幅达1800元/㎡。
从“1”字尾上升至“2”字头，会不会对地价有影响呢？且看这场新年土拍首秀。
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第一宗63号商住地，位于新洲路与长宁路交汇东北处，距离在建地铁9号线绿洲路站仅约400米。
在荷禹路往东，目前的发展虽不如荷禹路西侧，但这里有大把商业商务综合用地，未来将规划高新智造园、健康科创园、枢纽总部园、门户双创园四个功能片区。
所以，这宗63号地块，是站在东湖新城未来的城市中心CBD（中央商务区）区域。
除了产业和交通，地块西南角规划的新洲路小学，也将于年内开建，教育资源相对不错。
西侧不到500米，还有今年6月新鸥鹏竞得的40万㎡商住综合体项目，潜力无限。
另一宗64号商住地，位于北沙路与雨荷路交汇东南处。
了解东湖板块的人，一眼就能看出这是东湖新城目前最核心的居住和商业配套区。
地块紧邻地铁9号线一期北沙路站，步行只需100米上下。
更重要的是，它还贴着东湖的商业心脏——万宝城。12万㎡的体量，集餐饮、娱乐、超市、购物为一体，而且都是连锁大牌。
另外地块西南对角，就是育才实验小学映荷校区以及新星幼儿园北分园。
成熟的地铁+商业+教育组合，毫无疑问这是东湖新城这几年出让的最佳地块。
而未来，与地块一路之隔，还有预计明年建成的东湖地标柏悦中心，这里也会有近2万㎡商业、甲级写字楼和5星级酒店。
02
可以说，两宗地块的各项配套，还是相对不错的，都很靠近地铁9号线。
但这两宗地块的各附加制条件，还是不少的。
根据出让文件，63号地块出让面积70689㎡，容积率2.2，可建面积155515.8㎡，起价147741万元，起步楼面价9500元/㎡，上限楼面价12329元/㎡。
其中，商业不大于地上计容建筑面积7775㎡，还必须集中设置，排除了底商的操作方式。
对建筑高度也有一定限制，限高又限低，要求在30米到54米之间。
另外，对建筑的外立面，也有规定，阳台须设置封闭式凹阳台，还不得采用涂料、面砖材质。
64号地块实景图（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）
64号地块的出让面积则为43635㎡，容积率2.5，可建面积109087.5㎡，起价103634万元，起步楼面价9500元/㎡，上限楼面价12349元/㎡。
要求商业不大于地上计容建筑面积10908㎡，其中小型餐饮还不能不少于20%。
建筑的限低也不能低于30米，建筑限高则是75米。
此外，这2宗地块限价条件一致，所建商品住房精装销售均价不高于20800元/㎡（含装修3000元/㎡），且精装销售最高单价不高于22580元/㎡。
03
目前，东湖板块核心地段在售的楼盘并不是很多，只有山语四季、御清城，而前者的高层早已售罄。
两个楼盘的中签率都不高，平均不到20%，高层摇号甚至最低只有5%。
东湖板块核心的潜在供应量，也不是特别大，只有两个项目，分别为和昌·云璞和新鸥鹏商住项目。
新房中签率之所以不高，是因为板块还存在一定倒挂。
以金帝海珀为例，近三个成交均价为25597元/㎡，一共成交了12套房源。
根据好找房数据，上个月更有一套119㎡成交了351万，折合单价29441元/㎡。
如此看来，哪怕新房限价上升至20800元/㎡，但与板块内的二手房仍有近5000元/㎡的倒挂。
不仅是东块内部比较，还有一定价格优势，与外部的一些板块相比，东湖板块也是不遑多让。
相比限售精装均价19800元元/㎡的超山一带，仅高出了1000元/㎡。
而暂无地铁规划的崇贤，也已经攀升至2万3，这么一看东湖板块还赚了2200元/㎡，以及一条刚需最爱的地铁。
至于同样有地铁的星桥，目前精装限价是2万4，东湖板块还是低了3200元/㎡。
在限价普涨的基础下，可以说东湖板块的限价其实并不高，更何况这还是两宗核心地段的宝地。
04
其实，东湖板块早已不是曾经印象中的临平山北一隅。
根据最新规划，现在的东湖板块的范围非常大，北至京杭大运河，南至星光街，东至京杭运河二通道，西至超山风景区-09省道，面积约76.94平方公里。
而且，各个板块的功能划分也相当清晰，分为居住、科创、公共服务、产业等多个功能区。
比如，64号地块所在的就是板块生活居住服务核心。
在望梅高架通车后，整个东湖板块像是又被重新认识了一番，你会发现原来它离主城区也没有那么远。
所以，哪怕不在东湖新城核心，已经靠近超山边界的上锦宸府，连续加推的高层，中签率也只有20%上下。
实事求是的说，东湖板块配套还是很齐全的，有地铁、有综合体、有快速路……
对刚需来说，或许它存在不足，但不失为一个留在杭州的好选择。